【明報專訊】兩個星期內兩個歐洲國家總理下台，環球金融市場兩度瀕臨雷曼式爆煲邊緣，投資者吃盡驚風散，最終雖然有驚無險，但入市態度未必會太積極，預料資金鍾情於穩健型股份，當中九倉（0004）可以留意。市場開始估計，本港投資物業的折現率（Cap rate）開始上升，兼且租務市場有點「不爽」，收租股相繼受壓，始終自由行的消費力穩中有升，加上九倉內地項目將陸續落成，以當前的巨大折讓，後市可看好。
九倉旗下尖沙嘴海港城，今年1月至9月零售銷售高達189億元，按年上升36%，相當於期內全港零售總額的6.4%，相對於上半年增長33%，市佔率6.2%，可見海港城的仍保持穩中有升，未有放緩迹象。
歐債危機由6月開始急劇惡化，到9月出現股災式跌市，商場第3季銷情依然不俗，可見內地經濟並非如外界想像般差，就算是9月份，海港城和時代廣場零售銷售亦增長39%和21%，依然跑贏本港總體的24%增幅。除了金價急升，帶動金飾鐘表珠寶的銷售外，其他如皮革產品、服裝、化妝品等依然大賣，總體情况相當健康。
另外，海港城零售租務總經理李麗儀日前表示，雖然未計算好10月份的銷售數字，但與商戶溝通過，發現內地客人數與去年相若，亦滿意黃金周的銷售，有信心本季及明年全年的營業額，可維持三成至四成的增長。
旗下商廈內地房產情况不壞
市場的關注點是寫字樓和內地資產。中環甲級商廈租務活動有所放緩，市場自然會憂慮非核心地段的寫字樓情况，亦開始估計租金折現率會上升。第一太平戴維斯指出，中環寫字樓第3季度租金按季下跌1.6%，既結束7連升亦是近兩年來首次下挫，加上該區超甲級寫字樓平均呎租已達160元，很可能已見頂，未來將回落。但要注意的是，尖沙嘴商廈租金按季上升3%，並沒有跟隨中環轉弱，作為尖沙嘴大地主，九倉寫字樓空置率僅3%，實際情况並非如想像般惡劣。
至於內地房產業務，今年中已佔總資產39%，以當前內房相當嚴峻的經營環境，若市場給予50%折讓，相當正常，特別是集團上半年還斥資130億元人民幣，購入約200萬平米土儲，現市值隨時已低於購入價，更令市場感到不安。不過，九倉大部分土儲均於2007年的高價掃入，但現在看來則是低位入貨，並且全屬「靚地」，抗跌力強，加上有不少項目以長線收租為主，問題不大。
40元獲頗大支持
瑞信日前發表報告，假設商廈租金下跌25%，折現率上升0.25個百分點，零售租金升10%，現價較資產淨值折讓便達到36%，較長期平均的31%還要高。走勢上，自歐盟在10月底達成協議後，過去兩周一直在40元水平見頗大支持，假設後市外圍利淡消息逐漸減少，九倉抗跌力相當強，反彈力亦不容低估，可留意。
明報記者 張兆聰
