內地開店 必須查清租約

【明報專訊】問：我的公司希望在內地開設專門店，請問租舖時有什麼需要注意？

答：商舖租賃一般費用較大，在租賃前需了解和注意相關事項，能幫助你省去很多麻煩。首先，必須在承租商舖前，到該商舖所在地的「房地產交易中心」進行產權調查，確認以下資料：

1. 房屋的用途和土地用途。假如房屋的類別並非商業用房或土地用途不屬非住宅性質，承租後將面臨無法辦理營業執照，甚至被指非法使用房屋。

2. 房屋是否已存有租賃登記。假如已有租賃登記，將令新租約無法辦理登記手續，影響辦理營業執照。

除確認上述資料，承租前也要確認出租方是否該商舖的產權人，如對方不是權利人，便要取得商舖產權人書面同意書，才能進行交易。此外，亦要詳細了解商舖內水、電、煤的容量是否符合要求等，以免日後不便。

內地商舖市場經常出現許多「二房東」、「三房東」的情况，對於這種轉租行為，事前必須取得出租人書面同意；而承租權轉讓中，解除原租約和重簽新租約，也要徵得出租人同意才能進行交易。

轉租必須得出租人同意

簽訂租約時，須特別留意細節問題，如免租裝修期、稅費承擔等事項。

租約簽訂後，應到該商舖所在地的「房地產交易中心」辦理租約備案登記。租約即使沒有辦理備案登記，依然在生效條件滿足時生效；但經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力。

假如出租人將房屋同時出租給兩個承租人，其中一人辦理了租賃登記，另一人沒有辦理，則有關物業最終將由辦理了租賃登記的一方承租，沒有辦理登記的一方只可向出租人伸索違約責任。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均會要求租賃合同經過租賃備案登記。

香港貿發局中國商務顧問譚思洛