金管局4招冷卻樓市

【明報專訊】美國推出第三輪量化寬鬆（QE3），本港樓巿勢再炒上，金管局先發制人，宣布推出4招包括收緊申請第二項按揭的物業買家的供款收入比率，由五成降至四成，同時又規定銀行按揭年期上限為30年。業界紛指措施不能遏止樓價上升，昨晚開售的馬鞍山新盤亦賣個滿堂紅。港府消息指出，昨天的措施是最「輕」的，若樓價再升，會考慮額外印花稅加碼及加物業稅率等後着。


港府消息人士指出，今次金管局提出的措施，只是應對QE3「落藥最輕」的初階方案，倘若發現大量熱錢流入而炒熱樓市，會即時「撳掣」推中等及最辣的措施，辣招包括﹕加重額外印花稅（SSD）稅率及延長年期；考慮提高物業稅率以阻遏投資者買樓收租。物業稅是按物業出租收入徵稅，稅率現為15%。調高物業稅率，便會增加投資者入市買樓收租的成本。不過，這也可能會對一些靠收租養活的退休人士構成影響，所以會小心衡量，非必要不用。


港府今次反應迅速，據悉港府早已預料美國有可能推QE3，所以早已擬備各級應對方案，昨晨財政司長曾俊華及金管局總裁陳德霖等財金官員，毋須開會商討，大家已能按「劇本」辦事，股市收市後即日公布措施，期望給予市場一個強烈信息，港府會毫不猶豫出來撲火，期望市場不要因恐慌而進一步推高樓價。


按揭年期上限30年

消息人士表示，美國之前推QE1後，確有大量熱錢流入並一直停泊香港金融體系，並流向樓市推高樓價，但推QE2後，卻未發現有資金異動，故今次QE3對本港樓市及經濟有何影響尚待觀察，昨天的出招，只屬「防風措施」。港府高層已每周評估市場形勢，也會留意未來數周的樓價及樓宇成交走勢，才決定會否推下更重手措施。


金管局總裁陳德霖昨天明言，QE3推出後，資產價格將會再度被推高。為預先冷卻樓巿，當局昨公布第五輪逆周期措施，包括首次限制供款年期，以30年為上限。


根據金管局資料，7月新造按揭中，僅得5%供款年期長於30年，平均供款年期則為25年，但仍較1998年的19年大幅延長。最近匯豐等銀行推出40年供揭，金管局副總裁阮國恆指出，若供款年期過長，將會拖慢銀行收回本金的時間，提高風險；加上萬一供款人的財政能力減弱，需要減少每月供款，不可透過延長年期調節。


他舉例指出，若供款年期自30年延長至40年，每月還款額可減少16%至17%。有業內人士指出，部分銀行推出40年按揭，是為了「搶生意」，「有營業員會游說客戶，選擇較長的供款年期，當作是交租。」


申第二按揭 入息比率降至四成

另外，若已持有一個正供款物業的人士申請第二個按揭，每月供款對入息比率，將由五成降至四成；主要收入非來自本港的申請者，最高按揭成數較一般申請下調20個百分點，例如原為五成將要降至三成。而以「資產水平」而非月入為基礎申請貸款者，最高按揭成數亦由四成減至三成。


36%樓按申請人正供按貸

正面信貸資料庫於去年設立，銀行於審批按揭貸款時，可得知巿民過去的按揭貸款紀錄。7月數據顯示，36%申請人本身已有一個或以上的按揭貸款，當中已撇除樓換樓、自用物業或加按等情况。陳德霖表示，有關人士於樓巿逆轉時的違約率，較只供一個按揭貸款的個案高出三至四倍。


早前銀行為搶按揭業務，按息愈調愈低。雖然近日巿場按息已漸回穩，阮國恆仍指出，必要時將考慮制訂按息下限。不過業界普遍反對此措施，永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，按息屬商業決定，應由巿場主導。