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【明報社評】本港私人住宅樓價連續4個月創新高，當局多項遏抑樓市炒風、協助港人置業的措施都出現漏洞，由「啟德1號」出現數十宗「一客多買」個案，到全港「一約多伙」一手成交合約急增，反映上有政策下有對策，投資客千方百計迴避住宅印花稅辣招。政府必須盡快堵塞漏洞，勿讓炒家再鑽空子。
首置客定義寬鬆
投資客有機可乘
鑑於樓市炒風熾熱，去年11月政府推出新「辣招」增加炒家成本，將住宅印花稅劃一提升至15%，惟首次置業的香港永久居民可獲豁免。當時特首梁振英形容，新措施旨在打擊投資者入市意欲，進一步落實港人自住優先政策，有地產界人士甚至揚言，樓市短期內將下跌半成甚至一成，云云。然而差餉物業估價署最新公布的2月份私樓售價指數，按月再升1.1%，連續4個月破頂，反映新辣招並未收到遏抑樓價的效果。近月市場湧現大批「一約多伙」買賣，暴露「加辣」措施存在重大漏洞。
據統計，最近5個月全港主要28個新盤中，共有421份「一約多伙」一手成交合約，涉及956伙，總金額逾170億元，佔同期整個市場新盤成交金額26％。由於政府計算印花稅的方法，一直以每份合約文書作為基礎，一些炒家利用一張合約連購多個單位，避開辣招重稅。最諷刺的是，部分「一約多伙」買家竟是以「首置客」身分入市，例如有報稱居於中小型單位的「首置客」買家，一口氣斥資1.45億元購入啟德嘉匯15個單位。這類「首置客」顯然並非政策原意希望照顧的「上車客」。
情况如此荒謬，一大原因是當局對「首置客」的定義太寬鬆，凡是「未持有任何住宅物業」的買家都符合資格，令炒家有機會鑽空子，只要在買樓前將旗下物業轉名便可，具體操作手法可以是借子女或家人名義買樓，又或夫婦兩人放棄聯名擁有物業，「拆名」騰出一個「首置客」名額入市。一些發展商眼見有利可圖，也特意推出「大手購買優先揀樓」，不設認購單位上限，為「一約多伙」炒家大開方便之門。雖然有業界人士稱，「一約多伙」對買家也有一定限制，日後若要放售物業，理論上必須將整批單位一併售予新買家，然而問題是「分契」手續並不複雜，目前額外印花稅（SSD）條例只針對3年內轉手的住宅物業，設若投資者3年後「分契」出售單位，就可以毋須繳付SSD。對資金充裕的投資客來說，政府「加辣」措施不足為懼。
修訂印花稅條例
按購買伙數徵稅
梁振英2012年競選時提出「港人港地」政策，協助負擔能力不高的年輕中產「上車」自住，然而落實起來同樣偏離了政策原意，淪為投資工具，出現「一約兩伙」情况。港人港地首個項目「啟德1號」最新開賣的二期第三座310個單位，30張合約屬「一客多買」，涉及60伙，佔單位總數近兩成，部分並非相連單位，所有買家均是以「首置客」身分購入單位，獲豁免繳付「辣招稅」。啟德1號賣地條款訂明，除非獲特殊豁免，否則住宅單位30年內不得轉讓，業主若想出租，亦須向地政總署遞交申請文件，租賃年期不得超過5年。有關安排本意是要令炒家和投資客知難而退，可是地契條款並未限制每個業主只能購買一個住宅單位，卻成為了一大漏洞。有地產經紀將自己的公屋住址，借予客戶作為買賣合約上的聯絡地址，協助在內地工作的買家，購入兩個「啟德1號」單位，更明顯是利用了《地產代理條例》不清晰之處，必須加以堵塞。
無論是「一約多伙」還是「一客多買」，均反映當局阻遏炒賣措施存在漏洞，需要盡快堵塞。政府有必要修訂印花稅條例，改以購買伙數而非合約份數作為徵稅單位，同時考慮收緊「首置客」的定義，令投資客不能迴避辣招稅。2013年政府首推樓市辣招時，主張首置客「一客多買」可獲豁免辣招稅，理由是「讓買家可以用一張合約購買單位、車位或天台」，然而事實證明有關做法成為了炒家鑽空子的缺口。候任特首林鄭月娥提出興建「港人首置上車盤」，重建置業階梯，必須汲取現屆政府「港人港地」政策失敗的教訓，否則「上車盤」最終又可能淪為「投資盤」，令負擔能力不高的年輕中產人士繼續望「樓」興嘆。
