中海外盈利豐 上望19元

【明報專訊】內地樓市上月交投回暖，成交量按年升約23%，隨着發展商5至6月加大推盤兼減價銷售，內房股5月起的銷售可持續回升，成潛在催化劑，可留意盈利透明度高及基本面穩固的中國海外（0688），可成樓價回調的行業贏家，該股上周五收17.06元，今年預測市盈率僅8倍，遠低於過去5年16倍的平均值，可上望19元。


全年銷售超標在望

中海外盈利透明度高，管理層於上月底舉行路演時表示，公司今年首4月合約銷售達292億元人民幣，按年升24%，佔全年銷售目標800億人民幣的37%，屬行業中已鎖定全年銷售佔比最高的公司。


中海外採取彈性定價策略，若鄰近市中心及物業質素較高的項目，均價會高於同業，在中西部及北方地區以較低價格銷售來獲得更多銷量，此策略可獲得更多市場份額，同時亦保持毛利率，管理層料第2季銷售可按季升10%至20%，並有信心於今年9月已可提前完成全年目標；而市場料公司最終全年銷售或可達到900億元，高原目標近13%。


公司財務實力穩固，截至今年3月底的淨負債比率只34.5%，遠低於行業平均約65%。中海外管理層料今年底的淨負債比率，可較去年底可進一步回落，目標是總現金結餘不少於資產總值10%。


至於未來新增土儲的地點，要與當地城市的合約銷售掛鈎（如某一城市銷售不達標，便不會在該城市再吸納土儲）。


中海外穩健的財政狀况，有利融資機會及條件，公司2月時按4.9厘發行7.5億美元的5年期優先票據，息率低於同業，同時於4月發行76億元為期3年的貸款協議，有利未來吸納土儲。


土儲成本廉 核心利潤率高

中海外現時土地儲備達4000萬平方米，預料可足夠未來4至5年發展，而土儲每平方米成本企3000元，對比公司去年每平方米銷售均價達1.4萬元。


公司盈利能力強勁，管理層料今年總體毛利率可維持約40%水平，而去年毛利率達43%：據德銀估計，中海外去年核心淨利潤率達27%，屬行業中最高水平。