【明報專訊】上周出現兩個較重大的消息，一是住建和國土兩部委聯手救市，措施不再是簡單的刺激需求，而是政策方向出現根本性的改變；另一是開放公募基金透過港股通投資港股，不需具備合格境內機構投資者（QDII）資格。對樓市刺激作用有多大仍有待觀察，很可能仍是不同地區有巨大差異，但中央開始從供應方面入手，既限制過剩地方的新供應，又容許更改土地用途為養老、民生等國策支持的範疇，財政部長樓繼偉又突然表示1萬億元債務置換額可隨時加碼，讓地方短期財政狀况更具彈性。就算樓市銷情未必有太大起色，但開發商還是政策最大贏家。
在幾個消息中，取消公募基金投資港股限制，對市場的利好作用可能比較直接。理論上，AH股價差指數達135%，雖然還不能兩地套利，即在高價市場沽空在低價市場買貨平倉，相信還是可吸引一些資金投資更廉宜、或A股缺乏的股份。但對基金經理來說，他們的業績是要跟上證指甚至創業板作比較，短期而言，A強H弱是有目共睹的，預料多不願將資金換碼至港股，利好作用也不宜過分放大。
國土資源部微博上周五早上表示，國土資源部、住建部25日已聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，調整房地產政策。一改以往從需求端入手，今次卻是從供應面出發。
藉此減住宅供應量
《通知》要求，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量；在不更改土地用途和容積比率之下，容許調整戶型；加強購買商品房作為棚改安置、保障房；研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。
控制土地供應，主要是盡力保價，以免弱二線或以下城市出現大範圍樓價崩盤，構成系統性金融風險，地方政府財政會有損，但1萬億債務置換已確立，樓繼偉又表明可隨時加碼，已為風險包底；調整戶型讓開發商以改善型住房作為突破口，事關近年限購令影響下，大家都全面搶佔剛需，改善型住房卻受到壓制，需求較強；加強收購商品房作為保障房，消化天量庫存，保價降金融風險。
拓新興產業 改善股本回報率
最有趣的是尚未動工的可更改土地用途。筆者覺得這一措施是「明益」開發商，特別是主攻供應過剩地區的，受惠應更大。對於一、二線城市來說，以中國海外（0688）、華潤置地（1109）為代表，去年下半年股本回報率仍有約22%和16%，還是一個很吸引的水平。但看看同屬中海系、卻主攻三、四線城市的中海外宏洋（0081），股本回報率由2013年的32%、2014年上半年的24%，到下半年已急降至10%左右，估計其他開發商極可能只有低至中單位數字。若土地用途由住宅變成新興產業，股本回報率料可改善，本欄日前提及恒大地產（3333）不斷創52周新高，現在看來亦很可能是因這個措施。
[江宗仁 還看今朝]
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