【明報專訊】特首曾蔭權果然在周三公布他任內的最後一份施政報告時，正式宣布復建居屋，這一政策的改變，勢將對未來樓市產生深遠影響。消息公布後，有的認為會對樓價，尤其是低價物業和新界樓不利，也有認為復建居屋數量不多，對整體樓市的即時衝擊不會太大。
事實上，近期不單是香港樓市，就算是內地樓市也變得波動。為此，明報置業網將在下周六舉辦樓股研討會，幫助讀者掌握最新市場情况，有興趣讀者可登入網址﹕（www.mpfinance.com/sem1022.htm）報名。
言歸正傳，對於復建居屋，由於主要是興建實用面積450至500呎的細單位，且將會大部分集中在新界區，加上早前政府已相繼推出多幅「限呎地」，勢令未來細單位的住宅供應大幅增加（圖1），且因新居屋售價限定在月入3萬元以下，供樓負擔只會佔家庭收入四成以下，細價樓樓價會面對的壓力也會較大。美聯副主席黃錦康便認為，香港樓價「兩極化」會加劇，兩房和3房單位的樓價差距，也將會擴闊（圖2）。
政策有時差 加劇樓市波動
另一方面，中原地產研究部聯席董事黃良昇則指出，隨着政府復建居屋，香港公營房屋佔整體房屋供應的比例會重新調高（圖3），令公營房屋作為調控樓市的工具，其影響也相應增加。筆者就認為，但凡政府作出干預，長遠只會令樓價更加波動，因政府總是在升市近頂，因社會訴求和政府壓力才增加供應，又或到了樓市最低潮時，要救市才又急急煞停，但所謂增加供應，由落實決定、批地、起樓、賣樓到入住，往往至少有3至4年的時差，結果呢，只會是樓價回落時「落井下石」，樓價回升時卻又收緊供應，令到樓價不是升過龍，便是跌過龍。
今次施政報告有關復建居屋的措施，另一惹來爭議之處，是建議新居屋的買家，過了5年禁售期後，出售單位的補價，只以當初購入單位時的補價計算，如樓價下跌，則以最新市價計算，即以兩者較低為準。如是，則日後若樓價大升，新居屋業主便可能大賺，相反遇上跌市，則可少付補價，有說是變成了幫人投資發達，有違當初興建居屋只是為了滿足自住家庭需要的原則。
有關建議惹來不少私樓業主不滿，認為是以納稅人金錢資助炒樓，並不公平，更有網民說有關政策將造成社會各式分化：
「新居屋如六合彩形式派錢，首先分化新舊居屋業主；到你哋搞掂所有居屋業主，就分化之前用舊補地價方式補咗地價嘅業主；到搞掂埋所有買賣過居屋嘅業主，你哋就會分化所有600呎樓下新界私樓嘅業主； 到你哋搞掂埋新界小型私樓業主，咁你哋就分化香港所有私樓業主；最後到你哋搞掂埋所有私樓業主，咁你哋就會分化晒所有香港人！」
居屋低補價 被指不公平
所謂不患寡，患不勻，原本政治人物和低下階層認為，政府偏幫地產界，實施高地價和高樓價政策，所以要復建居屋以作平衡，到了復建居屋，甚至推出補價優惠，又到了私樓業主認為對他們不公平，因為他們以往納稅較多，卻從沒有享受過房屋福利，更認為新政策有損他們的利益，有業主便在網上號召組織成立業主會，說因政客從沒為他們發聲，只懂打壓樓價，因此要「自救」，建立發聲渠道，並會在今日首度召開會議。
筆者認為，新的居屋政策，尤其有關補價的安排，固然容易引起私樓業主和原有居屋業主的不滿，感覺對他們不公平。但長線而言，對香港樓市卻可能形成新的動力：試想想，數年後若樓市大升，部分新居屋業主只要支付原來的低補價，出售居屋後便可大賺，便有可能成為私樓的準換樓客。另外，現時25萬仍未補價的居屋戶，若不滿新居屋買家的「特權」，也會施壓政府同樣可以以原來的補價賣樓，便變相令市場多了20多萬戶的潛在換樓家庭，等同政府幫樓市養大一班換樓買家！
除了施政報告外，周初立法規管一手住宅物業銷售督導委員會完成研究報告，就9項銷售行為提出立法規管建議，包括建議違規者要負刑責被罰款甚至坐監，以及建議全面摒棄用建築面積計價，無論售樓書或廣告一律採用實用面積並以此計呎價，不准再刊登建築面積和建築呎價，違規者罰款50萬元。
禁樓書刊建築面積 或違基本法
對於以後一手樓書和廣告可能禁止刊登建築面積和建築呎價，香港總商會發表聲明：「我們不能解理為何要禁止發布有關建築面積的資料。我們認為，只要準買家能取得所有必要資料，政府應容許市場提供更多資訊。」有法律界朋友向筆者表示，除非建築面積為「非法資料」，否則要禁止樓書或廣告刊登，可能違返基本法第39條有關港人可根據《公民權利和政治權利國際公約》而享有的權利：「人人有發表自由之權利；此種權利包括以語言、文字或出版物、藝術或自己選擇之其他方式，不分國界，尋求、接受及傳播各種消息及思想之自由。」
明報記者 陸振球
