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【明報專訊】對於上周美國推出第三輪量化寬鬆措施（QE3），有「歐元之父」稱號的諾貝爾經濟學獎得主蒙代爾認為，這將會令全球貨幣戰爭加劇，原因是美國再開動印鈔機，會令歐元匯價呈強，以至進一步損害其經濟競爭力，唯有跟隨放寬銀根奉陪，至於中國則因為人民幣與美元匯價仍保持一定相關性，美元弱也會令人民幣相對其他貨幣走弱，競爭力不會太過受影響。
與人民幣相比，港元與美元更是差不多百分百掛鈎，如美元因QE3偏軟，港元自然跟隨，聯儲局主席伯南克也已表明會維持低息至少到2015年初，也就是說港息在未來近3年內會封頂。從來，弱港元和低息，都是有利香港樓市的重要因素，在分析香港樓市大勢時，不得不加以考慮。
聯儲局維持低息 易推高港樓市
正如財爺曾俊華月前表示，香港樓市正處於「冰火」交加、好淡因素互呈的環境之中，令人感到迷惘。為此，明報置業網會在下月13日舉辦「樓市看勢與揀樓智慧」研討會，除由筆者主講「看通樓市大勢」外，還邀得清華大學客席教授兼建築師蔣匡文博士主講「建築師揀樓智慧」，首場已告爆滿，即日加開一場，報名（http://www.mpFinance.com/1013seminar.htm）參加者更可獲贈筆者新作《樓市煉金術》乙本。
說到如何分析香港樓市，萊坊最近發表的報告就指出，雖然近日政府迅速推出措施以對抗目前熾熱的住宅市場，但短期內不見得能有效消除供求失衡的情况。
近8年 新婚夫婦新樓供應失衡
報告指出，在2004至2011年間，香港每年平均有48,841對新人註冊結婚，其間每年落成的私人住宅單位卻只得13,649個。這意味着過去8年，每一個新建私人住宅單位就有3.6對夫婦競爭購買或租住，樓價在此期間的升幅達1.82倍。
萊坊指出，相比之下，1997至2003年期間，供求大致平衡，當時每個新建私人住宅單位只有約1.3對夫婦競爭，情况與回歸前的10年相若。即使在1996至1997年間，樓價雖創新高，但供求比例也僅為2.3對夫婦競爭一個新建的私人住宅單位。另一方面，公營房屋單位（包括公屋及居屋）的供應較私人住宅單位跌幅更大。在1988至2003年，公屋單位每年落成量約4.3萬個，但自2004年以來，落成量則大幅下跌至每年少於1.6萬個單位。
私樓新供應少 公屋居屋供應更少
在早前港府公布的新措施中，出售的「置安心」單位及剩餘的居屋單位，僅為2012年及2013新增2010個單位。供應量遠遠不能滿足需求量，因此樓價很可能會繼續攀升。即使政府推出長遠的措施，在2014至2017年新增共有19,780個私人住宅單位，但仍遠遠追不上近5年每年平均5.12萬對新人註冊結婚的需求差距，加上去年破紀錄的95,348宗嬰兒出生，以及內地投資者強勁的物業投資意欲，帶來額外的住房需求，令供求情况進一步失衡。
新增供應 3年內難補「缺口」
萊坊的數字說明，過去數年，當香港結婚和嬰兒數字攀升之際，卻遇上私人和公營房屋新供應單位大減，造成了巨大的「剪刀差」缺口（見圖），未來2年至3年的新供應又難以短時間內大增，除非本港的經濟環境出現重大逆轉，比如經濟增長急劇萎縮或息口急升，否則樓價仍會具有相當的抗跌能力，要待2014至2015年新樓落成量回復正常化，才有望將上述的「剪刀差」缺口慢慢收窄。
或許，政府明知道未來數年的實質房屋新供應，縱使較前幾年增加，增幅也會很有限，所以又建議加快審批預售住宅樓花同意書，以令發展商可以早點推出樓花，滿足市場需要。
供樓花等換樓 風險甚大
然而，大家要知道，買入樓花以後，要待樓宇真箇落成時才可以收樓自住或放租，然則加快推出樓花，只能滿足市民或投資者的「擁有」的心理上需要，對一般非富裕的市民而言，若是為了換樓而買入遠期樓花，則可能要同時供兩層樓，財政上未必負擔得起。若選擇在樓花期內不用供樓的建築期付款方法，則屬頗危險的做法，因為當正式收樓時，如果剛剛碰上樓市逆轉，樓價跌了，銀行估不到價，以致做不了按揭，更甚者是同時又賣不了原來的自住物業，被迫同時供兩層樓，隨時「一褲都係」。
