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【明報文章】警報其實早已拉響多年，但都沒有今日這般淒厲。半個月，內地已有22個市、縣、區出台新一輪樓市調控加碼政策，這好像是「不讓買房」的節奏，有人一覺醒來，發現自己連購房資格都沒了。這也貌似政府不想幹下去的姿態，財政虧空銀行破產隨他去吧。
任何經濟原理都無從分析房地產
這是房地產調控失措？按照任志強的說法，主要是政府減少了土地供應，但需求還很旺盛，供不應求房價焉不上漲？如果你試圖用經濟學來分析房地產，無論從供需關係入手，還是從庫存入手，無論說人口結構還是承受能力，用任何一個指標來判斷房地產市場，結論都是「泡沫」。但是，你錯了。
中國樓市不理會經濟學分析。不管是「租售比」，還是「收入比」，說啥也沒用。當年租售比高於1：300時就喊大事不好、泡沫要炸。如今北京二環、三環內一套售價1500萬元的兩居室，月租金1.2萬元，靠租金要104年方能收回成本。這比朝鮮的核武器還駭人，但日子照樣過着。
近來出來一套「神問題」：（1）為何學歷不值錢但學區房值錢？（2）近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股分就夠買好幾套了？（3）《人民日報》有文章：「失去奮鬥，房產再多我們也將無家可歸」（網友：失去房產，奮鬥再多也將無家可歸！）。
經濟高度依賴投資和房地產
這問題讓別人去費腦筋吧。領導一言以概之：房子是用來住的，不是用來炒的。這話極是，房子自己也這麼認為。被人買來賣去，這姿態不好受。但房子在江湖，身不由己。
且來看江湖。有券商的研究報告稱：他們彙總全國23個省市公布的2017年固定資產投資計劃，發現總量已經達到了45萬億元。最引人注目的案例是新疆，提出2017年投資將增長50%。這個消息刺激了新疆股走強。
從大方向看，中國經濟依然高度依賴投資，進而對房地產的依賴亦沒有改變。自改革開放以來，中國經濟發展愈來愈依賴投資。1986年中國的投資依賴度（固定資產投資額除以當年GDP(本地生產總值)即為投資依賴度）只有15.8%，到1996年上升到32.3%，而2006年已突破了50%。最近5年來，投資依賴度繼續上升，到2015年達到81.6%。不幸，固定資產的效率卻不斷下降。2007年1元信貸能夠創造0.7元的GDP增幅，到2016年就只剩下0.26元了。
投資的效率愈差，就激發出愈多的鈔票出來，「貨幣超發」是必然的。比如2015年的股災救市，以及現在正在搞的「債轉股」，都有大水漫灌的姿態。坊間傳聞的「1.5倍魔咒現象」一點不假，就是說M2（廣義貨幣）同比增長速度很難下降到GDP同比增速的1.5倍以下。目前GDP增速是6.7%，而M2增速是11.3%，貨幣發行是財富增長的1.68倍。最狠的是2009年，M2增速27.7%，GDP增速是8.7%，是驚人的3.3倍。這意味着2009年人民幣的購買力一年之內就打了「八一折」。
貨幣的大水漫灌之後，必須是房價的上漲，投資依賴度和房地產依賴度是同向運作的，後者要稍後於前者。也就是說，沒有印鈔票，就沒有房地產的躁動。政府調動社會資源的能力實在太大了，而政府最擅長的就是城市建設和房地產開發，就是通過對土地資源的高度控制，將地價和房價拉上去，再利用這些被灌了大量水分的土地，到銀行貸款、到各類融資機構融資，進一步推動地價和房價上漲。
領導人一個一個都選擇印鈔票
所以，「房子不是用來炒的」，這話沒錯；但還有一句話也得說：鈔票不是用來印的。但是，一個又一個領導人上位，他們在問題面前繞了一圈之後，末了還是選擇印鈔票。眼下，政府又管住了人民幣對外的出口，這就把錢憋在家裏繼續吹大房地產泡沫。
在過去的20年中，無論在任何時點買了一線城市的房子，都是對的；無論在任何時點賣掉一線城市的房子去投資別的，都會後悔。拿着父母辛苦積攢一輩子的血汗錢當首付買房，這非但不是什麼十惡不赦的「啃老」，而是明智的家族理財行為，就此抓住一生中為數不多的實現「階級跨越」的機會。
房價確實不可能永遠漲，然而也不是那麼容易就崩盤的。如果真的崩盤了，那也沒什麼後悔，列車翻了大家一起完蛋——買房人固然很慘，沒買房的人又能好到哪裏去？覆巢之下，焉有完卵？
