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【明報專訊】有「廈門地主」之稱的閩系龍頭房企禹洲地產（1628），近年主攻長三角地區，將總部遷至上海，又定下2020年規模千億的目標，去年共計拿下14幅地皮，較2015年近乎翻一倍，一年內同時進軍蘇州、杭州和武漢市場，擴張速度可見一斑。和前幾年主要通過「招拍掛」（即招標、拍賣、掛牌）駐足一二線城市不同，去年杭州和武漢的首個項目均是併購而來。主席林龍安表示，接下來公開拿地速度會放緩，主要以收購小型開發商項目及引入策略投資者的方式擴充土地，目標在達到千億規模時，合作併購項目的業績佔三分之一。
明報記者 武君
禹洲地產去年斬獲14幅一二線城市地皮，總權益地價為169億元（人民幣．下同），合肥、上海等長三角城市佔大半，目前公司土儲的九成在一二線城市，今年可推500億元貨值中，一二線城市亦佔九成。林龍安表示，整體一二線城市的土地愈來愈緊絀，如上海、廈門和合肥已經進入第二輪的土地整理，「真正要拿出大片新土地已經沒有了，許多土地都把舊的拆了或整合蓋新的，土地只能像中環一樣，拆一幢蓋一幢，土地成本會直線上升，樓價就無法下降。」
一線城市地皮買少見少 成本直線飈升
不過一二線城市過去幾個月密集出台調控政策，林龍安坦言，第二、三季度面臨的形勢嚴峻，公司將調整策略，包括推盤節奏和產品。比如應對限價，因第一季已完成100億元銷售額，相當於全年300億元銷售目標的33%，未來3季不會推那麼多盤，確保價格和盈利平穩上升。此外會將高端產品延後，在合肥推出更多「剛需房」（即源自用家的實際需求），在上海和南京推出更多首套改善型住宅（即針對提升住屋質素、首次換樓買家的住屋），剛需和改善型住宅比例會由去年的64%增加至70%。林龍安表示，一二線城市人口還是不斷湧入，經濟產業向好，不管如何調控，剛需和首套改善房的市場容納度和需求量仍大，「市場對價格的可承受力遠遠大於政府限價的水平，現在還沒釋放出來。」
低價拿地 鎖定高水平毛利率
林龍安認為，調控已進入常態，貫徹「房子是用來住的不是用來炒的」，促使整個產業鏈回歸到應該的發展速度和盈利空間，公司無論在產品、售價和目標客群上都將和政府政策「相向而行」，做到游刃有餘，每年保持不低於30%銷售增長。
禹洲毛利率多年傲視群雄，去年大小開發商利潤均受壓的情况下，仍然保持在36.3%的高水平。但土地成本不斷上升，政府又限價的之下未來毛利率會否受壓？林龍安表示，集團土地儲備逾1000萬平方米，逾六成在上海、南京、蘇州、杭州和合肥5個熱點城市，「可以說長三角地區土地已經儲備完成」，且都是地價沒有那麼高的時候獲取，成本基本鎖定，保證了後續盈利空間，今年整體毛利率也肯定會在30%以上。他舉例，目前合肥住宅均價在每平方米1.5萬元，上海在每平方米4萬元，而兩地拿的土地平均成本僅4448元和8362元。
以合作形式進軍廣東 拒搶地王
同時公司通過併購等形式，進一步降低土地成本，去年憑藉收購沿海綠色家園（1124）項目首次進入武漢，而進入杭州也是通過收購煙草局下屬地產項目而達成。林龍安表示，今年二、三季度行業整合中還會有很多併購拿地的機會， 公司計劃下一步進軍廣東和深圳，但「盡量不採用舉牌」，更不會拿地王，而是傾向於和其他開發商合作。他續稱，接下來拿地動作會緩慢一些，「在市場上普遍拿高價地不會想太多，像去年首幅蘇州地是通過抽籤拿到的，價格控制在合理範圍，以後如果運氣好抽到最好，抽不到也不影響公司未來4到5年的戰略佈局。但會尋找和其他地產商合作的地，只要讓我們操盤且有併表權。」
