【明報專訊】近年實業經營風險不斷上升，邊際利潤增長困難，廠商購買物業投資，反而成為分散風險的方法。香港最大的女裝成衣製造出口商大南製衣集團董事王瑞明，擁有逾20年投資物業經驗，更自2003年起為公司多次大手買入物業，並在2008年第1季金融海嘯前出貨，之後在2009年另一地產低潮，再以逾2.6億元購入上環新紀元廣場2層寫字樓等項目，可見眼光極其獨到。
王瑞明認為，近日部分新盤減價推售，反映發展商在測試市場底部，他預料明年首兩季樓市會出現小陽春，惟長期樓市並不看好，呼籲投資者考慮入市前，應持審慎態度。
自從去年政府推出短炒住宅物業額外印花稅後，住宅市場的短炒活動近乎絕迹，王瑞明坦言，政府出招「好重手」，現投資住宅物業可謂「冇肉食」。他指買樓不外乎自住、投資，認為業主不應隨便沽售自住物業，由於自住物業的樓價升跌直接影響業主心理，在投資心理不安定下，難以摸底、摸頂，除非業主遇上財政問題，不然容易「得個桔」，因此不建議隨便沽出自住物業。
自住物業 勿輕言沽
對於如何選擇物業，王表示應以地區為優先考慮，但仍要比較呎價的差距，比方說，他相信山頂樓價見頂，而赤柱樓價仍處於落後水平，由於兩者地段差距不大，但在山頂樓價見頂、赤柱樓價將追落後的情况下，會選買赤柱樓。
王瑞明早年活躍於住宅市場，近年則轉戰商廈，他於2009年買入上環新紀元廣場兩層，持貨至今物業升值1倍，租金加幅亦相當理想，現時呎租達40元，享有6厘租金回報。他認為，甲級商廈在未來6至12個月「仲頂得住」，但預料2013年會出現大熊市，現已開始放售手持物業，盼在小陽春時沽出。
東九供應多 難成中環第二
政府最新《施政報告》提出把東九龍打造成第二個中環，王認為東九無法取代傳統商業核心區，區內物業升值能力亦不會高，未考慮投資該區的寫字樓。他表示，由於政府總部並非移師至東九，只是作back office（後勤辦公室），權力重點仍在中環，因此未必可帶動東九附近寫字樓價格。此外，現時東九的寫字樓供應量處高水平，預計將來供應量同樣多，呎價上升空間有限，惟他指受惠鐵路概念，該區寫字樓價格仍受一定支持。
在股票市場動盪下，王瑞明認同手持「磚頭」較穩陣。他指出，股票市場「好多蠱惑嘢」，雖然樓市的流通性相對低，但不會像股票般可以大跌九成，因為當樓價大跌，發展商便會停止賣樓，樓價便有支持。
雖然王瑞明對樓市的長期前景看淡，但認為不會出現如2003年SARS時間般的災難性跌市，由於現時港元貸存比率仍健康，低息料能多維持兩至3年，所以樓價調整幅度不至災難性。
銀行放貸態度 最影響樓價
他認為，影響樓價升跌的最關鍵因素在於銀行的樓宇貸款態度。若銀行放貸積極，樓價會升；倘放貸消極或開始加息，則樓價下跌。銀行的態度取決於三方面：政府政策、經濟前景、港幣貸存比率。首先，香港政府現在推出額印、增加土地等政策，「明顯唔想樓價升」，所以政府政策對樓市不利；其二，香港現時經濟不俗，明年消費預料不會差，內地經濟料仍佳，惟歐美經濟仍淡，在好淡因素爭持下，本港經濟前景應該不好不壞，故經濟前景對樓市的影響較小。
王瑞明強調，樓價升跌非取決於供求，因為供應與需要可受人為因素影響，需求方面，當大市好，需求自然上升，反之，市道不好，需求必定小，比方說，「SARS時樓價跌到極低都冇人買」；至於供應，發展商亦可因應市道好壞決定賣樓策略，「唔賣住啲供應就會跌」。因此，供求只是影響樓價的其中一個因素。
明報記者 鄒凱婷
攝影 鄧宗弘
