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【明報專訊】一個地方，被形容為貧富懸殊，社會有極深層次矛盾，大眾搵食艱艱，醫療系統毛病百出，加上空氣污染，市民居住空間極度擠迫，處處不公義……。大家可能會想，這個地方應該是民不聊生，就算可以活下來，都應是短命種居多？
臨近9月立法會選舉，民生議題又再開始被熱炒，在政客和各式傳媒的描繪下，香港可以說是如上述情况般百病叢生，一無是處。不過，根據最新統計數字，原來2011年香港女性平均壽命為86.7歲，打破了日本連續保持26年的女性最長壽紀錄，去年日本女性平均壽命為85.9歲，同時去年日本男性平均壽命為79.44歲，同樣低於香港80.5歲。
香港人如此高壽，或應讓港人反思，他們是否身在福中不知福？要知道，一個地方如果經濟極差，溫飽也成問題，又或政局動盪，以至戰事連年，又或缺乏醫療系統的支援，人們仍可享天年嗎？
人均高壽 難說民不聊生
筆者想到的一個問題是，在一個預期年壽偏低，比如非洲的一些國家，人均年壽據稱只有40歲左右，那些國家的經濟和樓價，會好得那裏去？筆者一直相信，一個地區的樓價，若是長期高企，則那個地區的經濟和民生，也不會差得那裏去，正如一個地區若能人均高壽，那就難以說當地是民不聊生。
金管局最新數字，全港第2季負資產僅餘5宗，涉及按揭金額1600萬元，如樓價續升，相信下季負資產便會消失。數字令人回想起2003年SARS前後的樓市最低潮時，全港負資產一度超過10萬宗，當時經常看到燒炭自殺等負面新聞，當時不消說能否高壽，SARS下只要能捱得過去，不少人心願已足。
話又說回來，人愈高壽，便愈需要為退休後的生活籌謀，對於一個已退休人士來說，如沒有自住物業，要每月為租樓住的租金而煩惱，也屬不幸。相反，若擁有已供完樓的自住物業，則退休後所需要支付的生活費用也大減，如再有樓收租，自然更加輕鬆。此所以，當有能力置業時，便要周詳考慮應否盡快上車。當然，也有人希望可以一世獲政府照顧，所以近年已有聲音要求香港政府推出全民退休保障計劃，但當看到希臘等歐豬多個國家財政乾涸以至接近破產的情况，大家仍認為全民退休計劃真的行得通，還是早早自己籌謀，更為划算？
本周初香港掛起十號風球，雖然風力強勁和大雨連連，更有千棵樹被吹倒，但人命傷亡極低，反觀作為中國首都的北京，一場豪雨已造成數十人死亡，兩個城市的高低，立時顯現。香港的成熟，在一些問題上固然效率較低，但在「保命」時刻，似乎在香港更穩陣，未知這是否內地人喜歡到香港買樓的原因之一？
說到香港樓價長時間高企，固然有其基礎原因，但也不得不承認，中美兩國長時間大開印鈔機，令到資金氾濫，也令市民對「磚頭」的投資性需求大增。
中美貨幣供應遠超GDP
根據貨幣經濟大師佛利民（Milton Friedman）所言，一個國家的理想貨幣供應量，應為略高於當地的經濟增長，如此便不容易讓政府透過控制銀根而為所欲為，最終令經濟遭殃，然而，美國長期貨幣寬鬆，尤其在金融海嘯後更是大開水喉，令M2增長遠高於美國的經濟增長（圖1），以至資金在全球亂竄，刺激到新興市場通脹，香港因聯繫匯率關係，更是容易處於低息高通脹局面。
另一邊廂，香港與內地經濟關係日益密切，內地銀根的寬鬆與否，對香港的經濟和樓市也有密切關係。君不見最近內地調減存款準備金率和利率後，內地客來港買樓再增加，個別樓盤的內地客比例，高達兩成以上？
說到中國的銀根，近年M2貨幣供應按年增長率，長時間為內地經濟年增長的1倍或以上（圖2），在金融海嘯之後，M2增長率更一度高達接近三成，如此不造成高通脹和炒風，幾乎不可能，部分資金更湧到香港，從而推高香港的樓價。
內地資金氾濫乃推高港樓價元兇
我們的財金官員，敢將這個事實向香港市民詳加說明嗎？他們只會將問題怪罪於「前朝」的失策，說是供應不足或地產霸權所造成，否則，如說是美國印銀紙印出禍，則無疑指聯繫匯率乃是推高樓價元兇，等同自打嘴吧。如說是內地長期銀根寬鬆惹的禍，更是等同說「阿爺」做錯的大不諱死罪。
