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【明報專訊】樓市經過逾半年的調整，突然間變得大旺，價量齊升，出現了所謂的「小陽春」。對香港樓市有深入研究，並剛出版新書《樓市10大周期掌勢》（圖）、現為Neutron INV基金的創辦人兼首席投資總監張一鳴警告，香港樓市中短期的基本因素仍然利淡，樓價偏高，現時出現樓市小陽春，只是被遏抑的購買力因短期消息而釋放出來，加上業主反價幅度太大，只要待用家消化以後，一旦交投緩慢下來，小陽春有可能會「突然死亡」。
小陽春乍現，近日樓市谷底反彈，張一鳴認為「（今次）小陽春未必持續好耐」，雖然低息環境持續及外圍經濟轉穩，利好本港樓市，但礙於額外印花稅令炒家絕迹，導致市場流通量低，加上業主反價幅度太快太大，支持樓市的用家未必能接受。另外，以往樓市彈升多由豪宅帶領上升，今次卻聚焦於中小型住宅，張氏稱情况反映入市者多為用家，缺乏投資者承接，當用家的需求被消化後，便需要時間累積新一批的需求，因此預料今次小陽春不會維持得久。
現時樓市用家主導 難接受天價
他指出，市場隱藏着利淡因素，首先，由於經濟不穩，資金可能收緊，「除咗德國，所有（歐洲）國家都唔掂，全球經濟增長減慢」，加上銀行和金融業裁員，意味投資界高層也不看好後市，現時金融、地產、出口界為重災區，若情况蔓延至零售、飲食及酒店業，屆時經濟增長將被拖慢，中小型住宅的交投也會沉寂下來。
經濟增長放慢 金融業不斷裁員
張一鳴預期，若業主叫價過高，交投或陷入膠着狀態，預計樓價穩定地下跌，只是市場供應量不多，加上低息環境持續，因此跌幅不會太大；然而，歐債問題突然惡化以致經濟發展減慢的話，樓價跌幅將會變急促。
張一鳴認為樓市下跌風險較大，「樓價喺呢個水平真係覺得唔平」，由於額外印花稅等關係，樓價要較現時有四成升幅水位，投資者現時入市，才可能找到下一手的投資接貨（因樓價升兩成，現時的投資者才有賺，而下一手的投資者，也會要求有兩成升幅才接貨），因此現時買樓值博率低，「賺錢嘅機會唔大」。
張氏為樓價是否「貴」下定義，判斷買樓平貴主要看多個因素，除了每月供款佔家庭收入比例，「還要睇吓畀首期有冇困難」，現時700萬元以上住宅，只能借五成，倘有困難，即不符合affordability（可負擔性）；其次以1997價作參考，物業若回到97價，「未必超貴，但唔平」；最後需衡量物業是否有四成增長水位，從而釐定買樓的值博率。
等候樓市低潮 不應高位入市
對於近年不少「80後」認為上車難，要求政府協助買樓，他就認為年輕人只要願意儲錢，並等候樓市周期低潮，始終可以置業，不應在樓市高位勉強入市。
張一鳴指出，在2003年樓價跌時曾呼籲市民趁機買樓卻無人入市，他們在2010年樓市高峰期卻大呻買不到樓，他直言就算政府當時幫該批上車客入市，他們也會中招。
他表示，如果在錯誤時候買樓，隨時錯過了兩個周期，因為在高峰期時買樓，在跌市時固然不會沽出物業，即使樓價重上高峰，業主最終也只能打和，不能賣掉現有物業，再以高價買新居所。「樓價有升有跌，物極自然必反，覺得唔應該買就等下個周期先」，政府首要做的是有empower市民（令他們有競爭力），自然有置業能力。至於入市時機，要視乎個人因素，先看risk control（風險控制），「世界愈來愈unpredictable（難以預測），要諗下突然加息、失業，起碼捱到一年先好諗」。
明報記者 鄒凱婷、陸振球 攝影 劉焌陶
小陽春乍現，近日樓市谷底反彈，張一鳴認為「（今次）小陽春未必持續好耐」，雖然低息環境持續及外圍經濟轉穩，利好本港樓市，但礙於額外印花稅令炒家絕迹，導致市場流通量低，加上業主反價幅度太快太大，支持樓市的用家未必能接受。另外，以往樓市彈升多由豪宅帶領上升，今次卻聚焦於中小型住宅，張氏稱情况反映入市者多為用家，缺乏投資者承接，當用家的需求被消化後，便需要時間累積新一批的需求，因此預料今次小陽春不會維持得久。
現時樓市用家主導 難接受天價
他指出，市場隱藏着利淡因素，首先，由於經濟不穩，資金可能收緊，「除咗德國，所有（歐洲）國家都唔掂，全球經濟增長減慢」，加上銀行和金融業裁員，意味投資界高層也不看好後市，現時金融、地產、出口界為重災區，若情况蔓延至零售、飲食及酒店業，屆時經濟增長將被拖慢，中小型住宅的交投也會沉寂下來。
經濟增長放慢 金融業不斷裁員
張一鳴預期，若業主叫價過高，交投或陷入膠着狀態，預計樓價穩定地下跌，只是市場供應量不多，加上低息環境持續，因此跌幅不會太大；然而，歐債問題突然惡化以致經濟發展減慢的話，樓價跌幅將會變急促。
張一鳴認為樓市下跌風險較大，「樓價喺呢個水平真係覺得唔平」，由於額外印花稅等關係，樓價要較現時有四成升幅水位，投資者現時入市，才可能找到下一手的投資接貨（因樓價升兩成，現時的投資者才有賺，而下一手的投資者，也會要求有兩成升幅才接貨），因此現時買樓值博率低，「賺錢嘅機會唔大」。
張氏為樓價是否「貴」下定義，判斷買樓平貴主要看多個因素，除了每月供款佔家庭收入比例，「還要睇吓畀首期有冇困難」，現時700萬元以上住宅，只能借五成，倘有困難，即不符合affordability（可負擔性）；其次以1997價作參考，物業若回到97價，「未必超貴，但唔平」；最後需衡量物業是否有四成增長水位，從而釐定買樓的值博率。
等候樓市低潮 不應高位入市
對於近年不少「80後」認為上車難，要求政府協助買樓，他就認為年輕人只要願意儲錢，並等候樓市周期低潮，始終可以置業，不應在樓市高位勉強入市。
張一鳴指出，在2003年樓價跌時曾呼籲市民趁機買樓卻無人入市，他們在2010年樓市高峰期卻大呻買不到樓，他直言就算政府當時幫該批上車客入市，他們也會中招。
他表示，如果在錯誤時候買樓，隨時錯過了兩個周期，因為在高峰期時買樓，在跌市時固然不會沽出物業，即使樓價重上高峰，業主最終也只能打和，不能賣掉現有物業，再以高價買新居所。「樓價有升有跌，物極自然必反，覺得唔應該買就等下個周期先」，政府首要做的是有empower市民（令他們有競爭力），自然有置業能力。至於入市時機，要視乎個人因素，先看risk control（風險控制），「世界愈來愈unpredictable（難以預測），要諗下突然加息、失業，起碼捱到一年先好諗」。
明報記者 鄒凱婷、陸振球 攝影 劉焌陶
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