蘇沛豐：內房股不再便宜

【明報專訊】港股上周雖創今年新高，但升勢欠全面，恒指未能企穩前浪頂，技術走勢亦不妙，與RSI出現「三頂背馳」，國指則似營造「頭肩頂」之右肩。踏入5月份，估計先來個健康回調，其中今年累升較多的行業，料獲利回吐壓力亦較大，例如科網、手機設備、汽車、內房。其中汽車最先轉弱，3月中已見頂。其次係內房，僅約半數股份於4月再闖高峰，料仍有回調壓力。
內房股於第一季普遍有三、四成升幅，主因去年銷售強勁，但現時估值已回升至合理水平。招銀國際覆蓋的10隻內房股，2017年市盈率平均約7.2倍，股價對資產淨值折讓收窄至45%，目前估值已反映大部分利好因素。既然估值不再低殘，投資者亦逐漸關注政策風險。單計今年3月17日至4月5日，超過35個城市對樓市「加辣」，推行更嚴厲限購令或收緊房貸。新一輪的調控措施，預料將在今年餘下日子對房地產市場帶來壓力。我們預期今年物業銷售下跌12%。
調控措施利潤率降 內房受壓
另一個限制內房股估值再升的因素，是利潤率收窄。我們覆蓋的10隻內房股，去年營業額平均上升18%，純利卻只增加9%，主要因地價上升，平均純利率下跌1.3個百分點至14.7%。
較利好的因素是負債下降、派息增加。受惠於強勁的物業銷售，大多數物業發展商在2016年去槓桿，令資產負債表改善，公司亦有條件增加派息，我們覆蓋的公司平均派息比率由2015年的35.2%上升至2016年的39.4%。
候低吸華潤置地
整體而言，估計內房股中線表現與大市同步，可候低吸納藍籌華潤置地（1109），因其財政健康，淨負債比率僅23.8%，但股價對資產淨值折讓高達53%，估值偏低。
（筆者為證監會持牌人，沒持有上述股份）
招銀國際研究部策略師
[蘇沛豐 焦點股]