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【明報專訊】對不少香港人來說，剛去世的新加坡建國總理李光耀，最大成就未必是令到該國由1965年獨立時只是一個貧窮落後的港口城市，能夠在短短數十年內晉身成為國民收入達到先進發達國家水平，而是其推行的組屋政策，令到當地逾九成人口可擁有自置居所，不用像香港人般捱貴樓。
明報記者 陸振球
在樓價高企時，香港「無殼蝸牛」羨慕新加坡的組屋，自然可以理解。雖然香港政府也有建造和出售居屋，但以剛完成抽籤、香港12年來首度推售的新居屋單位為例，白表中籤率不足一個巴仙，而就算抽到，居屋定價也要私樓市價的七成，絕不便宜，且日後若要轉售便要補回三成地價，而新加坡現時最新的實用面積600餘呎組屋，只要約港幣45萬元，更可從公積金或向政府借首期，吸引力自然更勝香港的居屋，更重要是人人可買，只要輪候，不用抽籤！
享組屋 捱貴稅
不過，正如原來也是新加坡人的曾淵滄教授所言，新加坡不斷大量興建極廉價的組屋，等同放棄了賣地收入，便要向其他財政收入打主意，如香港薪俸稅最高標準稅率為15％，但新加坡則是22％，另外更要徵收各式銷售稅。要知道，銷售稅其實是累退稅，對窮人最不利，因窮人大部分收入都要花掉來生活，富人則因收入高，花極也只佔收入的小部分而已。
新加坡有組屋政策，買私人樓的僅佔人口的小部分，雖然當地近年樓價也升了不少，但與香港的樓價升幅仍有頗大差距，而升得高，跌時也多會跌得特別的重，如1997年前香港私人住宅樓價升得遠比新加坡的強勁，之後跌幅也比新加坡更厲害（圖1），而近一兩年新加坡樓價在高位受壓，香港則屢破新高，後市又會如何？
強勢政府 有效增土地供應
新加坡能夠不斷大建組屋，一個重要原因是在李光耀及其繼任人的強勢施政下，覓地起樓遠較香港容易。現在新加坡有一半土地已發展，且可不斷填海「擴容」，曾淵滄教授便說他在上世紀八十年代遷來香港時，新加坡國土面積只為500多平方公里，而透過填海，新加坡現已擴大至700多平方公里。反觀香港，近年不要說填海，開發新界東北也阻力重重，而現時的郊野公園面積，反較1974年時還要大，若加大某區樓宇密度，同樣往往會遇到示威或立法會拉布等阻力。
港限外勞輸入 建築成本高
除了土地供應的問題，香港政府興建公屋居屋，又或私人發展商起樓，也要面對建築成本高漲的問題。若我們看看兩地的人口統計數字，會發覺新加坡人口在1990年的略高於300萬，現已增至500多萬，增幅達六成以上，而同期香港人口則由500多萬增至700多萬，同樣是增加了200多萬，但增幅明顯不同（圖2）。
新加坡20多年來人口大增，主要歸功於其針對當地經濟需要的輸入外勞政策，一方面輸入了不少高學歷專才，有利經濟發展，同時也引入大量建築工人，壓抑了建築成本。相對下，香港過去20多年增加的人口，不少是屬於每天150名來自內地的單程證名額，當中高學歷不多，至少在其融合香港社會前，為經濟貢獻有限，而同時雖然香港一些行業如建築界人手不足，政界及社福界卻傾向反對輸入外勞，由此而扯高了建造成本，不利壓低樓價。
雖然新加坡人口增幅驚人，因當地政府搵地起樓易，且建築成本低，房屋供應充足，令到當地人口與房屋比例維持在穩定水平，一些時候如2003至2005年更有供過於求的情况（圖3），樓價便也對香港穩定。
有樓港人生活水平比星人高
話又說回來，香港沒有組屋，但是否便一無是處？那要看看你如是香港人，是否能在早年已買樓。新加坡的市民雖然有廉價面積大組屋，但因新供應不斷，組屋升值有限，不如香港的業主，只要擁有一兩件「磚頭」，身家過千萬絕無難度。香港科技大學經濟系教授雷鼎鳴也指出，雖然2014年新加坡人民收入比香港高，但人均私人消費只有20,684美元，比香港的26,281美元低了21.3％（筆者認為，原因可能是新加坡人雖不用供貴樓，卻要供大筆中央公積金，因而減少了可作消費的收入），兩地人民生活水平誰好誰壞，見仁見智，而筆者認為，香港業主擁有的物業有價，只要有樓收租，可支配收入及生活水平會遠高於新加坡的市民。獅子山學會董事王弼便打趣的說，如將新加坡視作李光耀家族管理的一家「公司」，當地的組屋便等如員工（國民）的「宿舍」而已。
港樓對內地人吸引力大減
李光耀一直羨幕香港擁有中國這個廣大的經濟腹地，而事實上除了零售和旅遊等行業受惠內地自由行，年前也有不少內地人來香港買樓，谷起了香港的樓價和成交。內地人喜到香港買樓，除了曾可作投資移民項目外，也因人民幣長時間升值，令到內地人覺得以人民幣計價，香港的物業相宜。不過，人民幣近一年多來出現貶值，加上政府推出針對內地人買樓的相關辣稅，內地人買入香港物業的交投大減（圖4），美聯主席黃建業便指內地人來港買樓的「黃金期」已過，將來樓價能否單位靠本地資金而長升長有，實在值得留意。
