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【明報專訊】樓市需求大概可分為兩類型，一是自住或所謂剛性需求，另一種則為投資（有時候是投機）的需求，而兩類型需求往往同時存在，只是比例上的大小分別。一般而言，物業價格，既可反映剛性或投資/投機性的需求，但租金，則可說只會反映自住的剛性需求。
早前，政府說香港樓價已升越97年時創下的歷史高位，並一再提醒香港樓市存在泡沫風險，更加因此而推出一系列打壓樓價措施。不過，根據本周差餉物業估價署最新數據，原來香港的私人住宅租金指數，於6月份報140.5，也已打破97年10月時139.3的歷史高位（圖1）！
租客租樓 只會睇餸食飯
從來，除非是充大頭鬼，一般人住樓宅都是睇餸食飯，按自己的家庭收入租樓住，就算業主希望大幅加租，若租金加幅超越了租客的負擔能力，租客便會考慮租細一點，或租遠一點，而業主租樓與賣樓也不同，若不到價而業主有持貨能力，可以等候遲一點再賣，可能賣得更好價。而若業主叫租太高而一時間沒有租客承接，比方要遲兩個月才租出單位，則就算其時租金更高，租金增幅可能也補不回空置單位兩個月所少收的租金。
因此，一個地方的整體租金變幅，很少會和市民的承擔能力出現極端脫節的情况，亦因此較樓價更能反映樓市的剛性需求，而現在香港住宅租金升破了97年高位，至少在一定情度上，現時香港樓市就算有泡沫，也未必太嚴重，因樓市的剛性需求確實強勁也。
香港住宅租金創新高，證明樓價早前升穿97年阻力，也沒甚麼大不了。而事實上，雖然香港過去30年，樓價升幅差不多有10倍，似有高處不勝寒之感，但期間不少事物的價格升幅，其升幅可能較樓價有過之而無不及。
中國奧運金牌獎金 28年升82倍
就以明日結束的倫敦奧運會而言，原來中國參與奧運以來，國家運動員若獲得金牌，可獲的國家獎金，以人民幣計，其升幅便遠遠超過以港元計的香港樓價升幅。翻查資料，在1984年中國選手奪得奧運金牌的獎金只是6000元人民幣，之後1988年為1.5萬元，1992和1996年同為8萬元，到了2000年時升至15萬元，2004年則為20萬元，2008年北京奧運則為35萬元，而令屆2012年奧運則升至50萬元，總括而言，中國的奧運金牌獎金在28年間升了82倍！
港樓價同期僅升10倍
而至於同期樓價，根據中原提供的長期指數，則由1984年的18點左右，升至現時約200點，升幅為10倍多一點，可說遠遠跑輸了中國奧運金牌獎金的升幅（圖2）。當然，奧運金牌獎金和香港樓價未必可以作完全的比較，但至少如上述所說，不能單純以樓價長期大幅攀升，或升破某一參點，便說泡沫嚴重，便會爆破在即。
藍籌股可單日勁跌 市民買樓為避險
其實，今時今日市民喜歡買樓，一個重要原因是避險，固然有不少評論說香港樓價可能會回調三成或更多，姑勿論預言會否成真，但以近期股市表現而言，不要說大市缺乏方向，就算是投資大型藍籌股，也隨時嚇破膽，比如利豐（0494），昨日因公布業績不理想，股價竟可單日內一度急挫22％，而收市時也跌了19％，至於近年業績遠遠跑贏匯控（0005）的渣打（2888），也可以因一單涉嫌替伊朗洗錢的新聞，一天之內市值蒸發千億元，股價不見兩成多。如此，相信不少仍擁閒資的市民，寧願買人民幣或債券，再不就是買磚頭，以免誤中地雷，一覺醒來身家不見了一大闕。
長實高價奪荃灣地 看好後市
長實（0001）副主席李澤鉅昨宣布，以高價96.31億元投得荃灣西地皮，每呎樓面地價4308元，高於市場預期最高價85億元。李嘉誠父子日前在業績記者會便表示在預期建築成本會不斷飈升下，買樓自住不用怕，而今次又再高價投地，且預計項目的總投資成本要達200億元，如對後市看淡，該不會下如此重注吧。當然，另有說法這是李嘉誠和特首梁振英達成和解的一種表現，但這種說法，永遠也難以得到證實。
香港以外，在次按風暴因沽空有關債務而勁賺並一舉成名的「沽神」保爾森（John Paulson），旗下基金在拉斯維加斯買入大幅地皮，準備發展房產項目。雖然沽神近年表現失色，但其成名作卻是押準了當年美國樓市無以為繼，自是對美國樓市非常熟識。今次「沽神」看好美國樓市，是否代表外圍經濟也會趨於穩定？
