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【明報專訊】太古地產（1972）位於東半山司徒拔道的豪宅OPUS Hong Kong，日前開放示範單位予傳媒參觀，代理消息指樓盤的意向呎價達8萬元，入場費要4.5億元，更指準買家要睇樓，須先證明身家達50億元，令市場嘩然。
新加坡私宅樓價 早破97高位
單看OPUS Hong Kong這宗地產新聞，自然會令人有香港樓市「癲了」的感覺。同一時間，城市大學和中原合作的二手樓價指數，最新報102.89點，再度逼近1997年10月最高時的102.93點，看來不日便可「破頂」，勢將再次引來為社會領袖聲討，再要求7月1日上任的新特首梁振英「做點事」。
社會領袖常說以往政府的施政向「地產霸權」傾斜，並常呼籲港府應效法新加坡，對遏抑樓價絕不手軟的做法，不過，若真箇做過仔細研究，便可發現原來新加坡的私人住宅樓價，早早已升破了1997年時創出的高位（圖1）！如此，香港樓價超越97水平，又有何大不了？
另外，香港雖然有不少屋苑樓價屢創新高，其實也還有不少屋苑樓價，較15年前的九七高峰期仍有極大差距，就美聯提供的統計數字，雖然樓價於今年首4個月累升約7.7%，並已超越去年高位，近期市場更不時錄得呎價新高的個案；然而，並非所有買賣個案均錄獲利。以今年首4個月註冊登記計算，十大屋苑已知的買賣個案中，仍有約4%蝕讓離場，個別蝕幅更達至36.5%。
嘉湖首4月成交 11%蝕讓
若以十大屋苑計算，今年首4個月個案中，嘉湖山莊約11%為蝕讓個案，為十大屋苑之中蝕讓最多。主要因該屋苑現時樓價與高位仍差一截，加上此批蝕讓個案主要於1997年高峰期間購入。此批個案中，個別蝕幅仍然相當顯著，當中嘉湖山莊美湖居6座中層G室於今年1月以213萬元售出，該單位於1997年6月以335.4萬元購入，仍蝕約36.5%。
十大屋苑中，蝕讓第二多的屋苑為麗港城，首4個月個案亦有約9%蝕讓，黃埔花園、新都城、海怡半島、康怡花園、荃灣中心及沙田第一城蝕幅則錄得介乎約1.6%至4.1%不等（圖2）。
另外，要知道雖然新加坡九成人口住在向政府購買的「祖屋」，但香港也約有一半家庭住在公屋，他們要繳交的租金，遠遠低於市值水平，就如房委會根據可加可減機制，按家庭收入來釐訂的公屋租金，估計到今年9月要作兩年一度的調整時，也只會調升一成左右，升幅不單遠低於私人住宅租金，且政府隨時會在施政報告或財政預算案時，提供免交一至兩個月的公屋租金「以解民困」。
說香港樓市失衡，其實前瑞銀基金經理、現為民間智囊「黃金五十」林奮強說得對，大多數人太專注香港住宅樓價和租金問題，其實是捉錯用神，因香港整體住宅樓價和租金還未破九七年的頂，但香港商廈和商舖租金早已倍數高於九七年水平，反映香港其實是最缺乏頂級寫字樓和商場，影響了香港的競爭力。
港頂級寫字樓商場 嚴重不足
事實上，本周最矚目的地產新聞之一，便是農業銀行（1288）以48.8億元、呎價高達2.8萬元購入了中區干諾道50號全幢商廈作總部，其令人咋舌的成交價，反映有關物業是如何缺市。要知道，缺乏有關物業供應，會直接減低外資機構來港的意欲，對香港經濟和就業有極其不利的影響。
香港人常說要效法新加坡，但大多數只注意其住宅供應和房屋政策，卻忽略了其提供龐大商業樓面的濱海灣計劃早已完成，並早已吸引不少國際性金融機構進駐。我們呢，西九龍計劃地皮已曬了10多年太陽，高鐵才剛落實動工，……。
眾所周知，恒隆地產（0101）主席陳啟宗乃新特首梁振英的主力支持者之一，梁將在7月1日正式上場，恒隆卻計劃將「封盤」已久的西九龍樓盤浪澄灣解封，到底是巧合，是純配合樓市高位套現，還是搶先在梁振英正式就任前出貨，值得大家思考。
