【明報專訊】北京和上海金融機構雲集，對甲級商廈保持強烈需求，那位置接近香港的廣州，其寫字樓租務前景又如何？越秀房託（0405）行政總裁林德良表示，廣州經濟正由製造業向服務業轉型，取得成效需時，加上甲級寫字樓供應充足，有關租金近年跑輸北京、上海及深圳等其他內地一線城市；他估計，經濟轉型及供應充足兩大因素在未來2、3年仍會主導後市，料廣州甲廈租金在2018年後始會出現較大升幅。
明報記者 葉創成
根據戴德梁行數據，本港甲級寫字樓第二季實用呎租約79元，在全球中排第二，僅次於倫敦。至於北京、上海、深圳及廣州甲廈實用呎租分別是42元、32元、28元及19元。換言之，廣州甲廈平均租金不及香港四分之一，而且在內地一線城市中敬陪末席。
越秀房託目前擁有位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀新都會大廈、廣州國際金融中心（下稱廣州IFC）及位於上海的越秀大廈等7項物業，總面積達48.7萬平方米，堪稱廣州寫字樓大地主，當中廣州IFC更屬當地的地標建築物。作為越秀房託的行政總裁，林德良了解當地甲廈情况，對其前景亦有獨到分析。
服務業相對落後 穗甲廈租值跑輸
林德良接受訪問時分析，北京及上海是直轄市，深圳則是龐大的移民城市，而廣州是5個國家級城市之一（編按：其餘4個分別是北京、上海、天津及重慶），故內地四大一線城市定位其實各有不同，亦獲中央不同的政策優待。當中，北京、上海及深圳經濟過去多年均以服務業帶動，不過，就廣州而言，其服務業相對落後，製造業、特別是汽車業一向佔GDP相當高的比例。
林指出，這情况在去年才扭轉，「廣州第三產業（即服務業）佔GDP的比例終於超過50%」，他預測該趨勢將會持續，並且利好當地寫字樓市道：「根據十三五規劃，廣州將加快發展服務業，例如進一步鞏固航運及貨運中心地位，具體政策包括興建白雲機場第三條跑道已啟用，以及在南沙碼頭提供遠洋航運服務等，隨着服務業的興旺發達，對甲級寫字樓的需求亦與日俱增」。
不少人稱深圳為「中國矽谷」，當地近年孕育出騰訊（0700）、比亞迪（1211）及華為等具備強大創新能力的企業，是當地物業市場備受資金追捧的重要原因之一。林德良指出，廣州市政府現已成立多個創業園區，而UC瀏覽器及唯品會等大型科網企業亦在當地落戶；而在新三板上市的企業中，廣州企業佔最高比例，故他相信廣州亦已經搭上科技創富的列車，此一發展亦有利當地寫字樓的需求增長。
英國領事館進駐 廣州IFC身價高
林德良分析，與北京、上海及深圳比較，近年廣州寫字樓供應充足，亦是其租金落後的重要因素。他解釋說，2010年廣州亞運會後，核心商業區（CBD）寫字樓集中充應，令市場租值受壓，例如廣州IFC寫字樓在當年10月落成後，初期出租率曾不足五成。越秀房託於2012年收購廣州IFC後，加強商業營運能力，其出租率及租金過去4年半溫和上升（見圖）。而鄰近廣州IFC的廣州周大幅金融中心（兩者在當地分別被稱為西塔及東塔）寫字樓亦已於上季交付，其出租率料近70%，則未全面租出，反映供應暫仍充裕。他引述仲量聯行的預測，「廣州寫字樓租金在未來2至3年估計只會穩定上升，至2018年以後才會出現較明顯升勢，堪稱厚積薄發，走勢十分健康」。
隨着鄰近的廣州周大幅金融中心寫字樓落成，短期供應大增，會否對廣州IFC的租金構成壓力呢？林德良指廣州IFC擁有不少獨特優勢，毋懼競爭：「廣州IFC由越秀房託與仲量聯行成立的合資公司管理，建立了一套超級甲廈的管理機制。英國領事館作為華南區一級領館，對安全要求相當高，亦是廣州IFC的租戶，在簽訂租約前英國安全官及國家外交部均曾來廣州IFC視察，確認廣州CBD只有此一幢寫字樓可滿足其安全要求。英領進駐後，亦吸引德國及意大利的文化及貿易機構落戶，跟着多間國際及內地銀行亦先後成為租戶，這些銀行可以在寫字樓內向客戶提供零售銀行服務，此一優勢亦相當明顯」。至於廣州周大幅金融中心，林德良估計對方會以會計師行及律師行作為主要目標租戶之一，「大家的產品不同，服務對象也不同，不會直接競爭」。
不單止不怕競爭，林德良反而期待，廣州周大幅金融中心旗下8萬平方米的K11商場於明年啟用後，可與廣州IFC的4.6萬平方米國金中心商場，以及鄰近的20萬平方米高德置地廣場，成為大型商圈，出現匯聚效應，屆時有關商場不止服務珠江新城CBD內的客戶，更可覆蓋整個廣州市及珠三角。
[名人樓市論壇]
新聞類別
財經
詳情#
回應 (0)
