【明報專訊】過去數星期，有關房屋政策的建議五花八門。有人倡議將啟德發展區的規劃推倒重來，放寬地積比率，大量興建公屋。有人建議解決丁屋丁權問題，讓政府去善用現在預留給丁屋興建的土地（如果相信政府所提供的數據的話），亦有人建議要如何加快工廈重建及擴大港人港地政策等。
驟眼看來，這些建議主張都能增加供應，解決供求失衡的問題，但實際上，這些主張（尤其是丁屋及啟德發展）背後所牽涉的層面非常複雜。如果只一味認為房屋供應先行，其他政策邏輯可以不理，缺乏通盤考慮，到房屋供應真的落實時，其他重大問題又會湧現。
就以勾地表的土地改作公營房屋發展為例，有論者就建議，政府應把勾地表內一些長期未被發展商青睞的土地拿作公屋發展。
然而，由於公屋的戶均居住面積要比私人住宅為小，私營發展土地改建公屋將令該區的人口密度增加，對當地的交通、環境以至社區設施造成壓力。此外，公屋用地的覆蓋面積一般較私人住宅廣闊，方便房委會進行整體規劃、集中管理。以現時勾地表內的土地，相信一大部分都不適合拿來發展公屋。如硬把勾地表內土地轉作公屋發展，繞過城規會的規劃，藥石亂投地增加供應，到房屋落成時，恐怕顧此失彼，帶來反效果。
主動賣地
彌補勾地表制度不足
其實，要增加房屋供應，最直截了當的做法就是政府主動賣地。
現行的勾地表制度成立於1999年。當時樓價受亞洲金融危機所影響而大幅向下，政府的傳統定期賣地被認為扭曲房屋市場供求，導致流拍，加劇樓價的跌勢。因此，政府在1999年暫停賣地9個月後恢復賣地的同時，引入勾地表制度。及後受八萬五政策影響，房屋市場大幅供過於求，政府遂於2002年決定停止定期賣地及暫停勾地表制度的運作。直到2004年房屋市場回穩，政府才恢復並確立了勾地表制度為主要的賣地方式，一直運作至今。
在勾地表制度下，政府每年公布一份可供申請售賣土地表（俗稱勾地表）。與定期賣地不同，發展商如對勾地表內土地感興趣，需要向政府提出申請，並為該幅土地開出一個底價及繳付按金。如申請人的出價達到政府按公開市場價格所作的地價評估的若干百分比（據說是介乎70%至80%），在政府願意接受該出價的前提下，該幅土地才可被勾出以公開拍賣或招標形式出售。
誠如政府於2002年房屋政策重新定位的聲明中所述，土地供應應由市場需求而非政府決定。透過勾地表的運作，政府於土地供應的透明度得以提高，更靈活地決定拍賣土地的數量和時間。回顧當時房屋市場的環境，勾地表的出現確能在樓市低迷，樓宇嚴重供過於求的情况下，防止政府對市場需求估計不足，賣地過剩，進一步推低樓價。
但現時形勢明顯不同，勾地表制度自2004年沿用自今，當時勾地表制度的好處卻反成為現時的弊處。勾地表的最大好處，就是政府擁有賣地的最終否決權。就算是發展商想增加買地，只要政府不願意，就能以出價不夠為由而拒絕。但與此同時，如沒有發展商願意勾地，政府便不能增加土地供應。換言之，勾地表制度只能讓政府收緊供應，不能主動供地。
針對地產商勾地不積極，政府可以主動出擊，定期賣地。觀乎樓市一片暢旺，除非賣地的底價遠高於市價，政府應不愁發展商不出來承價。只要政府持之以恆，定期賣地，地產商很快便發覺自己的土地儲備日多，但政府推地速度依舊，為確保資金鏈沒有壓力，只有加快推盤，而於賣地的出價亦會漸趨保守。趨勢一成，樓宇供應就會增加，地價就會回落，樓價就會出現調整。
公開拍賣
讓更多的土地交易陽光化
政府主動定期賣地還有另一好處，就是提高拍賣甎蛩虷
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