撰文﹕陸振球
早前，政府說香港樓價已升越97年時創下的歷史高位，並一再提醒香港樓市存在泡沫風險，更加因此而推出一系列打壓樓價措施。不過，根據本周差餉物業估價署最新數據，原來香港的私人住宅租金指數，於6月份報140.5，也已打破97年10月時139.3的歷史高位（圖1）！
租客租樓 只會睇餸食飯
從來，除非是充大頭鬼，一般人住樓宅都是睇餸食飯，按自己的家庭收入租樓住，就算業主希望大幅加租，若租金加幅超越了租客的負擔能力，租客便會考慮租細一點，或租遠一點，而業主租樓與賣樓也不同，若不到價而業主有持貨能力，可以等候遲一點再賣，可能賣得更好價。而若業主叫租太高而一時間沒有租客承接，比方要遲兩個月才租出單位，則就算其時租金更高，租金增幅可能也補不回空置單位兩個月所少收的租金。
因此，一個地方的整體租金變幅，很少會和市民的承擔能力出現極端脫節的情况，亦因此較樓價更能反映樓市的剛性需求，而現在香港住宅租金升破了97年高位，至少在一定情度上，現時香港樓市就算有泡沫，也未必太嚴重，因樓市的剛性需求確實強勁也。
香港住宅租金創新高，證明樓價早前升穿97年阻力，也沒甚麼大不了。而事實上，雖然香港過去30年，樓價升幅差不多有10倍，似有高處不勝寒之感，但期間不少事物的價格升幅，其升幅可能較樓價有過之而無不及。
中國奧運金牌獎金 28年升82倍
就以明日結束的倫敦奧運會而言，原來中國參與奧運以來，國家運動員若獲得金牌，可獲的國家獎金，以人民幣計，其升幅便遠遠超過以港元計的香港樓價升幅。翻查資料，在1984年中國選手奪得奧運金牌的獎金只是6000元人民幣，之後1988年為1.5萬元，1992和1996年同為8萬元，到了2000年時升至15萬元，2004年則為20萬元，2008年北京奧運則為35萬元，而令屆2012年奧運則升至50萬元，總括而言，中國的奧運金牌獎金在28年間升了82倍！
港樓價同期僅升10倍
而至於同期樓價，根據中原提供的長期指數，則由1984年的18點左右，升至現時約200點，升幅為10倍多一點，可說遠遠跑輸了中國奧運金牌獎金的升幅（圖2）。當然，奧運金牌獎金和香港樓價未必可以作完全的比較，但至少如上述所說，不能單純以樓價長期大幅攀升，或升破某一參點，便說泡沫嚴重，便會爆破在即。
藍籌股可單日勁跌 市民買樓為避險
其實，今時今日市民喜歡買樓，一個重要原因是避險，固然有不少評論說香港樓價可能會回調三成或更多，姑勿論預言會否成真，但以近期股市表現而言，不要說大市缺乏方向，就算是投資大型藍籌股，也隨時嚇破膽，比如利豐（0494），昨日因公布業績不理想，股價竟可單日內一度急挫22％，而收市時也跌了19％，至於近年業績遠遠跑贏匯控（0005）的渣打（2888），也可以因一單涉嫌替伊朗洗錢的新聞，一天之內市值蒸發千億元，股價不見兩成多。如此，相信不少仍擁閒資的市民，寧願買人民幣或債券，再不就是買磚頭，以免誤中地雷，一覺醒來身家不見了一大闕。
長實高價奪荃灣地 看好後市
長實（0001）副主席李澤鉅昨宣布，以高價96.31億元投得荃灣西地皮，每呎樓面地價4308元，高於市場預期最高價85億元。李嘉誠父子日前在業績記者會便表示在預期建築成本會不斷飈升下，買樓自住不用怕，而今次又再高價投地，且預計項目的總投資成本要達200億元，如對後市看淡，該不會下如此重注吧。當然，另有說法這是李嘉誠和特首梁振英達成和解的一種表現，但這種說法，永遠也難以得到證實。
香港以外，在次按風暴因沽空有關債務而勁賺並一舉成名的「沽神」保爾森（John Paulson），旗下基金在拉斯維加斯買入大幅地皮，準備發展房產項目。雖然沽神近年表現失色，但其成名作卻是押準了當年美國樓市無以為繼，自是對美國樓市非常熟識。今次「沽神」看好美國樓市，是否代表外圍經濟也會趨於穩定？
撰文﹕陸振球
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