九倉折讓逾四成 轉勢在即

【明報專訊】九倉（0004）面對本港寫字樓租金受壓，零售銷售增幅放緩，以及內地樓市疲弱的利淡因素，股價自年初高位大幅回落，現價較每股資產淨值（NAV）折讓逾四成，已反映不明朗因素，估值相當吸引，而股價走勢開始轉強，短線料可向上挑戰49元。


據物業顧問高力國際的資料，截至今年3月底，本港甲級寫字樓的平均租金較2011年中下跌近12%；但期內尖沙嘴和九龍東甲級寫字樓的平均租金分別上升了7%和10%，反映部分企業遷離核心區寫字樓，帶旺非核心區及租金表現，顯示九倉旗下海港城寫字樓實際所受到的影響較小。


旗下商場優勢明顯

去年本港消費市道暢旺，九倉旗下海港城及時代廣場零售銷售分別增長34%及24%，前者大幅跑贏市場的25%增長，後者大致持平，反映兩大商場競爭力強，有能力搶佔客流，在零售環境轉弱下料仍可保持優勢。此外，時代廣場將重新佈局，位於地下及低層樓面的戲院將會搬往高層，此可騰空更多位置引入零售商，大大增加時代廣場的估值。


內地業務方面，九倉對物業銷售採取審慎態度，今年合約銷售目標定於100億元人民幣，較去年為低，而上月物業銷售已從今年1月及2月的低位回升，加上去年底未入帳銷售，今年銷售利潤有一定保障；集團旗下成都國際金融中心將於下半年落成，其他項目也正按計劃進行，至2016年全部落成時，內地的經常性租金收益將會倍增，提供重大貢獻。


42元見支持 挑戰49元

目前九倉面臨最大的不明朗因素，是旗下海運大廈租用契約即將屆滿，但公司與港府仍未達成共識。不過，據里昂估計，海運大廈理論續租代價最高為125億元，預計集團的經營現金流足以應付到海運大廈租金，而在最壞的情况下，只會攤薄NAV約8%。


美銀美林日前發表報告提高九倉NAV及每股盈利預測，以反映看好中環區以外寫字樓。該行予九倉2012年NAV預測為79元，以上周五收市價44.8元計，較NAV折讓達到43%，差不多較歷史平均低出1個標準差，估值吸引。該股上周跌至42元附近已見到支持，並重上10天及20天線水平，扭轉跌勢，後市可望反覆上試49元高位阻力。