限呎條款 增加投資風險

【明報專訊】政府為吸引更多發展商競投南昌站上蓋項目，今年已一改招標條款，以一筆過付款出價，並從銷售所得純利的半成作為利潤攤分給西鐵的附屬公司，取代過往的建議分紅，以及補地價等繁複安排。不過，有業內人士指出，施政報告持續增加細單位供應，包括新居屋及可租可售計劃，加上南昌站項目需有七成半為細單位，令投資風險大增，最終只獲4份標書，比去年僅多出1份。

估值大幅下調17%

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，施政報告的房屋政策預視未來樓市的細單位供應將大增，加上近月樓市氣氛回落，南昌站上蓋項目更加設限呎條款，這些均令投資風險大增，故項目估值亦由施政報告前的145億元，回落至約142.7億元，減幅約2至3％，即每方呎樓面地價約5400元。若與去年項目首期獲批出的每方呎樓面補地價6500元比較，已大幅下跌17％。他又稱，最重要是入標價。「並非單看入標數目，還要看最終發展商的入標價，其高低反映對後市看法。」

去年南昌站上蓋項目推出時，錄12個財團遞交發展意向書，當時單是首期補地價已達129億元，每方呎樓面地價約6500元，另中標發展商要於指定時間為第2期補價，兩期總地價估計逾200億元。因被指補地價過高及投資額過大，招標條款苛刻，最終招標時只有長實（0001）、新地（0016）及恒地（0012）3家發展商入標，其後於去年5月下旬宣布項目流標。

明報記者