安老按揭可充退休水泡

【明報專訊】「安老按揭」計劃又稱「逆按揭」，是供60歲或以上長者以自住物業做抵押，按月領取年金的一項貸款安排，因借款人既可居其屋至百年歸老，又可如退休前一樣「月月出糧」，不失為長者增加經濟能力以安享晚年的備選方案。不過，需要留意的是，成功申請安老按揭前，長者需首先承擔前期輔導費用，且雖然該計劃規定借款人可於原物業中居住終生，但一旦按揭到期而未及時贖回，利息開支將不限於長者所申請的年期，並以複息計算。


須接受法律輔導 費用約3000元

根據按證公司的指引，長者參與安老按揭計劃須經過以下步驟，首先，申請前由銀行初步評估借款人是否符合申請資格；其次，長者及其家屬必須接受合資格的法律輔導；再次，在取得輔導證書後，他們可前往8家計劃參與銀行中任何一家正式申請安老按揭；最後，經銀行批核，借款人便可簽署按揭文件。


在上述4步驟中，接受法律輔導是必選項而非可選項，列席安老按揭計劃下輔導法律顧問名單的王名鴻律師表示，法律輔導之所以必要，是因為該計劃所涉及的物業，可能是長者畢生最重要的資產，務必應使其領會，並消化其中的法律要義，令他們作出真正符合心意的決定。


利率統一規定P減2.5厘

他續稱，為保證無偏頗，計劃規定履行按揭文件簽署的律師，與前期的法律輔導顧問不可同屬一間律師樓，這也是對長者利益的保證。需要注意的是，無論長者最終是否決定申請安老按揭，接受前期法律輔導的費用都需要支付，據記者了解，輔導費大約是3000元左右。


需繳按揭保費

安老按揭計劃的基本費用除上述提及的輔導費外，還包括按揭利息開支及按揭保費兩個方面。該計劃是一項貸款安排，銀行會按安老按揭貸款的總欠款（包括利息），以複息計算利率開支，利率由按證公司統一規定為P（按證公司設定的最優惠利率）減2.5厘，目前為2.75厘，每間參與銀行都將以此利率計息。按揭保費則分基本按揭保費及每月按揭保費兩部分，這部分金額將計入借款人總欠款內。基本按揭保費分7期，由第4年至10年每年支付，每期費用為物業價值的0.28%；每月按揭保費以年利率1.25%根據總欠款計算，按月支付。


按證公司3月公布的最新統計顯示，在不同申請年期（有10年、15年、20年及終身4種年期可選）內，參與計劃的長者選擇最短的10年期比重最高，佔35%。長者務必要注意的是，雖則年期愈短，每月取得的年金愈多（見表），且有生之年都毋須搬離已抵押的物業，但利息開支不會受所選年期限制，複利還將「滾雪球」般計入總欠款內。


高齡樓或村屋 要做驗樓報告

至於物業價值的確定，將由參加計劃的銀行委託獨立估價師為長者作物業評估，按證公司則有權酌情對物業估價報告中的物業價值做調整。記者從本月新推出安老按揭計劃的上海商業銀行了解到，安老按揭與普通按揭在物業估值上並無分別，惟若物業樓齡超逾50年或屬村屋，需另外加做驗樓報告。根據計劃，驗樓費用將由接受按揭計劃的長者及其家屬支付。


明報記者 王小青