江宗仁：中國內房地位難以取代

【明報專訊】恒指昨升287點，收報23,584點，成交金額486億元。德銀事件降溫，美股大漲，港股大幅高開355點，但高開後動力不足，高見23,698點後曾顯著回吐，低見23,500點，尾市升幅再度擴大。由於內地國慶長假期，北水中斷下港股交投極為淡靜，市場熱點較為個別，澳門9月賭收按年增7.4%勝預期，濠賭股除永利（1128）外全升，但多是衝高回落，近期最強勢反而是美高梅（2282）；手機設備、軟件股亦回勇，小型油服股亦大漲。內地多個熱點城市「打壓」房地產，內房股多捱沽，但所謂的收緊多屬得啖笑，地方算是向中央交了差，中央也向外資擺出了姿態。在當前的牛皮市中，有低吸的價值。


內地樓市近乎失控，大量一二線城市樓價均錄得高雙位數字升幅，萬達董事長王健林接受美國CNN Money專訪時直言，內地樓市是史上最大的泡沫。由於內地8、9月份的經濟數據也不差，顯示短期內並無太大下行風險，結果在中央的一聲令下，幾乎所有樓價大升的城市都相繼續推出限購、限貸措施，試圖遏抑一下火熱的樓市。


標題當然是打壓、限購等字眼，但看一下實際措施，就令人啼笑皆非。武漢、合肥本地人最多可購2套房，濟南則是擁有3套房後便不得再買，這種限購，有等於無，同時首套房首付多數亦只25%，措施針對的多數仍是二套房，首付比例由40%升至50%。此外，限購措施亦多數有區域性，例如武漢就只適應於主城區，天津的限購就不包括濱海新區。


限購措施 令人啼笑皆非

單以二線城市的措施而論，地方政府都沒有動真格的意思，只是略為調高一下二套房的門檻、略表意思一下就算了。但有能力購買二套房的買家，40%還是50%首付其實分別不大，同時其持的首套房也能加按（即房抵貸，但明文規定禁止用於再買房，實際上無人理會），加上還有P2P、首付貸等創新金融的另類融資渠道，對於令樓市降溫有多大作用，市場都很懷疑。只是官方立場似乎是偏鷹了，大家總要顯得有點怕，否則真的一大棒打下來，屆時便同歸於盡。


按揭貸款仍佔大部分新貸

過去兩星期限購、限貸之聲不絕，內房股已率先回落，但由於剛過去的周末有大量城市集中宣布收緊，不少內房股昨日走勢更弱，多數已低見保歷加通道底部，甚至跌穿了。但年初至今，無論是內房股還是大市，每次回到通道底部便見支持，並且很快再展升浪。當然，也有可能樓市已見頂，內房股將轉勢，但筆者至今看不到任何領域能取代內房在中國經濟中的地位，即使中央和地方大舉上馬項目，按揭貸款依然佔了新增貸款的絕大部分。中央極其量只能盡力限制資金流向一二線樓市，令樓價升勢放緩，今次一二線城市的樓市整固期，相信會以成交量稍減、價格難以回落為主。


至於內房股估值，經過近期調整，預測市盈率多已回到過去5年平均數，例如中國海外（0688）今年預測數字為8.05倍，低於5年平均數的8.42倍，相對於恒指和國指均較5年平均數高出約10%，估值也顯得更吸引。


[江宗仁 還看今朝]