銷情勁毛利穩 世茂諗得過

【明報專訊】假如人行減息刺激經濟，內房板塊可望受惠，因為一來這會降低按揭利率，刺激買樓意欲，二來內房板塊屬於淨負債比率較高的板塊，減息有助減輕內房板塊的財務壓力。不過，值得留意的是，雖然內房板塊近幾個月的銷情回勇，可是仍然有個別內房商發出盈警。因此，為免「中伏」，要揀就要揀強者。芸芸內房股中，銷情強勁、毛利率企穩的世茂房地產（0813），值得考慮。


減息助降內房財務壓力

世茂近日公布，集團7月合同銷售額按年上升逾兩成至40.2億元人民幣，頭七個月的合同銷售額更加按年大漲逾五成至265.3億元人民幣，達標率為86.4%。換言之，集團要於今季提早達標，難度不大。鑑於集團於9至10月會再推出幾個新盤，集團合同銷售額有力再上一層樓。


世茂達標率高有兩大意義，第一，集團資金回籠速度迅速，財務壓力可望減輕。世茂的管理層便預期，集團的淨負債比率，可望由去年底的86.4%，回落到今年上半年底的約70%，以及今年底的約60%。


貨尾盤今年沽清 毛利率明年回升

第二，集團減價促銷的壓力下降，毛利率可望企穩。事實上，賣樓賣得好，並不代表盈利表現好。內房板塊近幾個月銷情回勇，主要是靠減價促銷策略奏效，此一策略有一大負面影響，就是令毛利率受壓，部分內房商便因此出現銷售上升、盈利下跌的現象，要發出盈警。


不過，世茂在這方面處理得相當好。集團的管理層便預期，集團今年上半年的毛利率可望維持於33%至34%的水平（去年為38%）。值得留意的是，集團今年上半年的毛利率之所以下跌，主要是受「貨尾」盤拖累（世茂的「貨尾」盤普遍打75至85折，新盤通常打9折），隨着集團於今年沽清「貨尾」，其毛利率可望於明年開始回升，事實上，於個別打折打得太厲害的樓盤項目，集團已經將它們銷售均價上調一至兩成。