【明報專訊】又一幅「限呎」地以低於市場預期價格成交﹕南昌站上蓋發展項目，由新鴻基地產（0016）以118億元投得，每呎樓面地價只約4468元，筆者早說政府現時政策等同賤化土地，然後由發展商以低價投得，一來會對二手樓業主構成心理影響，二來則有損庫房收入。
南昌站（見相）的開標結果，反映了一個事實，就是縱使專業如測量師，在估計土地成交價時，似乎也總輕視了樓盤不可再「發水」的影響，既然發展商日後可出售樓面面積少了，其出價賣地自也會相對審慎。如此，對於一般人而言，如果將來售樓書只能提供實用面積計算呎價，不容許列出建築面積和相關的呎價資料，消費者真的可以不受影響？
當然，南昌站成交地價偏低，除了不能發水外，地盤太大至銀碼也大，令到能投得項目的財團數目受限，競爭有限，都是原因，近期樓市轉弱，也造就了具財力發展商能夠「執死雞」的機會，當然，最重要的原因，還是項目要起大量的「限呎」細面積單位，有關買家能負擔的樓價也較低。
不可再「發水」 發展商出價審慎
雖然不少分析員對南昌站開標結果已有評論，不過筆者卻認為民間智慧可能更加精警，就如一名網民指出﹕
「政府呢次係死有餘辜，南昌站地處市區、海景、港鐵站上蓋，一兩個站之內大把新樓賣成萬銀（呎價）！重要係縮水樓！」
「南昌站幅地好大，就算一波三折、七除八扣，都講緊260萬呎樓面，如果唔搞限呎限量，任得地產商自由發揮，佢哋都會因應市埸的胃納，開5至7種唔同大細嘅則出來，即係 1、2、3、4 房、複式、特式……。」
政府亂限呎 資源傾錯配
「向南、向海嘅單位當然劃千幾呎3、4房大單位賺大錢；但向北、向天橋嘅單位都劃埋大則？想個盤賣足10年？ 」
「可能政府有關房地產嘅官員被反對派迫埋牆角，藥石亂投，唔知上述地區起嘅樓，2房向天橋同4房向海嘅單位，每方呎隨時差幾千銀，就係呢啲差別，令到政府庫房、納稅人唔見咗最少幾十億元！」
「家醫得頭來腳反跟，質素好嘅地方都劃來做細單位，咁第時嗰啲揸住2房新界樓嘅業主唔畀多一倍價錢，都唔使諗換市區三房或四房樓，重要係二手，因為新盤斷晒層！」
以上的評論說得對，政府強令未來私宅新供應集中「限呎」的細單位，一來會令到原來細價樓的業主，難以高價賣樓套現，二來未來屬換樓盤的中大型單位供應減少，反令它們的樓價被「唧」高，最後只會造成換樓盤出現供應斷層，細價樓家庭想賣出單位換住大單位，只會愈來愈難！
里昂﹕政府出招 太多太遲
其實，政府如只跟隨所謂「民意」制訂房屋政策，缺乏前瞻性，便必然是後知後覺，或過猶不及。在上周政府報告發表後，筆者跟里昂證券地產研究部主管王艷討論其中有關房屋供應的內容，王為此出了一份名為《Too Much Too Late（太多、太遲）》的報告，指若在樓價未飈升前，或香港經濟情况仍好的時候，每年2萬個新私人住宅單位供應不為多，但當樓價已升過龍，現時經濟環境已轉差的情况下，每年2萬個新供應卻是太多和太遲，對樓價一定是利淡。
當施政報告宣布復建居屋以後，兩位疑似下屆特首候選人，隨即將戰線，由復建居屋，改為要大增公屋供應，一個說要先在兩年內各建3.5個萬公屋單位，另一位則說研究將平均輪候公屋年期，由現時3年縮短至2年，然後才訂出具體數字。不過，奇怪的是，為何兩位都不肯或不敢，研究如何將現估計約有6萬至8萬戶的公屋富戶，要他們交回公屋單位，如此，政府便不用多花資源興建新公屋，已可大增公屋供應量，讓輪候的市民加快上樓？
政客不願面對公屋富戶問題
姑勿論如何，當施政報告有關房屋新政公布以後，可能是減少了市場的不確定性，二手樓買家開始較前積極入市，令成交量回升，而今個星期的預約睇樓量也增加了（見表）。另外，二手樓價繼續回軟，由城大和中原合作二手樓價指數，已是連跌兩周，累積跌幅1.28%。（見圖）
明報記者 陸振球