撰文﹕陸振球
臨近9月立法會選舉，民生議題又再開始被熱炒，在政客和各式傳媒的描繪下，香港可以說是如上述情况般百病叢生，一無是處。不過，根據最新統計數字，原來2011年香港女性平均壽命為86.7歲，打破了日本連續保持26年的女性最長壽紀錄，去年日本女性平均壽命為85.9歲，同時去年日本男性平均壽命為79.44歲，同樣低於香港80.5歲。
香港人如此高壽，或應讓港人反思，他們是否身在福中不知福？要知道，一個地方如果經濟極差，溫飽也成問題，又或政局動盪，以至戰事連年，又或缺乏醫療系統的支援，人們仍可享天年嗎？
人均高壽 難說民不聊生
筆者想到的一個問題是，在一個預期年壽偏低，比如非洲的一些國家，人均年壽據稱只有40歲左右，那些國家的經濟和樓價，會好得那裏去？筆者一直相信，一個地區的樓價，若是長期高企，則那個地區的經濟和民生，也不會差得那裏去，正如一個地區若能人均高壽，那就難以說當地是民不聊生。
金管局最新數字，全港第2季負資產僅餘5宗，涉及按揭金額1600萬元，如樓價續升，相信下季負資產便會消失。數字令人回想起2003年SARS前後的樓市最低潮時，全港負資產一度超過10萬宗，當時經常看到燒炭自殺等負面新聞，當時不消說能否高壽，SARS下只要能捱得過去，不少人心願已足。
話又說回來，人愈高壽，便愈需要為退休後的生活籌謀，對於一個已退休人士來說，如沒有自住物業，要每月為租樓住的租金而煩惱，也屬不幸。相反，若擁有已供完樓的自住物業，則退休後所需要支付的生活費用也大減，如再有樓收租，自然更加輕鬆。此所以，當有能力置業時，便要周詳考慮應否盡快上車。當然，也有人希望可以一世獲政府照顧，所以近年已有聲音要求香港政府推出全民退休保障計劃，但當看到希臘等歐豬多個國家財政乾涸以至接近破產的情况，大家仍認為全民退休計劃真的行得通，還是早早自己籌謀，更為划算？
本周初香港掛起十號風球，雖然風力強勁和大雨連連，更有千棵樹被吹倒，但人命傷亡極低，反觀作為中國首都的北京，一場豪雨已造成數十人死亡，兩個城市的高低，立時顯現。香港的成熟，在一些問題上固然效率較低，但在「保命」時刻，似乎在香港更穩陣，未知這是否內地人喜歡到香港買樓的原因之一？
說到香港樓價長時間高企，固然有其基礎原因，但也不得不承認，中美兩國長時間大開印鈔機，令到資金氾濫，也令市民對「磚頭」的投資性需求大增。
中美貨幣供應遠超GDP
根據貨幣經濟大師佛利民（Milton Friedman）所言，一個國家的理想貨幣供應量，應為略高於當地的經濟增長，如此便不容易讓政府透過控制銀根而為所欲為，最終令經濟遭殃，然而，美國長期貨幣寬鬆，尤其在金融海嘯後更是大開水喉，令M2增長遠高於美國的經濟增長（圖1），以至資金在全球亂竄，刺激到新興市場通脹，香港因聯繫匯率關係，更是容易處於低息高通脹局面。
另一邊廂，香港與內地經濟關係日益密切，內地銀根的寬鬆與否，對香港的經濟和樓市也有密切關係。君不見最近內地調減存款準備金率和利率後，內地客來港買樓再增加，個別樓盤的內地客比例，高達兩成以上？
說到中國的銀根，近年M2貨幣供應按年增長率，長時間為內地經濟年增長的1倍或以上（圖2），在金融海嘯之後，M2增長率更一度高達接近三成，如此不造成高通脹和炒風，幾乎不可能，部分資金更湧到香港，從而推高香港的樓價。
內地資金氾濫乃推高港樓價元兇
我們的財金官員，敢將這個事實向香港市民詳加說明嗎？他們只會將問題怪罪於「前朝」的失策，說是供應不足或地產霸權所造成，否則，如說是美國印銀紙印出禍，則無疑指聯繫匯率乃是推高樓價元兇，等同自打嘴吧。如說是內地長期銀根寬鬆惹的禍，更是等同說「阿爺」做錯的大不諱死罪。
撰文﹕陸振球
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