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【明報專訊】昨日恒生指數跌了300多點，跌穿了24000點水平，上證指數也下破了3200點。市場可能擔心在月底的法國大選，所以藉勢回吐。前期上升得多，加上愈來愈多專家轉軚看好，有指恒指今年可以上升至28000點，甚至更高的水平。筆者早在上年12月寫了看好恒指能到28000的文章，現在眾多專家認同，反而令我猶豫，策略上變為見步行步。大家要有心理準備，恒生指數可能會回調到23000到23500點的水平，其時，會是另一個買入的機會。
最近有朋友問我對爪哇控股（0251）的觀點，我想起1年前和一名地產老行尊飲茶，大家討論到爪哇以100多億元出售旗下位於灣仔的大新金融中心。 由於當時我對這公司並不熟悉，知道它做了大 Deal，當然要研究一下。
大新金融中心在2013和14年的租金收入分別為2.45億及2.43億元，以租金回報率的分析，只有2.4厘左右，是高級寫字樓的合理標準，從投資回報而言，則不算吸引。
分析物業的前景價值，最重要是判斷其租金的趨勢。以大新金融中心為例，如果其租金收入能在某段時間上升30%，以相同的租金回報率計算，其物業價值也理論上升值30%。所以，要判斷其租金還有沒有更多上升空間。再深入分析，物業可出租面積約35萬呎平方呎，以2.43億元年租金計算，每月平均每呎租金接近58元。
2.4厘租金回報售大新金融中心明智
雖然中環甲級寫字樓的租金仍是上升，但灣仔銅鑼灣的寫字樓租金的上升空間應較為有限，每月60元一呎的租金，在灣仔屬於頗高的水平，在租金上升空間的比較有限的情况下，以2.4厘租金回報率決定賣出整棟大廈，我個人認為是明智的抉擇，公司透過交易套回100多億元，在還清物業債務後，仍穩袋80億元。
原來公司最近又有新動作，爪哇這次資產重組，對大部分人而言，也不容易理解，我也花了個多小時，才能了解來龍去脈。
簡單而言，上市公司將旗下差不多是完全擁有，英國上市的子公司所持有的香港和海外資產，從間接持有，轉為上市公司直接持有。重組後，上市公司將不再持有英國上市公司，英國上市公司持有的國內資產，將會透過換股，賣給大股東。上市公司主力持有香港及英國等海外物業，沒有中國國內的資產，發展目標更為清晰。
在整個過程中，旗下位於銅鑼灣的皇冠假日酒店，從6億多元的帳面值，重估為35億元，為公司增值了28億元。另外，上市公司更豪派20億元股息，每股派3元，以昨日收市價計，超過15%，當然這是一次性，不能夠誤解為15%的股息率。
重組後發展目標更清晰
複雜的地方不止於此，所有爪哇股東將獲得旗下英國上市公司AGP的股票，每手2000股的爪哇股票，可以分到2536股AGP，AGP所持有的主要是國內物業資產，如果不想要AGP的股票，小股東有權選擇以每4股AGP換1股爪哇，以此計算，小股東手上每3.15股爪哇，又可獲得1股爪哇的股票，但這是來自大股東的舊股，對所有股東均沒有攤薄。交易角度而言，對小股東也十分公平，小股東從大股東得到的爪哇股票，也可以得到每股3元股息。如果以作日收市價19.62元買入，計算收到紅股及股息，每股的成本將為11.9元。
重組後，主席細仔呂聯樸被任為CEO，大仔轉為非執董，這樣家族成員分工更為清楚。上市公司持有大量現金，等待機會投資，以其過往歷史對小股東負責任及把握市場周期的能力，重組後，更值得被關注。
筆者所管理客戶帳戶沒持有爪哇控股財務權益
太平基業證券投資總監 facebook.com/ethanchanth
[陳德豪 對冲博弈]
最近有朋友問我對爪哇控股（0251）的觀點，我想起1年前和一名地產老行尊飲茶，大家討論到爪哇以100多億元出售旗下位於灣仔的大新金融中心。 由於當時我對這公司並不熟悉，知道它做了大 Deal，當然要研究一下。
大新金融中心在2013和14年的租金收入分別為2.45億及2.43億元，以租金回報率的分析，只有2.4厘左右，是高級寫字樓的合理標準，從投資回報而言，則不算吸引。
分析物業的前景價值，最重要是判斷其租金的趨勢。以大新金融中心為例，如果其租金收入能在某段時間上升30%，以相同的租金回報率計算，其物業價值也理論上升值30%。所以，要判斷其租金還有沒有更多上升空間。再深入分析，物業可出租面積約35萬呎平方呎，以2.43億元年租金計算，每月平均每呎租金接近58元。
2.4厘租金回報售大新金融中心明智
雖然中環甲級寫字樓的租金仍是上升，但灣仔銅鑼灣的寫字樓租金的上升空間應較為有限，每月60元一呎的租金，在灣仔屬於頗高的水平，在租金上升空間的比較有限的情况下，以2.4厘租金回報率決定賣出整棟大廈，我個人認為是明智的抉擇，公司透過交易套回100多億元，在還清物業債務後，仍穩袋80億元。
原來公司最近又有新動作，爪哇這次資產重組，對大部分人而言，也不容易理解，我也花了個多小時，才能了解來龍去脈。
簡單而言，上市公司將旗下差不多是完全擁有，英國上市的子公司所持有的香港和海外資產，從間接持有，轉為上市公司直接持有。重組後，上市公司將不再持有英國上市公司，英國上市公司持有的國內資產，將會透過換股，賣給大股東。上市公司主力持有香港及英國等海外物業，沒有中國國內的資產，發展目標更為清晰。
在整個過程中，旗下位於銅鑼灣的皇冠假日酒店，從6億多元的帳面值，重估為35億元，為公司增值了28億元。另外，上市公司更豪派20億元股息，每股派3元，以昨日收市價計，超過15%，當然這是一次性，不能夠誤解為15%的股息率。
重組後發展目標更清晰
複雜的地方不止於此，所有爪哇股東將獲得旗下英國上市公司AGP的股票，每手2000股的爪哇股票，可以分到2536股AGP，AGP所持有的主要是國內物業資產，如果不想要AGP的股票，小股東有權選擇以每4股AGP換1股爪哇，以此計算，小股東手上每3.15股爪哇，又可獲得1股爪哇的股票，但這是來自大股東的舊股，對所有股東均沒有攤薄。交易角度而言，對小股東也十分公平，小股東從大股東得到的爪哇股票，也可以得到每股3元股息。如果以作日收市價19.62元買入，計算收到紅股及股息，每股的成本將為11.9元。
重組後，主席細仔呂聯樸被任為CEO，大仔轉為非執董，這樣家族成員分工更為清楚。上市公司持有大量現金，等待機會投資，以其過往歷史對小股東負責任及把握市場周期的能力，重組後，更值得被關注。
筆者所管理客戶帳戶沒持有爪哇控股財務權益
太平基業證券投資總監 facebook.com/ethanchanth
[陳德豪 對冲博弈]
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