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【明報文章】回歸20年，市民生活好過了嗎？有錢人還是基層過得好？客觀可看GDP（本地生產總值）看恆生指數看樓價，有錢人大概過得不錯；但看貧窮人口看堅尼系數看租金，基層過得辛苦。主觀可問生活感受：過得開心嗎？生活自主嗎？過得有尊嚴嗎？有錢人不懂說，就是聽過很多基層說過得差——愈來愈差。
這10多年，香港各個社區起了根本的變化，直接影響基層的生活方式。回歸以來，要數一件「改變香港走向」的事，關於民生、關於社區，非「領展霸權」莫屬。領展前身領匯於2005年正式上市，10多年來罵聲不斷，問題並不新鮮。但在回歸20周年，尤其在官方全力隱惡揚善、製造歌舞昇平卻無視小市民困苦之際，無法不回顧我們失去了什麼，亦希望為未來香港的社區民生尋找出路。
失去尊嚴的商戶
今年香港已連續第23年被評選為「全球最自由經濟體」。不過，這是什麼人的自由？屬於小市民小商戶嗎？筆者曾在社區跟進領展議題，見證領展如何令香港市民失去自由。
先說商戶，做生意不等於風光，尤其近年的小商戶，變得慘無尊嚴。一天，商戶突然接到消息，指要「升級」裝修，要求商戶離場，願意的可在裝修後再租，但將面臨大幅加租。商戶都十分不滿，有做運動用品的，表示由開邨服務街坊已達廿年，不捨得；有賣衫的，表示不求賺大錢，只求有份「細藝」養到自己就好。但領展的開價根本讓他們受不了，要蝕着錢做，只有忍痛離場。更令人傷心的，是聽到領展的無情無理：有間鞋店，店主賣街坊貨，簡單廉價，但早前管理部門認為商場要「迎合潮流」一點，要求商舖必須改個英文名、換個招牌，最後不僅要老闆花錢換牌，更改了一個老闆自己都不懂得的英文名。自己檔口的名字都讀不出，感受如何？
舊店主都認同，商場從前由房委會管理，雖然管理裝修未盡完善，但做生意一直相安無事，甚少加租，幅度也少，更可以跟屋邨討價還價，有種做老闆的自主，有種工作尊嚴；領展接管後，加租、逼遷，「肉隨砧板上」，有時比打工更苦。更大問題是，這些「清場」都是難以逆轉（irreversible），被迫走的舊東主，轉了行、退了休，東山再起談何容易？也要問是否願意繼續忍受無情管理？面對領展，商戶不滿，但有的卻說：「佢係業主，你可以做啲咩？」、「佢係上市公司，要睇住股東，唔加租佢點賺錢？」、「領展啲新聞我都有儲起，嘈完又點呀？」似乎已默默接受這些「商業原則」。那種無奈、習得無助（learned helplessness），令人心酸。最自由經濟體？只屬於大企業、連鎖店吧；20年來，商戶過得更自由，還是更無奈無力？
失去選擇的市民 失去人情的社區
商戶無奈，市民又何嘗不是受害者？一次街市裝修，又來「清場」，常光顧的一戶小店，3年前菜肉包4元，排骨飯也不用20元。不過，突然裝修，老闆想做也做不來，原來小小舖位，舖面幾十呎，連廚房不足200呎，幾年內，租金先是4萬元，後加至5萬，再至6萬，加租迫令老闆加價，但最後也受不了要走。一日要賣多少個菜肉包盅頭飯，才能賺回租金成本？領展不斷加租，直接影響區內物價，再沒有平飯平餸，受害的便是市民。
另一方面，領展自2014年逐步出售屋邨商場物業，至今年初已賣出28個項目，變成「領展2.0」。業權分散，社區變得更亂更離譜。例如一個位於山頭的屋邨商場，業主突然要租給國際學校，全面翻新，整個商場頓時變死城，居民要食飯買餸睇醫生，全要上山下山，難為了山上近千個長者。這些辛酸不便，貧窮數據也未能反映。還有田灣、天馬苑、廣田等「領展2.0」商場，近年都鬧出類似的地區風波。如此民生大事，政府去了哪裏？
舊店老舖被清，社區人情味盡失，市民大概不會認識連鎖店的職員，大企業的員工也不用跟街坊有關係，商場街市只變成去人性化的交易場所，基層消費選擇也愈來愈少，要食平一點也難。一個屋邨的商場，不是用來服務當區市民，反而用來做國際學校生意，怎說得過去？人情不值錢，也沒有計算在經濟貧窮數據，或者，會在民情指標中倒轉反映出來吧。回歸以來的社會政策，着重經濟效益，卻一直忽視社會關係（social relationship），難怪社會愈見撕裂。