誰給我們創造了這個機會？翻身應該感謝誰？
作者是時事評論員
[野簷]
任何經濟原理都無從分析房地產
這是房地產調控失措？按照任志強的說法，主要是政府減少了土地供應，但需求還很旺盛，供不應求房價焉不上漲？如果你試圖用經濟學來分析房地產，無論從供需關係入手，還是從庫存入手，無論說人口結構還是承受能力，用任何一個指標來判斷房地產市場，結論都是「泡沫」。但是，你錯了。
中國樓市不理會經濟學分析。不管是「租售比」，還是「收入比」，說啥也沒用。當年租售比高於1：300時就喊大事不好、泡沫要炸。如今北京二環、三環內一套售價1500萬元的兩居室，月租金1.2萬元，靠租金要104年方能收回成本。這比朝鮮的核武器還駭人，但日子照樣過着。
近來出來一套「神問題」：（1）為何學歷不值錢但學區房值錢？（2）近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股分就夠買好幾套了？（3）《人民日報》有文章：「失去奮鬥，房產再多我們也將無家可歸」（網友：失去房產，奮鬥再多也將無家可歸！）。
經濟高度依賴投資和房地產
這問題讓別人去費腦筋吧。領導一言以概之：房子是用來住的，不是用來炒的。這話極是，房子自己也這麼認為。被人買來賣去，這姿態不好受。但房子在江湖，身不由己。
且來看江湖。有券商的研究報告稱：他們彙總全國23個省市公布的2017年固定資產投資計劃，發現總量已經達到了45萬億元。最引人注目的案例是新疆，提出2017年投資將增長50%。這個消息刺激了新疆股走強。
從大方向看，中國經濟依然高度依賴投資，進而對房地產的依賴亦沒有改變。自改革開放以來，中國經濟發展愈來愈依賴投資。1986年中國的投資依賴度（固定資產投資額除以當年GDP(本地生產總值)即為投資依賴度）只有15.8%，到1996年上升到32.3%，而2006年已突破了50%。最近5年來，投資依賴度繼續上升，到2015年達到81.6%。不幸，固定資產的效率卻不斷下降。2007年1元信貸能夠創造0.7元的GDP增幅，到2016年就只剩下0.26元了。
投資的效率愈差，就激發出愈多的鈔票出來，「貨幣超發」是必然的。比如2015年的股災救市，以及現在正在搞的「債轉股」，都有大水漫灌的姿態。坊間傳聞的「1.5倍魔咒現象」一點不假，就是說M2（廣義貨幣）同比增長速度很難下降到GDP同比增速的1.5倍以下。目前GDP增速是6.7%，而M2增速是11.3%，貨幣發行是財富增長的1.68倍。最狠的是2009年，M2增速27.7%，GDP增速是8.7%，是驚人的3.3倍。這意味着2009年人民幣的購買力一年之內就打了「八一折」。
貨幣的大水漫灌之後，必須是房價的上漲，投資依賴度和房地產依賴度是同向運作的，後者要稍後於前者。也就是說，沒有印鈔票，就沒有房地產的躁動。政府調動社會資源的能力實在太大了，而政府最擅長的就是城市建設和房地產開發，就是通過對土地資源的高度控制，將地價和房價拉上去，再利用這些被灌了大量水分的土地，到銀行貸款、到各類融資機構融資，進一步推動地價和房價上漲。
領導人一個一個都選擇印鈔票
所以，「房子不是用來炒的」，這話沒錯；但還有一句話也得說：鈔票不是用來印的。但是，一個又一個領導人上位，他們在問題面前繞了一圈之後，末了還是選擇印鈔票。眼下，政府又管住了人民幣對外的出口，這就把錢憋在家裏繼續吹大房地產泡沫。
在過去的20年中，無論在任何時點買了一線城市的房子，都是對的；無論在任何時點賣掉一線城市的房子去投資別的，都會後悔。拿着父母辛苦積攢一輩子的血汗錢當首付買房，這非但不是什麼十惡不赦的「啃老」，而是明智的家族理財行為，就此抓住一生中為數不多的實現「階級跨越」的機會。
房價確實不可能永遠漲，然而也不是那麼容易就崩盤的。如果真的崩盤了，那也沒什麼後悔，列車翻了大家一起完蛋——買房人固然很慘，沒買房的人又能好到哪裏去？覆巢之下，焉有完卵？
誰給我們創造了這個機會？翻身應該感謝誰？
作者是時事評論員
[野簷]
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