另一方面，公司也引入了更多策略投資者，林龍安透露，廈門、蘇州和杭州一些項目，公司就是和工商銀行（1398）和平安不動產合作，對方以同股同權方式入股，好處是公司可操作整個項目和併表，且盈利空間可控，有利控制負債比例。且在項目兩年後開始銷售時，公司可根據市場形勢，選擇贖回投資者的股份，也可選擇不收回，做到股東利益和合作利益最大化，未來會更多採取類似合作。
[上市公司專訪]
明報記者 武君
禹洲地產去年斬獲14幅一二線城市地皮，總權益地價為169億元（人民幣．下同），合肥、上海等長三角城市佔大半，目前公司土儲的九成在一二線城市，今年可推500億元貨值中，一二線城市亦佔九成。林龍安表示，整體一二線城市的土地愈來愈緊絀，如上海、廈門和合肥已經進入第二輪的土地整理，「真正要拿出大片新土地已經沒有了，許多土地都把舊的拆了或整合蓋新的，土地只能像中環一樣，拆一幢蓋一幢，土地成本會直線上升，樓價就無法下降。」
一線城市地皮買少見少 成本直線飈升
不過一二線城市過去幾個月密集出台調控政策，林龍安坦言，第二、三季度面臨的形勢嚴峻，公司將調整策略，包括推盤節奏和產品。比如應對限價，因第一季已完成100億元銷售額，相當於全年300億元銷售目標的33%，未來3季不會推那麼多盤，確保價格和盈利平穩上升。此外會將高端產品延後，在合肥推出更多「剛需房」（即源自用家的實際需求），在上海和南京推出更多首套改善型住宅（即針對提升住屋質素、首次換樓買家的住屋），剛需和改善型住宅比例會由去年的64%增加至70%。林龍安表示，一二線城市人口還是不斷湧入，經濟產業向好，不管如何調控，剛需和首套改善房的市場容納度和需求量仍大，「市場對價格的可承受力遠遠大於政府限價的水平，現在還沒釋放出來。」
低價拿地 鎖定高水平毛利率
林龍安認為，調控已進入常態，貫徹「房子是用來住的不是用來炒的」，促使整個產業鏈回歸到應該的發展速度和盈利空間，公司無論在產品、售價和目標客群上都將和政府政策「相向而行」，做到游刃有餘，每年保持不低於30%銷售增長。
禹洲毛利率多年傲視群雄，去年大小開發商利潤均受壓的情况下，仍然保持在36.3%的高水平。但土地成本不斷上升，政府又限價的之下未來毛利率會否受壓？林龍安表示，集團土地儲備逾1000萬平方米，逾六成在上海、南京、蘇州、杭州和合肥5個熱點城市，「可以說長三角地區土地已經儲備完成」，且都是地價沒有那麼高的時候獲取，成本基本鎖定，保證了後續盈利空間，今年整體毛利率也肯定會在30%以上。他舉例，目前合肥住宅均價在每平方米1.5萬元，上海在每平方米4萬元，而兩地拿的土地平均成本僅4448元和8362元。
以合作形式進軍廣東 拒搶地王
同時公司通過併購等形式，進一步降低土地成本，去年憑藉收購沿海綠色家園（1124）項目首次進入武漢，而進入杭州也是通過收購煙草局下屬地產項目而達成。林龍安表示，今年二、三季度行業整合中還會有很多併購拿地的機會， 公司計劃下一步進軍廣東和深圳，但「盡量不採用舉牌」，更不會拿地王，而是傾向於和其他開發商合作。他續稱，接下來拿地動作會緩慢一些，「在市場上普遍拿高價地不會想太多，像去年首幅蘇州地是通過抽籤拿到的，價格控制在合理範圍，以後如果運氣好抽到最好，抽不到也不影響公司未來4到5年的戰略佈局。但會尋找和其他地產商合作的地，只要讓我們操盤且有併表權。」
另一方面，公司也引入了更多策略投資者，林龍安透露，廈門、蘇州和杭州一些項目，公司就是和工商銀行（1398）和平安不動產合作，對方以同股同權方式入股，好處是公司可操作整個項目和併表，且盈利空間可控，有利控制負債比例。且在項目兩年後開始銷售時，公司可根據市場形勢，選擇贖回投資者的股份，也可選擇不收回，做到股東利益和合作利益最大化，未來會更多採取類似合作。
[上市公司專訪]
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