明報記者 陸振球
在樓價高企時，香港「無殼蝸牛」羨慕新加坡的組屋，自然可以理解。雖然香港政府也有建造和出售居屋，但以剛完成抽籤、香港12年來首度推售的新居屋單位為例，白表中籤率不足一個巴仙，而就算抽到，居屋定價也要私樓市價的七成，絕不便宜，且日後若要轉售便要補回三成地價，而新加坡現時最新的實用面積600餘呎組屋，只要約港幣45萬元，更可從公積金或向政府借首期，吸引力自然更勝香港的居屋，更重要是人人可買，只要輪候，不用抽籤！
享組屋 捱貴稅
不過，正如原來也是新加坡人的曾淵滄教授所言，新加坡不斷大量興建極廉價的組屋，等同放棄了賣地收入，便要向其他財政收入打主意，如香港薪俸稅最高標準稅率為15％，但新加坡則是22％，另外更要徵收各式銷售稅。要知道，銷售稅其實是累退稅，對窮人最不利，因窮人大部分收入都要花掉來生活，富人則因收入高，花極也只佔收入的小部分而已。
新加坡有組屋政策，買私人樓的僅佔人口的小部分，雖然當地近年樓價也升了不少，但與香港的樓價升幅仍有頗大差距，而升得高，跌時也多會跌得特別的重，如1997年前香港私人住宅樓價升得遠比新加坡的強勁，之後跌幅也比新加坡更厲害（圖1），而近一兩年新加坡樓價在高位受壓，香港則屢破新高，後市又會如何？
強勢政府 有效增土地供應
新加坡能夠不斷大建組屋，一個重要原因是在李光耀及其繼任人的強勢施政下，覓地起樓遠較香港容易。現在新加坡有一半土地已發展，且可不斷填海「擴容」，曾淵滄教授便說他在上世紀八十年代遷來香港時，新加坡國土面積只為500多平方公里，而透過填海，新加坡現已擴大至700多平方公里。反觀香港，近年不要說填海，開發新界東北也阻力重重，而現時的郊野公園面積，反較1974年時還要大，若加大某區樓宇密度，同樣往往會遇到示威或立法會拉布等阻力。
港限外勞輸入 建築成本高
除了土地供應的問題，香港政府興建公屋居屋，又或私人發展商起樓，也要面對建築成本高漲的問題。若我們看看兩地的人口統計數字，會發覺新加坡人口在1990年的略高於300萬，現已增至500多萬，增幅達六成以上，而同期香港人口則由500多萬增至700多萬，同樣是增加了200多萬，但增幅明顯不同（圖2）。
新加坡20多年來人口大增，主要歸功於其針對當地經濟需要的輸入外勞政策，一方面輸入了不少高學歷專才，有利經濟發展，同時也引入大量建築工人，壓抑了建築成本。相對下，香港過去20多年增加的人口，不少是屬於每天150名來自內地的單程證名額，當中高學歷不多，至少在其融合香港社會前，為經濟貢獻有限，而同時雖然香港一些行業如建築界人手不足，政界及社福界卻傾向反對輸入外勞，由此而扯高了建造成本，不利壓低樓價。
雖然新加坡人口增幅驚人，因當地政府搵地起樓易，且建築成本低，房屋供應充足，令到當地人口與房屋比例維持在穩定水平，一些時候如2003至2005年更有供過於求的情况（圖3），樓價便也對香港穩定。
有樓港人生活水平比星人高
話又說回來，香港沒有組屋，但是否便一無是處？那要看看你如是香港人，是否能在早年已買樓。新加坡的市民雖然有廉價面積大組屋，但因新供應不斷，組屋升值有限，不如香港的業主，只要擁有一兩件「磚頭」，身家過千萬絕無難度。香港科技大學經濟系教授雷鼎鳴也指出，雖然2014年新加坡人民收入比香港高，但人均私人消費只有20,684美元，比香港的26,281美元低了21.3％（筆者認為，原因可能是新加坡人雖不用供貴樓，卻要供大筆中央公積金，因而減少了可作消費的收入），兩地人民生活水平誰好誰壞，見仁見智，而筆者認為，香港業主擁有的物業有價，只要有樓收租，可支配收入及生活水平會遠高於新加坡的市民。獅子山學會董事王弼便打趣的說，如將新加坡視作李光耀家族管理的一家「公司」，當地的組屋便等如員工（國民）的「宿舍」而已。
港樓對內地人吸引力大減
李光耀一直羨幕香港擁有中國這個廣大的經濟腹地，而事實上除了零售和旅遊等行業受惠內地自由行，年前也有不少內地人來香港買樓，谷起了香港的樓價和成交。內地人喜到香港買樓，除了曾可作投資移民項目外，也因人民幣長時間升值，令到內地人覺得以人民幣計價，香港的物業相宜。不過，人民幣近一年多來出現貶值，加上政府推出針對內地人買樓的相關辣稅，內地人買入香港物業的交投大減（圖4），美聯主席黃建業便指內地人來港買樓的「黃金期」已過，將來樓價能否單位靠本地資金而長升長有，實在值得留意。
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