小陽春後 樓市料牛皮

【明報專訊】明報地產版主管陸振球在同一場合指出，他經常會以10個指標來觀察樓市，包括﹕（1）供應、（2）利率和按息、（3）通脹、（4）租金回報、（5）供樓負擔比率、（6）經濟增長、（7）失業率、（8）股市、 （9）貨幣供應及（10）美元走勢。


先說供應，近一年來政府無疑增加了土地供應，並答允復建居屋，但建居屋需時，估計2014年以前，每年落成量仍不足2萬伙，對樓市未必即時造成太大衝擊。同一時間，美國聯儲局卻暗示2014年底前仍會維持超低息，近期雖然中國和香港通脹稍為回落，但仍在相對高水平，則對樓市有支持作用。


至於租金回報，現時一般住宅單位仍平均3厘多回報率，仍高於按揭息率，供樓負擔比率接近20年的略高於四成水平，對樓市屬於中性。雖然預計今年經濟增長率會較去年回落，但失業率卻處於近年低位，兩者的好淡作用可算互相抵消。


美元回軟港股回升 造就小陽春

另外，市場憧憬中國會放寬銀根，以及美國有可能在總統大選前推出QE3（第三輪量化寬鬆措施），如成事，則有利刺激香港的貨幣供應增加，但效果料會遜於QE1和QE2。至於美元走勢，歷史數據顯示，每當美元走強，香港樓價多偏軟，美元弱時，香港樓價則強，近期歐債危機緩和，除令港股大幅回升，有助增加樓市信心外，歐元也趁勢反彈，令美元回軟，香港也同一時間出現了「小陽春」。


油價升穿頸線 反映地緣政治風險

陸振球認為，總合上述10個指標，對樓市的影響好淡皆有，因此，估計當「小陽春」過後，樓市表現會牛皮居多，不會大升，也不虞急跌。當然，後市仍要考慮特首選情後的政策風險，以及近期油價升穿大型頭肩底的頸線阻力，其中原因包括市場憂慮美國及盟友會否攻打伊朗，若真成事，將影響全球尤其中國的石油供應，對股市和樓市，都可能會造成衝擊。