【明報專訊】影子銀行導致的金融危機，有學者斷言最高危的導火線將從房地產而來。地產業多年繁榮積累下的開發貸款早已是天文數字，單是發展商的銀行貸款已達2萬億元之巨，還未計同樣龐大的個人按揭貸款。更令人憂慮的是，非銀行途徑融資，亦即影子銀行現時早已成地產商的借貸主流，利息之高早令人咋舌。故此市場若持續逆轉，資金鏈斷裂，內房倒閉潮隨時湧現，連帶衝擊銀行與金融體系。評級機構標普昨日即警告，若明年的內地房地產銷售回落三成，將有一半地產商會出現債務違約的可能。
當中標普特別點名包括沿海家園（1124）、綠城中國（3900）、合生創展（0754）等6家本港上市的內房股，指為資金流最高危的企業，只要明年銷售減少一成，即有可能隨時爆煲出現資金斷流。有內地開發商對本報記者表示，資金流問題已是內房企業的生存關鍵，目前內房企業的正常借貸利率已達到25厘至30厘，以四至六成貴利借貸的小企業更要紛紛變賣資產以救亡。
賣樓少一成 綠城料陷財困
標普昨日的報告稱，內房最壞時刻並未完結。銷售減緩以及信貸從緊令未來6至12個月的現金流壓力大增。標普的壓力測試表明，若明年銷售額減少一成，沿海家園（1124）、綠城中國（3900）、合生創展（0754）等企業（見表）將會陷入債務困境，不過大多數開發商可以承受10%的銷售下滑。若合約銷售下跌三成，包括恒大（3333）、世房（0813）在內的過半數內房企業都將難以承受。
末日博士：樓價還要跌四成
儘管上半年評級開發商合約銷售健康增長，但7月和8月銷售已比去年同期減少。標普預計開發商會被迫降價，未來房價在現有基礎上下調10%，有「末日博士」之稱的麥嘉華昨日接受路透社訪問時，甚至大膽預測內地大城市樓價下跌四至五成。
不過，由於信貸緊縮，是否能夠實現以價換量仍是未知數。另一方面，銀行信貸日益艱難，開發商只能利用海外債券和國內的信託，但中小型公司卻沒有發債的平台，也難以通過有效抵押獲得信託，資金壓力日益加劇。昨日花樣年主席潘軍向本報記者印證，不少小企業正力圖變賣資產，由行業退出。
能否熬過寒冬 今年關鍵
標普預計開發商將減緩開工，將建築費用的預算調低三成，這一策略已為包括綠城（3900）在內的多間開發商證實。而眾安（672）執行董事沈条娟更表示，公司早已做了最壞打算，即使2012年全年零銷售，仍然有足夠的現金應對。潘軍則認為調控可能持續到2012年底，但若經濟出現問題，不排除半年之後調控便鬆綁，今年年底將是關鍵。
明報記者 顧冷冰、毛婷婷
