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【明報專訊】自政府1個多月前推出「雙辣招」後，二手樓市交投大幅萎縮，卻仍見到一些「破頂」成交，這一現象竟也出現在地皮招標之上：上周五截標的將軍澳一幅臨海地，雖然只有6家發展商入標，入標財團為近年區內標售地皮最少，但最終成交價卻又破了同區新高。
這幅將軍澳68A2區限量地，最終於周三由麗展（0488）伙拍新地（0016）的非執董郭炳湘投得，成交價為28.26億元，折合每呎樓面地價4929元，創區內地皮呎價新高，亦較今年9月信置（0083）及嘉華（0173）投得的66C2區的呎價4696元高出5%，成為將軍澳區新地王。有分析指今次有發展商願意高價投地，擺明不將「雙辣招」放在眼內，對後市依然樂觀，不過，這也令筆者想起了經濟學中的一個名為「贏者的詛咒」（The Winner's Curse）的理論。
若非聰明過人 高追易買貴
所謂「贏者的詛咒」，乃指在拍賣等競價場上，最終投得項目的出價，必然是高於各到場參與投資者的平均價，否則便難以投得項目。如此，則除非投得的「贏者」本身有特別的理由，又或其眼光勝於其他參與者，否則其投得的成交價，肯定高於其他競投者經過計算風險與回報後認為合理的價格。於是乎，除非是其他競投者較笨或財力不足，否則最終成交價肯是「偏高」，如此一來其日後輸錢的機會也較大，所以透過拍賣一類競價獲得的項目，便變成了所謂「贏者的詛咒」。
今次將軍澳地由麗展投得，該發展商對上一次投得政府地，已是1994年投得大埔黃魚灘地，早已建成名為聚豪天下的樓盤。至於最令市場矚目的私人市場買地，則為1997年以69億元購入中環富麗華酒店計劃重建，但未幾亞洲金融風暴掩至，最終要將項目大部分股權轉售，帳面一度勁蝕數十億元！
今次投得的將軍澳地，對手包括長實（0001）、新地（0016）、新世界（0017）及嘉華（0173）等身經百戰的老手，麗展今回眼光會否更勝一籌，打破「贏者的詛咒」，將來自有答案。不過，但凡要做買樓決定，若是高追搶價，要打敗眾多對手才勉強奪得心頭好，則最好先想一想「贏者的詛咒」這個經濟概念，問問自己的智慧是否勝過市場上其他的對手，對冷卻頭腦肯定有幫助。
白表置安心入息上限提高 扯低中籤率
政府最終決定將白表可暫免補地價購入綠表居屋，以及置安心計劃的準買家月入上限調升為4萬元。有電台朋友問筆者的看法，筆者翻查最新統計資料，發覺在2011年全港人口普查中，港人的家庭入息中位數為20,500元，最新的入息上限幾乎是港人家庭入息中位數的2倍，政府是否真的有能力和應該去照顧入息高於中位數1倍的家庭去買樓？
有分析指出，調升了有關入息上限，等同全港七成家庭都有資格申請居屋，較舊入息上限，增加了約10萬個合資家庭，若以每年5000名額計，若有關新增家庭都一齊申請，其中籤率只為二十分之一，即是說若沒有新增的供應，就要大約20年，才可以滿足有關的新需求。
「觀音請羅漢」 政策難持久
更甚者，不論一手或二手居屋，原意都是希望能夠照顧收入較低家庭的置業需要，在調高收入上限後，原來較低收入的家庭，其中籤率一定會因此被扯低，在購買二手居屋時，又會面對新增收入較高家庭的競爭，二手居屋樓價亦有可能被扯高，情况就如數月前政府宣布白表可暫免補價買二手居屋時一樣，綠表居屋價格先被扯高，繼而令部分原本有能力買二手居屋的綠表客，反而要以高價買樓，甚至被擯出局！
其實，任何資助或福利措施，只有在只照顧不幸小數或弱勢社群的情况下，才能夠持續。一旦變成「觀音請羅漢」，只要庫房收入稍有差池，便容易無以為繼。現在的新房策，令全港七成家庭有資格購買資助房屋，其可以長久乎？
新生嬰兒減 降未來樓市需求
月前本欄提及，過往數年因本地新生嬰兒和新婚數字增加，同時新樓供應減少，形成了剪刀差，以至樓價長升長有。不過，情况今年似開始出現變化，根據野村的研究報告，本來今年是龍年，是中國人熱門生仔生女的年份，但今年首8個月香港新生嬰兒只有60,103個，反較去年同期少了5.4％（見圖）！
野村認為，今年同期婚姻數字仍升約5％，但嬰兒數目卻已開始減少，可能反映香港生活負擔太重，人們就算願意結婚，生兒育女的意欲也會減低。筆者就認為，這也可能是堵截雙非政策漸見成效。無論如何，若往後香港新生嬰兒減少，則對香港的樓宇需求也會減弱，待2015年或以後，新樓宇供應開始明顯回升，或會令樓價漸漸面對壓力。
