【明報專訊】瑞銀外部顧問、Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東，其新書《繼續傲行》於昨日正式推出，當中約有30頁內容談及對香港地產和樓市的看法，他認為香港住宅樓價已偏高和租金回報已跌至低水平，而樓宇供應會在2014年開始正常化，屆時利率可能回升，樓市將出現「危險時刻」。
陸東在本周一股市勁挫800多點時接受明報記者訪問，他表示﹕「現時買股票嘅值博率，可以講係我入行25年嚟最高，（值博率）肯定高過買樓同買債券。」
被問及現時是否仍值得買住宅樓投資，陸東劈頭一句﹕「傻㗎！」
2014年住宅供應趨正常 投資風險增
陸東指出，支持香港住宅樓價過去數年飈升，主要是低利率和低供應，但現時利率已跌無可跌，而土地供應也已漸漸增加，香港人的入息過去10年都沒有增長，樓價現在一定是「貴」，下跌風險一定增加。
不過，陸強調樓價雖有下跌和調整風險，但不是說會如1997年後的「大冧」，未來兩年可能會繼續「貴」，但論回報和風險，已不適合高追。他又指出，過去20年數據顯示，香港的貨幣供應M1與樓價有密切關係，相關度高達92％，反映熱錢或內地資金流入，會推低息口，有利樓價，但如現在內地收緊銀根，若情况持續，最終會影響香港的M1增長，內地資金撤回，屆時就算美國不加息，香港利率也會向上，不利地產投資。
不贊成沽售自住物業套現
雖然樓市風險在增加，他也不贊成將自住物業趁高沽出，並指曾和金管局前總裁任志剛飯聚，向其表示認同任的說法，在香港生活、工作，就是認同香港的前景，如此若有能力而不擁有自住物業，其實是「沽空」行為，非常危險！
陸東指出﹕「雖然樓市會調整，但現時和1997年前情况有極大不同，當時不少人是住一間，炒3間，現在卻是連自住的物業也不多借，買樓借貸比率低至54％，即是說要樓價跌四成半，才會有負資產、銀主盤出現，所以就算樓價調整，也難以出現骨牌式效應，令到樓價重演97年後的跌六至七成。我自己就不會在香港『零持有』物業。」他建議，若計劃長時間留在香港發展，能力所及，就算是屯門、深井，也盡可能擁有自住的物業。
股票息高流通性強 抵過收租
相對香港樓市，陸東認為現時投資股市的值博率更高，以內銀股為例，不少大銀行只是6至7倍市盈率，股息率可高達5厘，而壞帳覆蓋率達200％，這些銀行是不會「冧」的，相比之下，現時香港住宅收租回率可能只得2厘至3厘，還未扣除管理費、差餉、維修，而買豪宅的印花稅更高達樓價的3.75％，支出已高於一年的租金回報！又以地產股為例，股價較資產有大折讓，遠勝一手盤的有溢價，而流通性強，又具分散投資功能，同樣是較買樓收租划算。
那又如何看內地樓市？陸東認為，內地樓市長線看升，但若要投資內地樓市，千萬不要期望如香港可由數十元一呎，升至一萬元，一來內地土地供應無限，不如香港的限制賣地，聯繫匯率和收入曾爆炸增長，加上貨幣政策不同，不宜以香港過去的故事，來簡單推測內地樓價會走相同的路。
明報記者 林可為 陸振球
攝影 尹錦恩
