【明報專訊】早前國家統計局公布了9月份通脹率為6.1%，這也是從2009年11月開始的這一輪通脹上升浪在今年7月達到峰值（6.5%）之後，連續第2個月下降。通脹持續回落但回落速度不快，整體宏觀政策是放鬆還是繼續緊縮呢？
溫州和鄂爾多斯是兩個民間資本比較密集的地區。截止到目前，已有200多個溫州老闆走佬。鄂爾多斯呢？9月24日鄂爾多斯開發商王福金因資金鏈斷裂而自殺，這也是自政府樓市調控以來首例開發商自殺事件。
如果說以前高利貸的巨大風險是夜幕下行進的大軍，那麼它現在愈來愈清晰的浮出水面。說起高利貸就不得不說房地產，因為二者有着千絲萬縷的聯繫。
內房商三大「水源」盡斷
從樓市博弈主體——開發商、購房人和政府這三方來看，到底什麼結果是最後的博弈均衡點？現在做出最終判斷還為時過早，但我們可以通過各方面臨的境况做一個初步的梳理。
就開發商資金層面而言，以前開發商主要有銀行、資本市場和高利貸市場三大資金來源。第一、就銀行而言，銀根緊縮之前開發商拿地、取得預售證，按揭貸基本可以下來。但銀根緊縮之後，按揭貸遲遲下不來，王福金的資金鏈斷裂很大程度上是按揭貸批不下來造成的。
第二、就資本市場而言，對於上市房企以前可以通過增發股票或是發行債券的方式從資本市場中圈錢。但隨着樓市每况愈下，資本市場愈來愈不買房企的帳。隨着綠城（3900）爆出負債率高達163.2%，最近股票市場表現最不好的就是房地產板塊。正是在這樣的大背景下，各大房企都在探索新的融資模式，與第3方理財機構（如諾亞、恒天等）合作是大家都在探索的一種方式。
其實民間的高利貸自古有之，並不是最可怕的。最可怕的是「錢炒錢」，從高利貸市場融錢的目的不是直接投資，而是貸給下家！這樣就照成惡性循環的險境。
從客戶角度而言，對於中小戶型的剛需客戶，一方面隨着限購具備購房資格的剛需客戶愈來愈少，而且隨着按揭貸款的收緊，銀行政策、開發商資金鏈收緊等諸多原因使得隱形的首期比例在提高，這使得剛需客戶的需求得不到充分的釋放。
從政府的角度而言，一方面限購使得土地市場極不活躍，只有個別現金流充裕的品牌開發商出手低價拿地，大多數開發商現金流壓力較大。土地市場趨冷使得土地財政難以為繼，地方政府的錢袋子亦愈來愈癟。另一方面，大規模保障房建設，地方政府又急需貨幣補充。這猶如一個蓄水池，進水口的水龍頭被關緊，出水口的水龍頭卻大開！這樣的狀况勢必不具有持續性。
限購在經濟層面絕對是錯誤的，它嚴重擾亂了房地產市場的價格信號。但從政治層面又是正確的，不斷高企的房價使得老百姓怨聲載道。同時又面臨換屆的關鍵節點，毫無疑問，穩定的政治訴求是壓倒一切的。在今天的中國，「政治」還是騎在「經濟」頭上的貴族。
年底樓價料跌兩至三成
住宅市場第四季度將何去何從？第一、從開發商角度思考：一方面他們願意死扛，而且部分開發商認為即使是降價也未必見得能賣出去，因為在限購的大背景下具備買房資格的人愈來愈少。另一方面，他們能不能扛住？年底前財務報表要求、銀行貸款還款要求、施工單位的墊資款和工程款這三座大山將會壓得開發商喘不過氣來。
預計今年底將會出現試探性跳水，到「多米諾骨牌效應」，再到價格普遍降20至30%的境况。面對上述境况，各相關方該如何應對：
就政府而言，第一、嚴厲打擊「錢炒錢」的現象。如果「錢炒錢」的現象得不到有效遏制，這種病毒可能會感染整個金融體系。
第二、緊縮性的貨幣政策應該更有針對性，對於中小戶型的剛性客戶與大戶型的改善型客戶的按揭政策應該有所差別，通過市場化手段實現政策性引導，努力打造「低端有保障、中端有調控、高端有市場」的住宅市場格局。
民間資本 宜疏不宜堵
第三、隨着通脹不斷高企，對於龐大的民間資本應該是「疏導」的態度，而非「堵」的方法，必須尋找合適的「貨幣沉澱池」。一個大的前提是它不能和老百姓日常生活相關性太大，即貨幣把價格炒得多麼高，也不影響民生。或許商業地產和不動產證券化產品是一種選擇，即打造「大富豪買基金、中產階級買信託、老百姓買REITs（上市房託基金）」。
就開發商而言，第一、加速降低企業的負債率，即去槓桿化，降低企業風險。第二、調整產品結構，認真分析哪樣產品真正是市場最大的需求。第三、尋找多元化的融資模式，房地產信託和不動產基金是未來房企融資的重要途徑之一。
就購房人而言，一方面繼續觀望市場，價格下降的預期愈來愈強，今年底或是明年初也許是出手的好時機，但不要奢望房價會一路直下。結束一句話：深秋來了，冬天還遠嗎？天冷了，各位請添衣。
趙曉 北京科技大學教授
李慧忠 高和投資金融分析師