明報記者 陸振球
這幅將軍澳68A2區限量地，最終於周三由麗展（0488）伙拍新地（0016）的非執董郭炳湘投得，成交價為28.26億元，折合每呎樓面地價4929元，創區內地皮呎價新高，亦較今年9月信置（0083）及嘉華（0173）投得的66C2區的呎價4696元高出5%，成為將軍澳區新地王。有分析指今次有發展商願意高價投地，擺明不將「雙辣招」放在眼內，對後市依然樂觀，不過，這也令筆者想起了經濟學中的一個名為「贏者的詛咒」（The Winner's Curse）的理論。
若非聰明過人 高追易買貴
所謂「贏者的詛咒」，乃指在拍賣等競價場上，最終投得項目的出價，必然是高於各到場參與投資者的平均價，否則便難以投得項目。如此，則除非投得的「贏者」本身有特別的理由，又或其眼光勝於其他參與者，否則其投得的成交價，肯定高於其他競投者經過計算風險與回報後認為合理的價格。於是乎，除非是其他競投者較笨或財力不足，否則最終成交價肯是「偏高」，如此一來其日後輸錢的機會也較大，所以透過拍賣一類競價獲得的項目，便變成了所謂「贏者的詛咒」。
今次將軍澳地由麗展投得，該發展商對上一次投得政府地，已是1994年投得大埔黃魚灘地，早已建成名為聚豪天下的樓盤。至於最令市場矚目的私人市場買地，則為1997年以69億元購入中環富麗華酒店計劃重建，但未幾亞洲金融風暴掩至，最終要將項目大部分股權轉售，帳面一度勁蝕數十億元！
今次投得的將軍澳地，對手包括長實（0001）、新地（0016）、新世界（0017）及嘉華（0173）等身經百戰的老手，麗展今回眼光會否更勝一籌，打破「贏者的詛咒」，將來自有答案。不過，但凡要做買樓決定，若是高追搶價，要打敗眾多對手才勉強奪得心頭好，則最好先想一想「贏者的詛咒」這個經濟概念，問問自己的智慧是否勝過市場上其他的對手，對冷卻頭腦肯定有幫助。
白表置安心入息上限提高 扯低中籤率
政府最終決定將白表可暫免補地價購入綠表居屋，以及置安心計劃的準買家月入上限調升為4萬元。有電台朋友問筆者的看法，筆者翻查最新統計資料，發覺在2011年全港人口普查中，港人的家庭入息中位數為20,500元，最新的入息上限幾乎是港人家庭入息中位數的2倍，政府是否真的有能力和應該去照顧入息高於中位數1倍的家庭去買樓？
有分析指出，調升了有關入息上限，等同全港七成家庭都有資格申請居屋，較舊入息上限，增加了約10萬個合資家庭，若以每年5000名額計，若有關新增家庭都一齊申請，其中籤率只為二十分之一，即是說若沒有新增的供應，就要大約20年，才可以滿足有關的新需求。
「觀音請羅漢」 政策難持久
更甚者，不論一手或二手居屋，原意都是希望能夠照顧收入較低家庭的置業需要，在調高收入上限後，原來較低收入的家庭，其中籤率一定會因此被扯低，在購買二手居屋時，又會面對新增收入較高家庭的競爭，二手居屋樓價亦有可能被扯高，情况就如數月前政府宣布白表可暫免補價買二手居屋時一樣，綠表居屋價格先被扯高，繼而令部分原本有能力買二手居屋的綠表客，反而要以高價買樓，甚至被擯出局！
其實，任何資助或福利措施，只有在只照顧不幸小數或弱勢社群的情况下，才能夠持續。一旦變成「觀音請羅漢」，只要庫房收入稍有差池，便容易無以為繼。現在的新房策，令全港七成家庭有資格購買資助房屋，其可以長久乎？
新生嬰兒減 降未來樓市需求
月前本欄提及，過往數年因本地新生嬰兒和新婚數字增加，同時新樓供應減少，形成了剪刀差，以至樓價長升長有。不過，情况今年似開始出現變化，根據野村的研究報告，本來今年是龍年，是中國人熱門生仔生女的年份，但今年首8個月香港新生嬰兒只有60,103個，反較去年同期少了5.4％（見圖）！
野村認為，今年同期婚姻數字仍升約5％，但嬰兒數目卻已開始減少，可能反映香港生活負擔太重，人們就算願意結婚，生兒育女的意欲也會減低。筆者就認為，這也可能是堵截雙非政策漸見成效。無論如何，若往後香港新生嬰兒減少，則對香港的樓宇需求也會減弱，待2015年或以後，新樓宇供應開始明顯回升，或會令樓價漸漸面對壓力。
明報記者 陸振球
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