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【明報文章】林鄭月娥在2月底提名期完結前推出全面政綱，但當時已手握570多張提名票準備交表。她的土地及房屋政綱，旨在「重建置業階梯」大方向下，推出「港人首置上車盤」、容許未補地價居屋出租，並傾向增加居屋及「綠置居」多於公屋，以增加流轉。聽來該受主流受落，但「置業階梯論」政府已早在1980年代推行，到今天「有樓族」與「無樓族」累積財富的機會差距龐大，新一代工種零碎化漸成趨勢，置業階梯之路是否能對應時代？
置業階梯論的盲點
在香港缺乏對租客保障的制度下，置業相對於租樓會較穩定，但除了要先儲到大筆首期，還要綑綁一定比例的收入供樓。雖然另外兩名候選人未明言「置業階梯」，但也對中產置業有少許落墨。林鄭與胡國興同提「港人首置」，但後者加以限制不能出租；而曾俊華亦提「夾屋」。「港人首置」，多個選擇不失為可行方向，但若依仗「置業階梯論」邏輯，當這群「上了車」的業主十年八年後有能力再置業，他們將成為既得利益者，資產可藉樓換樓累積，或擁多層樓收租，又或再劏細房出租。那繼續談增加土地供應建屋、什麼多管齊下，也無法說服公眾新建房屋用得其所。再者，若首置屋不過是另類資助房屋，以市價打折扣，入場費也難以負擔。
因此重點還是處理私樓市場。然而，梁振英選舉時承諾的「港人港地」，只在啟德兩幅地皮實行相關條款，最荒謬的是到該發展商賣樓時，說只限定售給港人，沒有限價。這幾年間各項「辣招」，雖是針對非首置者及非本地買家，但只針對交易時徵稅，非為釋放二手房屋資源。更極端是最近竟有首置買家連購15個啟德新盤單位，完全節省「辣稅」。「辣招」只能觸發新的避稅招數，對減低投資需求、對用家需求的影響成疑。
處理私樓市場的出路
要置業階梯行得合理，首先還是讓屋用得其所。出路一是創造完全與投資市場切割的用家市場，另一是有制度為擁有多個物業增加成本，同時為釋放閒置物業帶來誘因。
新增的純用家市場，可以是政府免補地價或優惠地價批出地皮，參與者自行承擔約百多萬元建築成本，業權以合作社形式持有或居民與政府共同擁有。這與現有居屋的分別是，這類房屋不能透過補價流入私人市場，於是外面樓價升跌也與之無關，居民日後「離場」也只能將居住權賣回給合作社或政府。這點需要政策配合，要政府願意批出地皮作試點，及有相關按揭計劃配合。
另一種是參考港大學者程騰歡的建議（註），批出只限「港人一人一屋」的地皮，若買家是沒有擁有其他住宅單位的港人就不用繳付昂貴差餉。這有別於「辣招」，是因為「辣招」只就交易之時徵稅，但差餉要持續繳交，若差餉價格能抵消租金收入，則單位不論放租或空置，業主也要負擔高昂成本。細節執行可再研究，但目標還是限制投資意欲的房屋類型。
改善基層住屋的短期出路
若堅持要行「重建置業階梯」、「促進房屋流轉」，不是不能帶來短期效果，但最起碼應減低造就公營房屋日後變成炒賣商品的機會。例如，增建「綠置居」吸引有能力的公屋租戶購買，以騰出單位予輪候家庭，理論上可接受的，但前提還是限制「綠置居」只可流轉給合資格購買者。容許日後經補地價出售，也只是叫人延續「買樓致富」的舊路。而且，若是整體公營房屋供應量不變下增加居屋及「綠置居」而減少公屋發展，恐怕對縮減公屋輪候年期幫助不大。
對於水深火熱的基層，除了加快興建公屋，亦可考慮興建臨時房屋的出路，如改建閒置校舍作臨時房屋，及善用細小地塊建「易建易拆」房屋。胡國興提出以上政綱正是完全吸納民間意見。只要政府能結合跨部門及相關專業界別的合作，就合適材料、消防要求、基建配套安排、營運管理等制訂指引，應可盡快實踐，並能善用閒置資源。
