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【明報專訊】陳先生現年34歲，已婚，他計劃於3至4年後再買入或換掉現在所住的樓宇，因此諮詢專業的理財顧問以作安排。
陳先生現時育有一名3歲兒子，另一孩子則臨盆在即，現時正住在一所位於九龍區的自置夾屋，預計3年後便可完成供款。為改善居住的需要，陳先生欲於第二名孩子三歲的時候，即2015年再換樓或購買另一單位。陳先生的目標是換取3房單位，一般在港的3房單位面積都超過600呎，筆者保守估計在九龍區這等單位的呎價為5000元，那麼整體樓價的三成首期便為90萬元。即是說，若陳先生要於3年後買入三房單位，便需於其時最少能籌集90萬元的資金。
投資年期短不宜太進取
陳先生及其妻子兩人為專業人士，每月能有穩定6萬元的收入，在扣除所有的開支後每月能餘下6000元。若陳先生欲為手上的資本增值，則可考慮為其放進不同的資產中。雖然陳先生及其妻子擁有穩定的收入，但由於投資年期較短，因此在投資的取向不宜過分進取，宜把預估的年回報定在5%的水平。我們建議陳先生可以成立投資組合，把每月6000元的資金以定期定額的方式存入，加上本身10萬元的現金儲蓄，若以年回報5%增長的話，3年後便可得回35.5萬元，投資組合中則應以債券等穩健的資產為主，投資的組合可示右圖。
現住物業再抵押存風險
不過，若以上述的計劃累積資金，最終仍遠遠不足應付置業的首期。即是說，陳先生便要動上現時自住物業的主意，以之為抵押品取得借貸、甚至是賣出才能獲得足夠資金。陳先生意欲將現單位抵押與銀行，補回地價以獲得現金，並把此單位放租，希望能以租金償還每月因抵押所需的供款。所獲得的資金，再加上另向銀行借貸便能以作首期買入一個三房單位。這個方法或許能為陳先生提供足夠的貨款，但當中卻存在相當程度的風險，其一，我們預計歐債危機仍沒完沒了，因此可預計歐洲銀行信貸仍會持續收縮，對於本港銀行的信貸而言應會帶來一定程度的影響。雖然未來時日樓價或會下跌，但同時本地銀行的信貸應會有所收緊，其時所持單位的估值恐怕也會縮水，而且銀行在按揭方面的借貸也會收緊，最終未必能否一如所願的獲得足夠的貸款；其二，現時的資金成本處於極不尋常的極低水平，美國聯儲局亦暫時只承諾維持低息至2014年， 其後一旦息口回升，按揭利率也會隨之上升，無疑會令供款成本急增。現時陳先生在扣除所有開支後，每月只能餘下6000元，即代表承受供款成本上升的空間十分有限。在市場息口上升，供款成本大漲，同時樓市下滑，租金收入下跌的情况下，陳先生的收入及開支隨時便會失去預算。
當然，以上所提到的潛在風險，當中雖然佔有不少假設，但可預期的是，整體的經濟正在明顯的放緩中，在這段時期內，參與樓市的無論目的為自住還是投資，亦不應在這段時間過分增加其借貸比率。因此筆者建議，陳先生若採取上述方案增購物業，要謹慎分析自己對於借貸的負擔能力。
黃文傑
高富金融集團 投資研究部高級分析員
陳先生現時育有一名3歲兒子，另一孩子則臨盆在即，現時正住在一所位於九龍區的自置夾屋，預計3年後便可完成供款。為改善居住的需要，陳先生欲於第二名孩子三歲的時候，即2015年再換樓或購買另一單位。陳先生的目標是換取3房單位，一般在港的3房單位面積都超過600呎，筆者保守估計在九龍區這等單位的呎價為5000元，那麼整體樓價的三成首期便為90萬元。即是說，若陳先生要於3年後買入三房單位，便需於其時最少能籌集90萬元的資金。
投資年期短不宜太進取
陳先生及其妻子兩人為專業人士，每月能有穩定6萬元的收入，在扣除所有的開支後每月能餘下6000元。若陳先生欲為手上的資本增值，則可考慮為其放進不同的資產中。雖然陳先生及其妻子擁有穩定的收入，但由於投資年期較短，因此在投資的取向不宜過分進取，宜把預估的年回報定在5%的水平。我們建議陳先生可以成立投資組合，把每月6000元的資金以定期定額的方式存入，加上本身10萬元的現金儲蓄，若以年回報5%增長的話，3年後便可得回35.5萬元，投資組合中則應以債券等穩健的資產為主，投資的組合可示右圖。
現住物業再抵押存風險
不過，若以上述的計劃累積資金，最終仍遠遠不足應付置業的首期。即是說，陳先生便要動上現時自住物業的主意，以之為抵押品取得借貸、甚至是賣出才能獲得足夠資金。陳先生意欲將現單位抵押與銀行，補回地價以獲得現金，並把此單位放租，希望能以租金償還每月因抵押所需的供款。所獲得的資金，再加上另向銀行借貸便能以作首期買入一個三房單位。這個方法或許能為陳先生提供足夠的貨款，但當中卻存在相當程度的風險，其一，我們預計歐債危機仍沒完沒了，因此可預計歐洲銀行信貸仍會持續收縮，對於本港銀行的信貸而言應會帶來一定程度的影響。雖然未來時日樓價或會下跌，但同時本地銀行的信貸應會有所收緊，其時所持單位的估值恐怕也會縮水，而且銀行在按揭方面的借貸也會收緊，最終未必能否一如所願的獲得足夠的貸款；其二，現時的資金成本處於極不尋常的極低水平，美國聯儲局亦暫時只承諾維持低息至2014年， 其後一旦息口回升，按揭利率也會隨之上升，無疑會令供款成本急增。現時陳先生在扣除所有開支後，每月只能餘下6000元，即代表承受供款成本上升的空間十分有限。在市場息口上升，供款成本大漲，同時樓市下滑，租金收入下跌的情况下，陳先生的收入及開支隨時便會失去預算。
當然，以上所提到的潛在風險，當中雖然佔有不少假設，但可預期的是，整體的經濟正在明顯的放緩中，在這段時期內，參與樓市的無論目的為自住還是投資，亦不應在這段時間過分增加其借貸比率。因此筆者建議，陳先生若採取上述方案增購物業，要謹慎分析自己對於借貸的負擔能力。
黃文傑
高富金融集團 投資研究部高級分析員
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