明報記者 陸振球
新加坡私宅樓價 早破97高位
單看OPUS Hong Kong這宗地產新聞，自然會令人有香港樓市「癲了」的感覺。同一時間，城市大學和中原合作的二手樓價指數，最新報102.89點，再度逼近1997年10月最高時的102.93點，看來不日便可「破頂」，勢將再次引來為社會領袖聲討，再要求7月1日上任的新特首梁振英「做點事」。
社會領袖常說以往政府的施政向「地產霸權」傾斜，並常呼籲港府應效法新加坡，對遏抑樓價絕不手軟的做法，不過，若真箇做過仔細研究，便可發現原來新加坡的私人住宅樓價，早早已升破了1997年時創出的高位（圖1）！如此，香港樓價超越97水平，又有何大不了？
另外，香港雖然有不少屋苑樓價屢創新高，其實也還有不少屋苑樓價，較15年前的九七高峰期仍有極大差距，就美聯提供的統計數字，雖然樓價於今年首4個月累升約7.7%，並已超越去年高位，近期市場更不時錄得呎價新高的個案；然而，並非所有買賣個案均錄獲利。以今年首4個月註冊登記計算，十大屋苑已知的買賣個案中，仍有約4%蝕讓離場，個別蝕幅更達至36.5%。
嘉湖首4月成交 11%蝕讓
若以十大屋苑計算，今年首4個月個案中，嘉湖山莊約11%為蝕讓個案，為十大屋苑之中蝕讓最多。主要因該屋苑現時樓價與高位仍差一截，加上此批蝕讓個案主要於1997年高峰期間購入。此批個案中，個別蝕幅仍然相當顯著，當中嘉湖山莊美湖居6座中層G室於今年1月以213萬元售出，該單位於1997年6月以335.4萬元購入，仍蝕約36.5%。
十大屋苑中，蝕讓第二多的屋苑為麗港城，首4個月個案亦有約9%蝕讓，黃埔花園、新都城、海怡半島、康怡花園、荃灣中心及沙田第一城蝕幅則錄得介乎約1.6%至4.1%不等（圖2）。
另外，要知道雖然新加坡九成人口住在向政府購買的「祖屋」，但香港也約有一半家庭住在公屋，他們要繳交的租金，遠遠低於市值水平，就如房委會根據可加可減機制，按家庭收入來釐訂的公屋租金，估計到今年9月要作兩年一度的調整時，也只會調升一成左右，升幅不單遠低於私人住宅租金，且政府隨時會在施政報告或財政預算案時，提供免交一至兩個月的公屋租金「以解民困」。
說香港樓市失衡，其實前瑞銀基金經理、現為民間智囊「黃金五十」林奮強說得對，大多數人太專注香港住宅樓價和租金問題，其實是捉錯用神，因香港整體住宅樓價和租金還未破九七年的頂，但香港商廈和商舖租金早已倍數高於九七年水平，反映香港其實是最缺乏頂級寫字樓和商場，影響了香港的競爭力。
港頂級寫字樓商場 嚴重不足
事實上，本周最矚目的地產新聞之一，便是農業銀行（1288）以48.8億元、呎價高達2.8萬元購入了中區干諾道50號全幢商廈作總部，其令人咋舌的成交價，反映有關物業是如何缺市。要知道，缺乏有關物業供應，會直接減低外資機構來港的意欲，對香港經濟和就業有極其不利的影響。
香港人常說要效法新加坡，但大多數只注意其住宅供應和房屋政策，卻忽略了其提供龐大商業樓面的濱海灣計劃早已完成，並早已吸引不少國際性金融機構進駐。我們呢，西九龍計劃地皮已曬了10多年太陽，高鐵才剛落實動工，……。
眾所周知，恒隆地產（0101）主席陳啟宗乃新特首梁振英的主力支持者之一，梁將在7月1日正式上場，恒隆卻計劃將「封盤」已久的西九龍樓盤浪澄灣解封，到底是巧合，是純配合樓市高位套現，還是搶先在梁振英正式就任前出貨，值得大家思考。
明報記者 陸振球
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