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【明報專訊】東南亞物業近年日益受投資者追捧，海外投資者的步伐由最早的泰國，發展至馬來西亞，再到近年才向海外投資者開放樓市的越南。海外投資者心態多為先試水溫，待看清樓市動態再部署下一步，因此投資門檻更高的豪華住宅，通常先在成熟樓市發展起來。世邦魏理仕2017年報告顯示，繼去年第四季度曼谷麗思卡爾頓酒店公寓價格達每平方米40萬泰銖（即每方呎約8372港元）之後，今年泰國發展商尚思瑞推出的98 Wireless樓價再創新高，每方米50萬泰銖（即每方呎約1.05萬港元）以上，相信曼谷的奢侈住宅市場需求繼續保持強勁。
明報記者 姚丁鈺
豪華住宅首要特點是地理位置，國際物業顧問公司Ashton Hawks總監何國龍表示，奢侈住宅市場一般在樓市成熟至一定程度時才會出現，並且多位於核心商業中心（CBD），而不會出現在較多投機的度假區。尤其當市場偏軟、投資者更加挑剔時，住宅質素和地理位置是豪華住宅升值的必要條件。
世邦魏理仕報告顯示，雖然2016年泰國奢侈住宅市場其實較2015年有所偏軟，新豪華單位供應5.5萬個，較2015年少3000個，但仍然相信豪華住宅需求仍然強勁，只不過投資者將更加揀擇，地理位置和建築質素好的項目才會有更大升值潛力。
商業地價升值帶動樓價飈升
曼谷中心商業區的地價升值，是推升豪華住宅的重要原因之一，世邦魏理仕預料，曼谷中心商業區的地價極可能再創新高。以曼谷歷史最高價成交的98 Wireless項目為例，尚思瑞集團在6至7年前購買地皮時，地價為每平方米38萬泰銖，而現時已升值66%至每平方米約58萬泰銖。該地皮位處金融機構林立的Wireless Road，毗鄰美國駐泰大使館。項目銷售人員常以此作賣點，稱以7年前的地價就能買到今年的新樓，現時售價約每方呎1.22萬港元。
「麵粉價」7年升66%
雖然海外買家在泰國樓市參與度愈來愈高，但仍較少投資豪華住宅市場，世邦魏理仕的豪華住宅銷售數據中，海外買家僅佔15%，海外買家興趣主要集中於1000萬泰銖以下物業，像入場費為7000萬泰銖（1577萬港元）的98 Wireless等豪華物業，則仍然以本地買家主導。不過，此類發展商亦有積極向海外買家推廣。尚思瑞行政總裁Apichart Chutrakul表示，希望該項目本地和海外買家比例達到80:20。
香港政府不斷「加辣」遏制海外買家炒風，相反，泰國稅務安排則對海外買家一向「友好」，未對海外買家額外徵稅。尚思瑞國際業務主管Cobby Leathers笑稱，他反而苦於不斷為海外買家解釋為何泰國沒有房產稅。不過，這種「福利」明年將有改變。
明年起徵收房產稅
泰國內閣會議於去年中首次通過房產稅和土地稅法案，並於今年3月作出最新調整，預計明年實施。該法案計劃向價值5000萬泰銖（約1123萬港元）以上住宅買家徵收房產稅。房產稅將採用遞進稅率，對於買家首套物業，價值5000萬泰銖（約1123萬港元）至1億泰銖（約2246萬港元）徵稅0.05%，高於1億泰銖部分按照0.1%稅率徵收。對於第二套物業，5000萬泰銖以下住宅則需繳稅0.03%，5000萬泰銖至1億泰銖繳稅0.05%，價值1億泰銖以上的住宅則按0.1%稅率繳稅。
曼谷郵報援引泰國財政部長Apisak Tantivorawong表示，截至2016年中，整個泰國價格高於5000萬泰銖的住宅單位僅約8500個，這意味99.96%的居民毋須繳納此項房產稅。Chutrakul表示，該稅項對豪華住宅影響將非常微弱，因為稅率仍低。以5000萬泰銖豪華住宅為例，2.5萬泰銖（約5616港元）的稅費對買家來說完全不會成為負擔，或只等同吃一餐飯的花費。
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
明報記者 姚丁鈺
豪華住宅首要特點是地理位置，國際物業顧問公司Ashton Hawks總監何國龍表示，奢侈住宅市場一般在樓市成熟至一定程度時才會出現，並且多位於核心商業中心（CBD），而不會出現在較多投機的度假區。尤其當市場偏軟、投資者更加挑剔時，住宅質素和地理位置是豪華住宅升值的必要條件。
世邦魏理仕報告顯示，雖然2016年泰國奢侈住宅市場其實較2015年有所偏軟，新豪華單位供應5.5萬個，較2015年少3000個，但仍然相信豪華住宅需求仍然強勁，只不過投資者將更加揀擇，地理位置和建築質素好的項目才會有更大升值潛力。
商業地價升值帶動樓價飈升
曼谷中心商業區的地價升值，是推升豪華住宅的重要原因之一，世邦魏理仕預料，曼谷中心商業區的地價極可能再創新高。以曼谷歷史最高價成交的98 Wireless項目為例，尚思瑞集團在6至7年前購買地皮時，地價為每平方米38萬泰銖，而現時已升值66%至每平方米約58萬泰銖。該地皮位處金融機構林立的Wireless Road，毗鄰美國駐泰大使館。項目銷售人員常以此作賣點，稱以7年前的地價就能買到今年的新樓，現時售價約每方呎1.22萬港元。
「麵粉價」7年升66%
雖然海外買家在泰國樓市參與度愈來愈高，但仍較少投資豪華住宅市場，世邦魏理仕的豪華住宅銷售數據中，海外買家僅佔15%，海外買家興趣主要集中於1000萬泰銖以下物業，像入場費為7000萬泰銖（1577萬港元）的98 Wireless等豪華物業，則仍然以本地買家主導。不過，此類發展商亦有積極向海外買家推廣。尚思瑞行政總裁Apichart Chutrakul表示，希望該項目本地和海外買家比例達到80:20。
香港政府不斷「加辣」遏制海外買家炒風，相反，泰國稅務安排則對海外買家一向「友好」，未對海外買家額外徵稅。尚思瑞國際業務主管Cobby Leathers笑稱，他反而苦於不斷為海外買家解釋為何泰國沒有房產稅。不過，這種「福利」明年將有改變。
明年起徵收房產稅
泰國內閣會議於去年中首次通過房產稅和土地稅法案，並於今年3月作出最新調整，預計明年實施。該法案計劃向價值5000萬泰銖（約1123萬港元）以上住宅買家徵收房產稅。房產稅將採用遞進稅率，對於買家首套物業，價值5000萬泰銖（約1123萬港元）至1億泰銖（約2246萬港元）徵稅0.05%，高於1億泰銖部分按照0.1%稅率徵收。對於第二套物業，5000萬泰銖以下住宅則需繳稅0.03%，5000萬泰銖至1億泰銖繳稅0.05%，價值1億泰銖以上的住宅則按0.1%稅率繳稅。
曼谷郵報援引泰國財政部長Apisak Tantivorawong表示，截至2016年中，整個泰國價格高於5000萬泰銖的住宅單位僅約8500個，這意味99.96%的居民毋須繳納此項房產稅。Chutrakul表示，該稅項對豪華住宅影響將非常微弱，因為稅率仍低。以5000萬泰銖豪華住宅為例，2.5萬泰銖（約5616港元）的稅費對買家來說完全不會成為負擔，或只等同吃一餐飯的花費。
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
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