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【明報專訊】不少人都認為香港過去多年的樓市升勢難以解釋，於是便說「泡沫」形成，並長期看淡。然而，自2003年SARS以後，香港樓市卻總是大漲小回，究竟是何道理？或許，政府最近公布的2011年人口普查（以下簡稱「普查」），有助我們找出答案。
根據「普查」，在過去10年間（2001至2011年），香港家庭住戶數目由205.34萬個增加至236.88萬個，多了31.54萬戶，增幅為15.4%。由於家庭住戶數目比人口的增長快，所以平均每戶人數由3.1人下降至2.9人。另外，2011年家庭住戶每月收入中位數為20,500元，較10年前上升了9.6%。
六成家庭供滿樓 有力多買一間
「普查」又指出，去年有364.02萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的則有209.26萬人，而居於資助自置居所單位的則有120.54萬人。筆者認為，最值得注意的是，在123.36萬個擁有自置居所的家庭住戶中，60.1%是沒有按揭供款或借貸還款需要支付，合共達74.13萬戶。同一數字在10年前，只有48.5％自置物業家庭為供滿樓（圖）。
即是說，香港有74萬多個沒有任何供樓還款壓力卻有自置居所的家庭，就算樓市或經濟逆轉，他們要賣樓的壓力也極輕，相反，他們卻是重要的換樓客來源，如能力許可，更可考慮多買一層新樓作投資用途。
供樓開支跌vs租金開支升
另外，雖然2011年的樓價比2001年高出許多，但是港人供樓每月開支中位數，卻由10年前的1.1萬元降至8000元，樓價升了，供樓負擔反而下降，主要原因是利率不斷下調。相反的是，同期租金開支的中位數則由5300元增至7500元（見圖），很接近供樓開支了，一減（供樓支出）一加（租金支出），自然有更多家庭由租樓變買樓，成為了近年支撐樓價的最有力因素。
更值留意的是，香港高收入家庭（月入3萬元或以上）的比例，在過去10年明顯增加，比如月入3萬至4萬元的家庭，由10年前的21.92萬戶，急增至26.93萬戶，所佔全港家庭比例，則由10.7％增至11.4％，而其他月入4萬至6萬元，6萬元至8萬元，8萬至10萬元，以及月入10萬元或以上的家庭，過去10年都出現相似趨勢（見表）。
一般而言，月入3萬元或以上家庭，乃是買樓的主力，這批家庭數目和比例在過去10年都出現增長，肯定對推升樓價有明顯作用。
高收入家庭比例增加
固然，「普查」數據只能反映過去10年的情况，未必可用作預測將來的樓市走勢。不過，筆者認為，若低息環境持續，而通脹維持高企，高收入家庭繼續增加，便會繼續利好樓市。當然，也要留意新特首上場後，會否大改房屋政策和土地供應，令樓市存在政策性風險，所以就算看好後市，也不應過於勇進，入市與否，最重要是「量力而為」。
農曆新年前樓市表現淒慘，近數周卻是價量齊飈，出現了所謂樓市「小陽春」，最新公布的中原城市領先指數按周升0.82%，創12周最大升幅，報95.15點，創八周新高。金管局總裁陳德霖昨日表示，樓市去年6月開始有降溫迹象，樓價累跌約5%，但他留意到今年2月樓市氣氛轉好，交投及叫價均上升，金管局會密切注意市况，有需要時會推出適當維持銀行體系穩定的監管措施。陳德霖又指出，目前宏觀經濟仍然不明朗，雖然美國聯儲局表明維持超低利率政策至2014年，但香港未必完全跟隨美國，港元今年貸款及存款利率仍然有上升壓力。
明報記者 陸振球
根據「普查」，在過去10年間（2001至2011年），香港家庭住戶數目由205.34萬個增加至236.88萬個，多了31.54萬戶，增幅為15.4%。由於家庭住戶數目比人口的增長快，所以平均每戶人數由3.1人下降至2.9人。另外，2011年家庭住戶每月收入中位數為20,500元，較10年前上升了9.6%。
六成家庭供滿樓 有力多買一間
「普查」又指出，去年有364.02萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的則有209.26萬人，而居於資助自置居所單位的則有120.54萬人。筆者認為，最值得注意的是，在123.36萬個擁有自置居所的家庭住戶中，60.1%是沒有按揭供款或借貸還款需要支付，合共達74.13萬戶。同一數字在10年前，只有48.5％自置物業家庭為供滿樓（圖）。
即是說，香港有74萬多個沒有任何供樓還款壓力卻有自置居所的家庭，就算樓市或經濟逆轉，他們要賣樓的壓力也極輕，相反，他們卻是重要的換樓客來源，如能力許可，更可考慮多買一層新樓作投資用途。
供樓開支跌vs租金開支升
另外，雖然2011年的樓價比2001年高出許多，但是港人供樓每月開支中位數，卻由10年前的1.1萬元降至8000元，樓價升了，供樓負擔反而下降，主要原因是利率不斷下調。相反的是，同期租金開支的中位數則由5300元增至7500元（見圖），很接近供樓開支了，一減（供樓支出）一加（租金支出），自然有更多家庭由租樓變買樓，成為了近年支撐樓價的最有力因素。
更值留意的是，香港高收入家庭（月入3萬元或以上）的比例，在過去10年明顯增加，比如月入3萬至4萬元的家庭，由10年前的21.92萬戶，急增至26.93萬戶，所佔全港家庭比例，則由10.7％增至11.4％，而其他月入4萬至6萬元，6萬元至8萬元，8萬至10萬元，以及月入10萬元或以上的家庭，過去10年都出現相似趨勢（見表）。
一般而言，月入3萬元或以上家庭，乃是買樓的主力，這批家庭數目和比例在過去10年都出現增長，肯定對推升樓價有明顯作用。
高收入家庭比例增加
固然，「普查」數據只能反映過去10年的情况，未必可用作預測將來的樓市走勢。不過，筆者認為，若低息環境持續，而通脹維持高企，高收入家庭繼續增加，便會繼續利好樓市。當然，也要留意新特首上場後，會否大改房屋政策和土地供應，令樓市存在政策性風險，所以就算看好後市，也不應過於勇進，入市與否，最重要是「量力而為」。
農曆新年前樓市表現淒慘，近數周卻是價量齊飈，出現了所謂樓市「小陽春」，最新公布的中原城市領先指數按周升0.82%，創12周最大升幅，報95.15點，創八周新高。金管局總裁陳德霖昨日表示，樓市去年6月開始有降溫迹象，樓價累跌約5%，但他留意到今年2月樓市氣氛轉好，交投及叫價均上升，金管局會密切注意市况，有需要時會推出適當維持銀行體系穩定的監管措施。陳德霖又指出，目前宏觀經濟仍然不明朗，雖然美國聯儲局表明維持超低利率政策至2014年，但香港未必完全跟隨美國，港元今年貸款及存款利率仍然有上升壓力。
明報記者 陸振球
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