黃均瑜：民生民心 何不租管？

【明報文章】佔中的一個後遺症是激進勢力抬頭。立法會選舉，激進本土派大獲全勝，多人得以晉身立法會。年輕人一朝得志，想利用宣誓就職宣傳港獨，辱國辱華，挑戰「一國」的底線。結果人大釋法，遏止了激進思潮，再加上近期法庭重判旺角暴動參與者，向社會發出了清楚的信息。此時此刻，激進思想不得不退潮，就連「激進教主」也宣布退出政壇，就是明證。


經過了近年一連串激進與反激進的大型政治動員，大多數香港市民真的已經累了。在這關鍵時刻，適逢特區政府換屆在即，各方應抓緊時機，回歸理性、恢復對話、尋求共識。特別是非建制派中的溫和派，要乘機擺脫激進勢力的綑綁，放下政治爭議，在民生問題上求同存異、爭取突破，是民心之所向。從政者、為政者不可不知！


供不應求 樓價狂升

林鄭月娥將於7月就任，從中央到特區都希望新一屆政府能聚焦經濟民生。各項社會調查均顯示，長期以來樓價都是香港人最關心的問題。雖然現屆政府一再出招，希望能把樓價壓住，但事與願違，樓價如脫韁野馬，一升再升，以至有一房單位也超千萬元的瘋狂地步。


樓價狂升最根本的原因當然是供不應求。供應不足的一個原因當然是上屆政府的不作為。現屆政府雖然已經「盲搶地」，希望能增加供應，但莫說「搶」地不易，就算「搶」到了地，要把樓宇蓋好，推出市場也需5到7年的時間，遠水救不了近火！


需求方面，除了正常的自住需求外，更重要是因為低息環境及樓價只升不跌的心理預期，激發了需求。低息環境造就了供樓較租樓划算的現象，也造就了買樓收租較將錢放在銀行划算的現象。樓價只升不降的預期更促使將未來的需求要提前滿足以及買樓等着升值等現象。這些需求疊加起來，便造成了全民皆渴望買樓的現象。試問世上有哪一個政府能夠滿足得了？更何况香港是開放型經濟，如何才能滿足國內外資本的投資需求？


如「無形之手」無法調節 政府就要有所作為

在種種困境下，社會又出現了要求恢復租務管制（租管）的討論，支持和反對的都各有論據。其實香港自1921年開始就在不同的時期實施不同形式的租管，因為亞洲金融風暴，直至本世紀初才徹底取消。而世界各地現時還有租管的地方也是不少。租管限制了租金的升幅，既可以遏抑投資需求，又會紓緩買樓自住的迫切性；如果收租的回報太低，更可能促使業主變賣樓宇轉向其他更高回報的投資工具，從而即時增加樓宇的供應。當然，經濟學者都會反對租管，因為租管干擾甚至破壞自由市場，而且還可能令香港失去連續23年「最自由經濟體」的桂冠！


樓價當然是一個經濟問題，但住屋是民生之本，因此也是政治問題。如果「無形之手」無法調節供求，政府就要有所作為，參考各國及香港的租管經驗，適時推出措施。現時的問題可能已經不是要不要租管，而是如何及何時租管了！


作者是資深教育工作者

[黃均瑜]