撰文﹕陸振球
與人民幣相比，港元與美元更是差不多百分百掛鈎，如美元因QE3偏軟，港元自然跟隨，聯儲局主席伯南克也已表明會維持低息至少到2015年初，也就是說港息在未來近3年內會封頂。從來，弱港元和低息，都是有利香港樓市的重要因素，在分析香港樓市大勢時，不得不加以考慮。
聯儲局維持低息 易推高港樓市
正如財爺曾俊華月前表示，香港樓市正處於「冰火」交加、好淡因素互呈的環境之中，令人感到迷惘。為此，明報置業網會在下月13日舉辦「樓市看勢與揀樓智慧」研討會，除由筆者主講「看通樓市大勢」外，還邀得清華大學客席教授兼建築師蔣匡文博士主講「建築師揀樓智慧」，首場已告爆滿，即日加開一場，報名（http://www.mpFinance.com/1013seminar.htm）參加者更可獲贈筆者新作《樓市煉金術》乙本。
說到如何分析香港樓市，萊坊最近發表的報告就指出，雖然近日政府迅速推出措施以對抗目前熾熱的住宅市場，但短期內不見得能有效消除供求失衡的情况。
近8年 新婚夫婦新樓供應失衡
報告指出，在2004至2011年間，香港每年平均有48,841對新人註冊結婚，其間每年落成的私人住宅單位卻只得13,649個。這意味着過去8年，每一個新建私人住宅單位就有3.6對夫婦競爭購買或租住，樓價在此期間的升幅達1.82倍。
萊坊指出，相比之下，1997至2003年期間，供求大致平衡，當時每個新建私人住宅單位只有約1.3對夫婦競爭，情况與回歸前的10年相若。即使在1996至1997年間，樓價雖創新高，但供求比例也僅為2.3對夫婦競爭一個新建的私人住宅單位。另一方面，公營房屋單位（包括公屋及居屋）的供應較私人住宅單位跌幅更大。在1988至2003年，公屋單位每年落成量約4.3萬個，但自2004年以來，落成量則大幅下跌至每年少於1.6萬個單位。
私樓新供應少 公屋居屋供應更少
在早前港府公布的新措施中，出售的「置安心」單位及剩餘的居屋單位，僅為2012年及2013新增2010個單位。供應量遠遠不能滿足需求量，因此樓價很可能會繼續攀升。即使政府推出長遠的措施，在2014至2017年新增共有19,780個私人住宅單位，但仍遠遠追不上近5年每年平均5.12萬對新人註冊結婚的需求差距，加上去年破紀錄的95,348宗嬰兒出生，以及內地投資者強勁的物業投資意欲，帶來額外的住房需求，令供求情况進一步失衡。
新增供應 3年內難補「缺口」
萊坊的數字說明，過去數年，當香港結婚和嬰兒數字攀升之際，卻遇上私人和公營房屋新供應單位大減，造成了巨大的「剪刀差」缺口（見圖），未來2年至3年的新供應又難以短時間內大增，除非本港的經濟環境出現重大逆轉，比如經濟增長急劇萎縮或息口急升，否則樓價仍會具有相當的抗跌能力，要待2014至2015年新樓落成量回復正常化，才有望將上述的「剪刀差」缺口慢慢收窄。
或許，政府明知道未來數年的實質房屋新供應，縱使較前幾年增加，增幅也會很有限，所以又建議加快審批預售住宅樓花同意書，以令發展商可以早點推出樓花，滿足市場需要。
供樓花等換樓 風險甚大
然而，大家要知道，買入樓花以後，要待樓宇真箇落成時才可以收樓自住或放租，然則加快推出樓花，只能滿足市民或投資者的「擁有」的心理上需要，對一般非富裕的市民而言，若是為了換樓而買入遠期樓花，則可能要同時供兩層樓，財政上未必負擔得起。若選擇在樓花期內不用供樓的建築期付款方法，則屬頗危險的做法，因為當正式收樓時，如果剛剛碰上樓市逆轉，樓價跌了，銀行估不到價，以致做不了按揭，更甚者是同時又賣不了原來的自住物業，被迫同時供兩層樓，隨時「一褲都係」。
撰文﹕陸振球
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