變賣社區大錯特錯 解鈴還須繫鈴人
如此問題，市民都不陌生了。但是，這邊廂日夜指罵，那邊廂有人坐享其成。領展的股票，從上市時大約每股10元，今時升至超過60元，加上派息表現不俗，股東固然歡喜，但領展的盈利，卻是建立在小商戶小市民的肩上。今年公布的業務報告指「年內的續租租金調整率保持強勢，達23.8%」；而根據領展2015/16年度的財務報表，高層管理人員的年薪高達約3500萬元，領展還設有長期獎勵計劃向董事及管理人員作出以萬元計的基金單位獎勵。為什麼小市民落街買餸食飯，要向他們「進貢」呢？將社區「上市」，將居民生活與股市掛鈎，是回歸以來最大的敗筆。上市公司的最大目標是利潤，不是服務大眾，既得利益者不會主動放棄利益，不用寄望公司「良心發現」，要社區自救，其實也需要公權力介入處理。
過往10多年，建議很多：分步回購、大幅興建市政大廈公營街市、發展小販墟市，政府願意做嗎？以回購為例，社會曾有無數行動，但結果令人失望。全面回購，可說成動用大量公帑難以成事；但分步回購，領展賣一個，政府買一個，有多困難？近3年領展賣出的所有項目也不過約120億元，即使領展現時所有（81個）較小型的「鄰里」物業項目，估計市值為338億元，比近年財爺「派糖」還少。政府最近對地區墟市稍為放寬，方向正確，不過墟市雖可讓居民自主、增加選擇，但規模、空間、營運時間、出售的服務及商品也有限制。長期來說，必須有更多公營商場、街市滿足社區需要，可惜政府無動於中。
與其說是領展奪去社區，也可說是政府放棄了基層。自回歸後政府力推私營化、變賣公共業務，領展上市時有百多個公共屋邨商場街市停車場，影響近200萬公屋基層居民生活。上述商戶、市民、社區故事，10多年來，不斷上演。問題說得多，但願念念不忘必有迴響，當年指罵盧少蘭、「長毛」（梁國雄）的也開始認同他們，當年支持領匯上市的政黨也公開道歉，共同對抗「領展霸權」。在回歸20年之際，也希望政府能積極面對問題，盡早解民生之困。
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作者是影子長策會、社工復興運動、政策透視成員
[陳紹銘]
這10多年，香港各個社區起了根本的變化，直接影響基層的生活方式。回歸以來，要數一件「改變香港走向」的事，關於民生、關於社區，非「領展霸權」莫屬。領展前身領匯於2005年正式上市，10多年來罵聲不斷，問題並不新鮮。但在回歸20周年，尤其在官方全力隱惡揚善、製造歌舞昇平卻無視小市民困苦之際，無法不回顧我們失去了什麼，亦希望為未來香港的社區民生尋找出路。
失去尊嚴的商戶
今年香港已連續第23年被評選為「全球最自由經濟體」。不過，這是什麼人的自由？屬於小市民小商戶嗎？筆者曾在社區跟進領展議題，見證領展如何令香港市民失去自由。
先說商戶，做生意不等於風光，尤其近年的小商戶，變得慘無尊嚴。一天，商戶突然接到消息，指要「升級」裝修，要求商戶離場，願意的可在裝修後再租，但將面臨大幅加租。商戶都十分不滿，有做運動用品的，表示由開邨服務街坊已達廿年，不捨得；有賣衫的，表示不求賺大錢，只求有份「細藝」養到自己就好。但領展的開價根本讓他們受不了，要蝕着錢做，只有忍痛離場。更令人傷心的，是聽到領展的無情無理：有間鞋店，店主賣街坊貨，簡單廉價，但早前管理部門認為商場要「迎合潮流」一點，要求商舖必須改個英文名、換個招牌，最後不僅要老闆花錢換牌，更改了一個老闆自己都不懂得的英文名。自己檔口的名字都讀不出，感受如何？
舊店主都認同，商場從前由房委會管理，雖然管理裝修未盡完善，但做生意一直相安無事，甚少加租，幅度也少，更可以跟屋邨討價還價，有種做老闆的自主，有種工作尊嚴；領展接管後，加租、逼遷，「肉隨砧板上」，有時比打工更苦。更大問題是，這些「清場」都是難以逆轉（irreversible），被迫走的舊東主，轉了行、退了休，東山再起談何容易？也要問是否願意繼續忍受無情管理？面對領展，商戶不滿，但有的卻說：「佢係業主，你可以做啲咩？」、「佢係上市公司，要睇住股東，唔加租佢點賺錢？」、「領展啲新聞我都有儲起，嘈完又點呀？」似乎已默默接受這些「商業原則」。那種無奈、習得無助（learned helplessness），令人心酸。最自由經濟體？只屬於大企業、連鎖店吧；20年來，商戶過得更自由，還是更無奈無力？
