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【明報文章】儘管現屆政府在過去5年不斷增加總體土地房屋供應量，更採取一系列「辣招」措施以遏抑過度炒賣投資活動，仍不敵樓市持續亢奮，房屋售價屢創新高。這個一直為多屆特區政府詬病的燙手山芋，對尚有3個月便上任的新特首班子，又有什麼嶄新政策來對症下藥呢？候任特首林鄭月娥已表明其房屋政策將以置業為主導，借鑑新加坡房策理念，期望大幅降低出租公屋比率，傾向讓大部分市民購買資助公營房屋，加快公共房屋流轉及重建置業階梯。
雖然可見她的構思是基於現任特首梁振英的房屋土地政策之上進行深化工作，但新加坡模式是否適合在港推行呢？舉例，新加坡政府擁有近九成土地業權、具有政策制訂及實施的絕對主導、一個可供市民獲取購房首期資金來源的公積金系統等，這些都是香港先天缺乏的有利條件，再者兩地存在人口及房屋土地結構差異，社會對福利投放與需求的看法有所不同。這個構思確實能取悅不少港人，但相信仍要更多前期工作及調整才可轉化為新的房屋政策予以實施。
倘不全面檢討房策 料未能有實質改善
傳統華人社會對「磚頭致富」觀念根深柢固，已認定房屋不單是居住之用，更可以為個人帶來財富增值的投資工具之一。事實上在內地多個大城市生活的居民同樣面對樓價高企，要捱貴租住「蝸居」，又或勉強「上車」做「樓奴」，與香港情况不相伯仲。在西方社會裏青年一般不執著住屋要求，共同分租房屋單位也非常普遍，也認為置業是人生中一項重要抉擇，不希望會在人生初段添上沉重負擔，為個人發展帶來無形枷鎖，或許直到事業穩定和組織家庭需要時才考慮。另外西方人業主一般以一個穩定年度增長率出租物業，較少有不合理加租情况出現，在個人利益之上使整體市場能夠正常運作。最近內地有一種集團式管理長租青年公寓興起，深受單身創業青年歡迎，這個現象可以反映出內地有部分年輕人已經開始摒棄傳統「硬置業」的思想，如西方青年一樣， 先在青春年華之際追尋夢想。
現屆政府長時間以「辣招」遏抑炒風，措施造成二手市場僵化，相繼影響了租務市場正常運作，漣漪效應推高一手市場價格，最終成本由「上車人」承擔，覓地方面亦受地區諮詢阻撓，為求達到預期目標變成「盲搶地」狀態，導致整體房屋政策未能有效落實。基於現時實際情况，地價不斷創新高、建築成本倍增，預期樓市沒可能出現大幅下調機會。倘若新一屆政府仍追求樓宇價格數字上的調整，而不是全面檢討長遠房屋發展策略的話，這個老大難問題相信在5年後都未能有任何實質改善。
筆者認為新任政府必須改變房屋政策的原則，將公營和私人房屋市場完全分割，讓政府在土地房屋範疇上取回主導權和擁有更大影響力。舉例：將計劃新建公營出售房屋的價格與入息比例或營造成本掛鈎，以申請者供款能力為考慮點，基於置業安居宗旨，該類資助房屋於指定較長時期內（如10年以上）只可出售給綠白表合資格者。這種做法是英國大部分房屋機構一貫使用的條款，避免與私人市場價格掛鈎所產生的高樓價效應，令一般市民市民承受不了。另外筆者同意候任特首林太建議容許未補地價居屋透過社企出租，以此增強對租務市場的調控力。最後，期望新政府在推動以置業為主導的政策以外，延伸完善檢討現行《建築物管理條例》，以減少因政策於將來衍生大量的物業管理糾紛。
作者是香港青年時事評論員協會會董
[張國樑]
雖然可見她的構思是基於現任特首梁振英的房屋土地政策之上進行深化工作，但新加坡模式是否適合在港推行呢？舉例，新加坡政府擁有近九成土地業權、具有政策制訂及實施的絕對主導、一個可供市民獲取購房首期資金來源的公積金系統等，這些都是香港先天缺乏的有利條件，再者兩地存在人口及房屋土地結構差異，社會對福利投放與需求的看法有所不同。這個構思確實能取悅不少港人，但相信仍要更多前期工作及調整才可轉化為新的房屋政策予以實施。
倘不全面檢討房策 料未能有實質改善
傳統華人社會對「磚頭致富」觀念根深柢固，已認定房屋不單是居住之用，更可以為個人帶來財富增值的投資工具之一。事實上在內地多個大城市生活的居民同樣面對樓價高企，要捱貴租住「蝸居」，又或勉強「上車」做「樓奴」，與香港情况不相伯仲。在西方社會裏青年一般不執著住屋要求，共同分租房屋單位也非常普遍，也認為置業是人生中一項重要抉擇，不希望會在人生初段添上沉重負擔，為個人發展帶來無形枷鎖，或許直到事業穩定和組織家庭需要時才考慮。另外西方人業主一般以一個穩定年度增長率出租物業，較少有不合理加租情况出現，在個人利益之上使整體市場能夠正常運作。最近內地有一種集團式管理長租青年公寓興起，深受單身創業青年歡迎，這個現象可以反映出內地有部分年輕人已經開始摒棄傳統「硬置業」的思想，如西方青年一樣， 先在青春年華之際追尋夢想。
現屆政府長時間以「辣招」遏抑炒風，措施造成二手市場僵化，相繼影響了租務市場正常運作，漣漪效應推高一手市場價格，最終成本由「上車人」承擔，覓地方面亦受地區諮詢阻撓，為求達到預期目標變成「盲搶地」狀態，導致整體房屋政策未能有效落實。基於現時實際情况，地價不斷創新高、建築成本倍增，預期樓市沒可能出現大幅下調機會。倘若新一屆政府仍追求樓宇價格數字上的調整，而不是全面檢討長遠房屋發展策略的話，這個老大難問題相信在5年後都未能有任何實質改善。
筆者認為新任政府必須改變房屋政策的原則，將公營和私人房屋市場完全分割，讓政府在土地房屋範疇上取回主導權和擁有更大影響力。舉例：將計劃新建公營出售房屋的價格與入息比例或營造成本掛鈎，以申請者供款能力為考慮點，基於置業安居宗旨，該類資助房屋於指定較長時期內（如10年以上）只可出售給綠白表合資格者。這種做法是英國大部分房屋機構一貫使用的條款，避免與私人市場價格掛鈎所產生的高樓價效應，令一般市民市民承受不了。另外筆者同意候任特首林太建議容許未補地價居屋透過社企出租，以此增強對租務市場的調控力。最後，期望新政府在推動以置業為主導的政策以外，延伸完善檢討現行《建築物管理條例》，以減少因政策於將來衍生大量的物業管理糾紛。
作者是香港青年時事評論員協會會董
[張國樑]
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