■歡迎回應editorial@mingpao.com
首置客定義寬鬆
投資客有機可乘
鑑於樓市炒風熾熱，去年11月政府推出新「辣招」增加炒家成本，將住宅印花稅劃一提升至15%，惟首次置業的香港永久居民可獲豁免。當時特首梁振英形容，新措施旨在打擊投資者入市意欲，進一步落實港人自住優先政策，有地產界人士甚至揚言，樓市短期內將下跌半成甚至一成，云云。然而差餉物業估價署最新公布的2月份私樓售價指數，按月再升1.1%，連續4個月破頂，反映新辣招並未收到遏抑樓價的效果。近月市場湧現大批「一約多伙」買賣，暴露「加辣」措施存在重大漏洞。
據統計，最近5個月全港主要28個新盤中，共有421份「一約多伙」一手成交合約，涉及956伙，總金額逾170億元，佔同期整個市場新盤成交金額26％。由於政府計算印花稅的方法，一直以每份合約文書作為基礎，一些炒家利用一張合約連購多個單位，避開辣招重稅。最諷刺的是，部分「一約多伙」買家竟是以「首置客」身分入市，例如有報稱居於中小型單位的「首置客」買家，一口氣斥資1.45億元購入啟德嘉匯15個單位。這類「首置客」顯然並非政策原意希望照顧的「上車客」。
情况如此荒謬，一大原因是當局對「首置客」的定義太寬鬆，凡是「未持有任何住宅物業」的買家都符合資格，令炒家有機會鑽空子，只要在買樓前將旗下物業轉名便可，具體操作手法可以是借子女或家人名義買樓，又或夫婦兩人放棄聯名擁有物業，「拆名」騰出一個「首置客」名額入市。一些發展商眼見有利可圖，也特意推出「大手購買優先揀樓」，不設認購單位上限，為「一約多伙」炒家大開方便之門。雖然有業界人士稱，「一約多伙」對買家也有一定限制，日後若要放售物業，理論上必須將整批單位一併售予新買家，然而問題是「分契」手續並不複雜，目前額外印花稅（SSD）條例只針對3年內轉手的住宅物業，設若投資者3年後「分契」出售單位，就可以毋須繳付SSD。對資金充裕的投資客來說，政府「加辣」措施不足為懼。
修訂印花稅條例
按購買伙數徵稅
梁振英2012年競選時提出「港人港地」政策，協助負擔能力不高的年輕中產「上車」自住，然而落實起來同樣偏離了政策原意，淪為投資工具，出現「一約兩伙」情况。港人港地首個項目「啟德1號」最新開賣的二期第三座310個單位，30張合約屬「一客多買」，涉及60伙，佔單位總數近兩成，部分並非相連單位，所有買家均是以「首置客」身分購入單位，獲豁免繳付「辣招稅」。啟德1號賣地條款訂明，除非獲特殊豁免，否則住宅單位30年內不得轉讓，業主若想出租，亦須向地政總署遞交申請文件，租賃年期不得超過5年。有關安排本意是要令炒家和投資客知難而退，可是地契條款並未限制每個業主只能購買一個住宅單位，卻成為了一大漏洞。有地產經紀將自己的公屋住址，借予客戶作為買賣合約上的聯絡地址，協助在內地工作的買家，購入兩個「啟德1號」單位，更明顯是利用了《地產代理條例》不清晰之處，必須加以堵塞。
無論是「一約多伙」還是「一客多買」，均反映當局阻遏炒賣措施存在漏洞，需要盡快堵塞。政府有必要修訂印花稅條例，改以購買伙數而非合約份數作為徵稅單位，同時考慮收緊「首置客」的定義，令投資客不能迴避辣招稅。2013年政府首推樓市辣招時，主張首置客「一客多買」可獲豁免辣招稅，理由是「讓買家可以用一張合約購買單位、車位或天台」，然而事實證明有關做法成為了炒家鑽空子的缺口。候任特首林鄭月娥提出興建「港人首置上車盤」，重建置業階梯，必須汲取現屆政府「港人港地」政策失敗的教訓，否則「上車盤」最終又可能淪為「投資盤」，令負擔能力不高的年輕中產人士繼續望「樓」興嘆。
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