曾淵滄﹕新特首上場 恒地受惠

【明報專訊】藍籌地產股中，恒地（0012）股價明顯地跑出，與其他藍籌地產股比較，恒地有三大強處，第一個強處是恒地手上的新界農地、市區舊樓的儲備最多，第二個強處是恒地從2013年開始，年年10送1紅股，第三個強處是恒地股息年年大幅增長。


過去5年，特首梁振英明白土地供應困難重重，特別是政治上的反發展力量使特區政府很難尋找新的土地供應，梁振英上任後不久，就提出古洞、洪水橋、橫洲、大嶼山填海等發展，現在，梁振英已經快離任，上述地區的土地仍未能推出市場建屋，更不要說房屋落成。因此，梁振英任內壓抑樓價升勢方法主要是「需求管理」。


現屆政府「需求管理」 壓抑需求

所謂「需求管理」就是壓抑需求，以各種各樣的印花稅去打壓需求，不過「需求管理」不一定能有效地使需求永遠消失，而是暫時消失，在供給無法增加，趁低息環境長期維持及股市表現不錯的情况之下，樓市每一次的調整之後就是另一次的創新高。候任特首林鄭月娥可能看到了問題所在，她開始明白政府尋找土地的困難，單靠政府提供土地是不夠的，因此，她在選舉後接受傳媒訪問時提到要釋放地產商手上的農地，改建房屋。


在香港，恒地應該是擁有最多農地的地產商，恒地也擁有大量的市區舊樓，等待重建。不過，農地改用途，市區重建都需要政府批准、城規會批准，還要補地價。補地價是困難的，負責補地價的公務員，有一定的規條要遵守，不會降低補地價的要求，也因此，談判是困難的。林鄭月娥是公務員出身，也當過發展局長，發展局就是負責與地產商談判補地價的事，農地改屋地要補地價，舊樓重建更改地積比率與加高也要補地價。


因此，除非政府的政策有變，修改公務員與地產商談判的條規，否則補地價的談判依然是緩慢的，如果林鄭月娥真的想釋放地產商手上的土地，她的確可能改變補地價的政策條規以釋放地產商手上的農地及舊樓的土地。一旦政策有變，恒地自然獲利巨大。


年年派紅股 長揸收息三級跳

再談紅股，有人認為紅股沒有用，因為紅股相等於股要拆細，股票合併，是莊家股、垃圾股，用來「向下炒」的方法，不過，恒地年年派紅股，股息依然年年上升，很肯定的，長期持有恒地的小股東，每次股息收入都是三級跳。2013年恒地開始每年10送1紅股，當時每股派息0.74元，現在，恒地每股派息1.13元，即是當年持有1股恒地的小股東至今變成持有1.6105股，分到的股息總額是1.82元，是2013年的2.46倍。


大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]