失去選擇的市民 失去人情的社區
商戶無奈，市民又何嘗不是受害者？一次街市裝修，又來「清場」，常光顧的一戶小店，3年前菜肉包4元，排骨飯也不用20元。不過，突然裝修，老闆想做也做不來，原來小小舖位，舖面幾十呎，連廚房不足200呎，幾年內，租金先是4萬元，後加至5萬，再至6萬，加租迫令老闆加價，但最後也受不了要走。一日要賣多少個菜肉包盅頭飯，才能賺回租金成本？領展不斷加租，直接影響區內物價，再沒有平飯平餸，受害的便是市民。
另一方面，領展自2014年逐步出售屋邨商場物業，至今年初已賣出28個項目，變成「領展2.0」。業權分散，社區變得更亂更離譜。例如一個位於山頭的屋邨商場，業主突然要租給國際學校，全面翻新，整個商場頓時變死城，居民要食飯買餸睇醫生，全要上山下山，難為了山上近千個長者。這些辛酸不便，貧窮數據也未能反映。還有田灣、天馬苑、廣田等「領展2.0」商場，近年都鬧出類似的地區風波。如此民生大事，政府去了哪裏？
舊店老舖被清，社區人情味盡失，市民大概不會認識連鎖店的職員，大企業的員工也不用跟街坊有關係，商場街市只變成去人性化的交易場所，基層消費選擇也愈來愈少，要食平一點也難。一個屋邨的商場，不是用來服務當區市民，反而用來做國際學校生意，怎說得過去？人情不值錢，也沒有計算在經濟貧窮數據，或者，會在民情指標中倒轉反映出來吧。回歸以來的社會政策，着重經濟效益，卻一直忽視社會關係（social relationship），難怪社會愈見撕裂。
變賣社區大錯特錯 解鈴還須繫鈴人
如此問題，市民都不陌生了。但是，這邊廂日夜指罵，那邊廂有人坐享其成。領展的股票，從上市時大約每股10元，今時升至超過60元，加上派息表現不俗，股東固然歡喜，但領展的盈利，卻是建立在小商戶小市民的肩上。今年公布的業務報告指「年內的續租租金調整率保持強勢，達23.8%」；而根據領展2015/16年度的財務報表，高層管理人員的年薪高達約3500萬元，領展還設有長期獎勵計劃向董事及管理人員作出以萬元計的基金單位獎勵。為什麼小市民落街買餸食飯，要向他們「進貢」呢？將社區「上市」，將居民生活與股市掛鈎，是回歸以來最大的敗筆。上市公司的最大目標是利潤，不是服務大眾，既得利益者不會主動放棄利益，不用寄望公司「良心發現」，要社區自救，其實也需要公權力介入處理。
過往10多年，建議很多：分步回購、大幅興建市政大廈公營街市、發展小販墟市，政府願意做嗎？以回購為例，社會曾有無數行動，但結果令人失望。全面回購，可說成動用大量公帑難以成事；但分步回購，領展賣一個，政府買一個，有多困難？近3年領展賣出的所有項目也不過約120億元，即使領展現時所有（81個）較小型的「鄰里」物業項目，估計市值為338億元，比近年財爺「派糖」還少。政府最近對地區墟市稍為放寬，方向正確，不過墟市雖可讓居民自主、增加選擇，但規模、空間、營運時間、出售的服務及商品也有限制。長期來說，必須有更多公營商場、街市滿足社區需要，可惜政府無動於中。
與其說是領展奪去社區，也可說是政府放棄了基層。自回歸後政府力推私營化、變賣公共業務，領展上市時有百多個公共屋邨商場街市停車場，影響近200萬公屋基層居民生活。上述商戶、市民、社區故事，10多年來，不斷上演。問題說得多，但願念念不忘必有迴響，當年指罵盧少蘭、「長毛」（梁國雄）的也開始認同他們，當年支持領匯上市的政黨也公開道歉，共同對抗「領展霸權」。在回歸20年之際，也希望政府能積極面對問題，盡早解民生之困。
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作者是影子長策會、社工復興運動、政策透視成員
[陳紹銘]
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