【明報專訊】在內地嚴厲的樓市調控背景下，住房交投日趨冷淡，往年「金九銀十」 的熱銷場面難以再現，開發商資金壓力持續上升，部分融資受限的中小企業，資金鏈更是岌岌可危。與此同時，今年「天價地塊」絕迹，嚴重依賴土地財政的地方政府正加快賣地節奏，力挽土地市場冷清局面。步入第4季度，樓市調控各方博弈將更加激烈，地方對中央調控政策的執行力度更顯關鍵。
土地市場遇冷 地方力挽頹勢
在樓市調控持續高壓下，今年以來內地土地市場遭受的衝擊不亞於樓市。非官方資料顯示，截至9月21日，上海、北京、天津、杭州、南京等地今年土地出讓金不同程度下降，並對地方政府的財政造成較大衝擊。
為挽土地市場頹勢，一些地方政府加快了賣地節奏。廣州市房管局日前宣布，將於年內剩餘的3個月內推出52宗地塊。
但各地土地市場冷清局面一時難改。9月1日，廣州市出讓9塊土地，8幅地塊以底價成交；9月1日，南京拍賣的6幅地塊中，5幅地塊以底價成交，1幅流拍；9月2日，揚州拍賣6幅地塊全部以底價成交。9月5日，蘇州拍賣13宗地塊，其中8宗地塊均因只有一家參與競拍而底價成交。9月22日，上海推出4宗商業與住宅地塊，其中3宗地塊以底價或溢價1%成交。
開發商資金鏈繃緊 面臨洗牌
樓市走向撲朔，開發商拿地出手謹慎，而限購等調控措施不斷升級，市場銷售遇阻，開發商資金鏈條日趨緊張。有業內人士表示，目前，內房企融資成本達歷史最高值，保守估計內地房地產私募基金規模已突破千億人民幣。而通過高利貸融資成本高達近40%。
分析人士表示，在限購政策下，房地產行業平均的去貨速度減慢24%，由此推算存貨周期由33個月上升到42個月，接近2008年低谷水準，行業平均的財務安全底線降至33%。未來內地房地產行業面臨重新洗牌，不可避免會出現破產、兼併、重組。
地方財政吃緊 調控力度大考
截至去年底，全國地方政府性債務10.7萬億元人民幣，其中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔比四成。目前，一些地區土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至佔80%以上。由於土地財政吃緊，今年後3個月，不排除部分地方政府有「托市」可能，對土地調控進行「變相」放鬆，或通過降低土地款繳納的首付比例、延長土地款繳納期限方式等取消土地出讓的限制條件。
目前，內地樓市調控博弈正酣，年底前嚴厲的調控政策沒有鬆動可能。為緩解資金壓力，一些開發商將不得不以價換量，房價下行壓力加大。
馮其十