註：程騰歡，〈一人一屋 港人住港〉，《明報》觀點版2017年3月20日
作者是本土研究社成員
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[林芷筠]
置業階梯論的盲點
在香港缺乏對租客保障的制度下，置業相對於租樓會較穩定，但除了要先儲到大筆首期，還要綑綁一定比例的收入供樓。雖然另外兩名候選人未明言「置業階梯」，但也對中產置業有少許落墨。林鄭與胡國興同提「港人首置」，但後者加以限制不能出租；而曾俊華亦提「夾屋」。「港人首置」，多個選擇不失為可行方向，但若依仗「置業階梯論」邏輯，當這群「上了車」的業主十年八年後有能力再置業，他們將成為既得利益者，資產可藉樓換樓累積，或擁多層樓收租，又或再劏細房出租。那繼續談增加土地供應建屋、什麼多管齊下，也無法說服公眾新建房屋用得其所。再者，若首置屋不過是另類資助房屋，以市價打折扣，入場費也難以負擔。
因此重點還是處理私樓市場。然而，梁振英選舉時承諾的「港人港地」，只在啟德兩幅地皮實行相關條款，最荒謬的是到該發展商賣樓時，說只限定售給港人，沒有限價。這幾年間各項「辣招」，雖是針對非首置者及非本地買家，但只針對交易時徵稅，非為釋放二手房屋資源。更極端是最近竟有首置買家連購15個啟德新盤單位，完全節省「辣稅」。「辣招」只能觸發新的避稅招數，對減低投資需求、對用家需求的影響成疑。
處理私樓市場的出路
要置業階梯行得合理，首先還是讓屋用得其所。出路一是創造完全與投資市場切割的用家市場，另一是有制度為擁有多個物業增加成本，同時為釋放閒置物業帶來誘因。
新增的純用家市場，可以是政府免補地價或優惠地價批出地皮，參與者自行承擔約百多萬元建築成本，業權以合作社形式持有或居民與政府共同擁有。這與現有居屋的分別是，這類房屋不能透過補價流入私人市場，於是外面樓價升跌也與之無關，居民日後「離場」也只能將居住權賣回給合作社或政府。這點需要政策配合，要政府願意批出地皮作試點，及有相關按揭計劃配合。
另一種是參考港大學者程騰歡的建議（註），批出只限「港人一人一屋」的地皮，若買家是沒有擁有其他住宅單位的港人就不用繳付昂貴差餉。這有別於「辣招」，是因為「辣招」只就交易之時徵稅，但差餉要持續繳交，若差餉價格能抵消租金收入，則單位不論放租或空置，業主也要負擔高昂成本。細節執行可再研究，但目標還是限制投資意欲的房屋類型。
改善基層住屋的短期出路
若堅持要行「重建置業階梯」、「促進房屋流轉」，不是不能帶來短期效果，但最起碼應減低造就公營房屋日後變成炒賣商品的機會。例如，增建「綠置居」吸引有能力的公屋租戶購買，以騰出單位予輪候家庭，理論上可接受的，但前提還是限制「綠置居」只可流轉給合資格購買者。容許日後經補地價出售，也只是叫人延續「買樓致富」的舊路。而且，若是整體公營房屋供應量不變下增加居屋及「綠置居」而減少公屋發展，恐怕對縮減公屋輪候年期幫助不大。
對於水深火熱的基層，除了加快興建公屋，亦可考慮興建臨時房屋的出路，如改建閒置校舍作臨時房屋，及善用細小地塊建「易建易拆」房屋。胡國興提出以上政綱正是完全吸納民間意見。只要政府能結合跨部門及相關專業界別的合作，就合適材料、消防要求、基建配套安排、營運管理等制訂指引，應可盡快實踐，並能善用閒置資源。
註：程騰歡，〈一人一屋 港人住港〉，《明報》觀點版2017年3月20日
作者是本土研究社成員
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[林芷筠]
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