【明報專訊】近期利淡香港樓市因素增加，對樓市的分析也漸多傾向偏淡，但與2008年金融海嘯出現後的不同，現時對樓市可能出現的整調，看法相對溫和。里昂證券最近預測，本港住宅樓價未來1年將下跌約5％，該行研究部高級分析員梁思慧認為，除非香港出現明顯的credit crunch（信貸緊縮），否則樓價將只會牛皮偏淡，今次樓市出現調整，主要體現在「時間」而非價格幅度之上。
梁思慧指出，香港樓價已延續了長時間的升勢，也已累積了重大升幅，需要作出調整，是自然的事。更重要的是，以往支持樓價升勢的重要因素，比方極度偏低的供應和超低息環境，將會朝「正常化」發展，過往樓價可能已「升過龍」，則樓價也將要回復「正常化」。
不過，梁指除非出現credit crunch，否則樓價只會牛皮偏淡，未來1年整體樓價預料只會調整5％，如金融海嘯時樓價在短時間內急跌兩成多、甚或97年亞洲金融風暴後香港樓價大跌近七成的情况相信不會出現，因發現時的發展商槓桿比率極低，一般人買樓的平均按揭比率也只有五成多，兩者都不容易被迫劈價賣樓套現，限制樓價跌幅。
業主槓桿低 難現劈價潮
「不過，樓價在現水平確實有調整壓力，如過去兩個多月，二手樓成交量較正常月份的交投少了一半，即反映有一半想出貨業主，如不願意減價，便未能成功售出單位！」
另外，梁思慧指外圍經濟確在惡化，香港也有商業機構在開始裁員，一般人買樓與否，最主要是看自己的工作和薪金是否穩定，就算息率維持在相對低的水平，只要工作和薪金前景變得不樂觀，也不會貿然入市。
梁思慧表示，「睇番過去如2003至2007年樓巿的周期較長，但由2009至2010年樓巿由低位回升至高位又一個周期。到咗去年11月開始至今，樓價不單只受額外印花稅等影響，亦有好多不明朗因素，到咗家都唔夠兩年又話個樓巿又要調整，樓市周期可說是愈來愈短。」她認為，其中原因涉及香港始終地方較細，同時又是一個外向型經濟，比較偏重金融經濟體系，經濟容易起伏波動，「最近好多銀行都要炒人啦。」
經濟起伏 影響樓價大於低息
「另外，支持香港樓市在金融海嘯急彈，是多國政府推出貨幣量化寬鬆措施（QE）救市，令全球貨幣氾濫，托起了資產價格，但後遺症如通脹壓力也漸漸呈現，到了現在，各國對QE也變得抗拒，要故事重演，並不容易，也是利淡樓市的因素。」梁說﹕「我哋預測明年樓價可能仲會向下調整嘅原因，除咗外圍經濟未明朗之外，仲考慮本港利率走勢會上升，另外，香港未來一手供應量方面可能每年增加至2萬多個單位，但以前一手落成量只有1.2萬至1.3萬個，所以預期增加約五成，如果要維持以前樓價水平，咁就要增加五成巿場需求嘅增長，否則未必會消化到，樓價亦會放緩。」
雖然如此，梁思慧也認為香港樓市有一定的支持﹕「2008年後樓價一度急跌兩成多，之後樓價急速反彈，並在其後升破了海嘯前高位，令當時打算入市，卻因猶豫錯過了機會的買家，形成了regret effect（後悔心理），以後只要樓價稍有調整，這些『後悔者』便容易撲去買樓，成為了樓市的支持者。」
短炒額印 反令業主不輕易沽樓
另外，她認為政府去年推出短炒額外印花稅，加上早前做了H加0.6厘至0.7厘的拆息按揭業主，都不輕易選擇賣樓，沽售物業套現了資金，也未知可作何用途，所以往後樓市新需求或轉疲弱，但二手供應也未必會大增。
明報記者 鄧雅各、陸振球
