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【明報專訊】地緣政治風險升溫，加上市場逐步消化美國加息預期，資金擁抱高息股，中電（0002）向歷史高位進發，房託指數亦升上今年高位。不過，房託表現參差，各有特色，大家可以按目標吸納。
雖然美國最新公布通脹數據升至聯儲局2%的目標，但市場對於通脹以至加息步伐看法審慎，尤其近期經濟數據偏弱，上周五公布3月份非農新增職位遠較市場預期差。聯儲局3月份的議息會議紀要顯示當局積極討論縮減資產負債表，一旦收水最終令長期利率上升，不過，消息對於債市衝擊有限，美國10年期國債息跌至4個月低位徘徊。
事實上，隨着今年美10年債息升勢受阻後，息口敏感的金價以至高息股及房託由低位徐徐回升，恒生房地產基金指數至今升7%（見圖）。不過，房託表現參差，領展（0823）今年累升12%，跑贏同業，但表現不及冠君（2778）升近兩成，泓富（0808）明顯落後升不足5%；三者表現不一正反映基本面，領展積極透過翻新為物業增值及重組物業組合，改善回報及穩定增加派息，加上市值較大，股份流動性高，股價表現一直於同業中居前，惟息率也偏低；冠君業績走出谷底，推動股價表現，惟利好因素已反映；泓富缺乏驚喜，惟具潛質追落後。
冠君上升動力強 惟利好已反映
冠君旗下花園道三號物業，隨着先前簽訂的租約於去年業績全面反映，出租率改善，令租金收入上升及降低整體經營成本，帶動去年可分派收入有顯著增長。截至去年底，花園道三號現收租金只是每平方呎78.20元，與現時中環甲級寫字樓每平方呎租金過百元折讓逾兩成。花園道三號今明兩年已租用面積中有23.4%及13.7%到期，加上少量空置面積，租金收入仍有不少增長空間。除了花園道三號，冠君另一擁有的物業──朗豪坊，亦受惠於本地零售市道回溫，加上基金具收購空間，推動股價。該股上升動力無疑強勁，惟利好已反映，加上預測息率降至5厘以下，或限制升幅。
近年領展積極透過出售及收購以調整物業組合，進一步推動收入增長，最新以40.65億元人民幣，收購入廣州荔灣區黃沙大道8號的西城都薈廣場，為基金於內地一線城市第3個收購項目，若以現時每月總收入1600萬元人民幣，租金回報約4.7厘，物業收益淨額率（扣除營運開支及稅率）可能只有約4厘，似乎並不吸引。
領展逼歷史高位 宜待回吐吸
不過，由於現有租約大多於商場2012年開幕時訂立，未來3年物業零售部分有超過六成將會到期（佔每月基本租金總額計算），領展有望透過重新整合商戶提升回報。不過，領展已逼近歷史高位58元，預測息率不足4厘，宜待有回吐至55元附近吸納。
至於泓富，去年收購觀塘的觀點中心觸礁，主要是有股東反映擔心物業組合太集中東九龍，加上100%融資收購或影響派息穩定性，而事件亦令市場擔心日後再提收購遇到阻力，股價明顯落後。
泓富預測息率近6厘 可攻可守
不過，管理層似乎吸收失敗經驗，為未來發展準備，如去年通過利率掉期等，調整融資固定及浮動利率比例，浮動利率比率由2015年約45%降低至2016年底的26%，以減少加息周期帶來影響；同時今年初完成出售非核心資產海名軒商用物業套現約8.77億元，為日後捲土重來提出收購儲彈藥。以目前預測息率近6厘，算是進可攻、退可守選擇。
劉思明
[還看今朝]
雖然美國最新公布通脹數據升至聯儲局2%的目標，但市場對於通脹以至加息步伐看法審慎，尤其近期經濟數據偏弱，上周五公布3月份非農新增職位遠較市場預期差。聯儲局3月份的議息會議紀要顯示當局積極討論縮減資產負債表，一旦收水最終令長期利率上升，不過，消息對於債市衝擊有限，美國10年期國債息跌至4個月低位徘徊。
事實上，隨着今年美10年債息升勢受阻後，息口敏感的金價以至高息股及房託由低位徐徐回升，恒生房地產基金指數至今升7%（見圖）。不過，房託表現參差，領展（0823）今年累升12%，跑贏同業，但表現不及冠君（2778）升近兩成，泓富（0808）明顯落後升不足5%；三者表現不一正反映基本面，領展積極透過翻新為物業增值及重組物業組合，改善回報及穩定增加派息，加上市值較大，股份流動性高，股價表現一直於同業中居前，惟息率也偏低；冠君業績走出谷底，推動股價表現，惟利好因素已反映；泓富缺乏驚喜，惟具潛質追落後。
冠君上升動力強 惟利好已反映
冠君旗下花園道三號物業，隨着先前簽訂的租約於去年業績全面反映，出租率改善，令租金收入上升及降低整體經營成本，帶動去年可分派收入有顯著增長。截至去年底，花園道三號現收租金只是每平方呎78.20元，與現時中環甲級寫字樓每平方呎租金過百元折讓逾兩成。花園道三號今明兩年已租用面積中有23.4%及13.7%到期，加上少量空置面積，租金收入仍有不少增長空間。除了花園道三號，冠君另一擁有的物業──朗豪坊，亦受惠於本地零售市道回溫，加上基金具收購空間，推動股價。該股上升動力無疑強勁，惟利好已反映，加上預測息率降至5厘以下，或限制升幅。
近年領展積極透過出售及收購以調整物業組合，進一步推動收入增長，最新以40.65億元人民幣，收購入廣州荔灣區黃沙大道8號的西城都薈廣場，為基金於內地一線城市第3個收購項目，若以現時每月總收入1600萬元人民幣，租金回報約4.7厘，物業收益淨額率（扣除營運開支及稅率）可能只有約4厘，似乎並不吸引。
領展逼歷史高位 宜待回吐吸
不過，由於現有租約大多於商場2012年開幕時訂立，未來3年物業零售部分有超過六成將會到期（佔每月基本租金總額計算），領展有望透過重新整合商戶提升回報。不過，領展已逼近歷史高位58元，預測息率不足4厘，宜待有回吐至55元附近吸納。
至於泓富，去年收購觀塘的觀點中心觸礁，主要是有股東反映擔心物業組合太集中東九龍，加上100%融資收購或影響派息穩定性，而事件亦令市場擔心日後再提收購遇到阻力，股價明顯落後。
泓富預測息率近6厘 可攻可守
不過，管理層似乎吸收失敗經驗，為未來發展準備，如去年通過利率掉期等，調整融資固定及浮動利率比例，浮動利率比率由2015年約45%降低至2016年底的26%，以減少加息周期帶來影響；同時今年初完成出售非核心資產海名軒商用物業套現約8.77億元，為日後捲土重來提出收購儲彈藥。以目前預測息率近6厘，算是進可攻、退可守選擇。
劉思明
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