置富產業趙宇﹕選擇房託 四大標準

【明報專訊】不少人視房地產信託基金（REIT，簡稱「房託」）為可替代「磚頭」的穩陣投資工具，更有戲稱為「紙磚頭」，近期股市大波動下，領匯（0823）和置富產業信託（0778）等房託單位價格屢創高位。但投資者應如何選擇房託？長實（0001）樓神趙國雄的千金、年僅31歲便已擔任置富產業信託副行政總裁的趙宇便教路，投資者可從四方面分析房託基金：基金收入穩定性、增長潛力、負債比例，以及股息率。


基金收入穩定性與物業類型有關

趙宇稱，房託的派息一向比普通股票有保證，加上受到房地產守則規管，一向受到退休人士或基金客的追捧。本港現有8隻房託可供投資者選擇，投資者要留意，各個基金的收入穩定性與其持有的物業類型有關。


例如有些基金以酒店為主，部分則多是持有寫字樓物業，而如置富產業一類的基金則主力以商場為收租組合。每類物業都有其特性，將會影響各個基金的收入穩定性。


屋苑商場少受遊客消費波動影響

她舉例，雖然有數據指今年5月後，內地自由行來港消費的金額稍見下跌，不過，由於置富產業物業都以屋苑商場為主，大部分租戶都是民生店舖，如超級市場、藥房等，所賣貨品都是生活必需品，90%以上消費者都為本地客群。


因此，雖然旅客消費市道回落，旗下租戶的營業額都未見受影響，租金收入自然比較穩定。她重申，由於現時失業率維持低企，即使經濟有些微下調，對整體消費市道仍無大影響，並繼續看好未來的消費市道。


反觀，寫字樓、酒店在市道暢旺時，租金收入會大幅上升，但遇着市况轉壞，該些物業的租金、出租率都會回落，令基金的租金收入亦會大減，持有該類物業為主的房託，收入可算是大上大落，投資的穩定性會較低。


增長潛力分三方面考慮

另外，趙宇又建議投資者選擇買入一些增長潛力較高的基金，而潛力又包括三方面：內部增長、資產增值，以及收購潛力。她指出，由於置富產業一向採取Active Leasing的策略，租金一向有不俗的升幅。以上半年為例，旗下商戶續租或新租之加租率，平均在20.6%水平，雖然下半年續租所涉及的租戶較上半年少，仍預計今年全年的租金可有雙位數字的升幅。


物業翻新可增投資回報

至於資產增值方面，她表示，資產提升(AEI)一般出現在零售物業上，以旗下馬鞍山廣場為例，在完成翻新及租戶重組後，其資產值便增加了20%。她指出，旗下物業每次進行翻新，都有不俗的投資回報，平均而言都在40%以上，而至少亦有20%。趙宇稱，旗下沙田置富第一城，首兩階段翻新工程經已完成，而第三期則預計於年底完工，整個翻新計劃耗資約1億元，目標投資回報為15%。


趙宇又指出，旗下火炭銀禧薈於今年次季開始進行翻新工作，而下一個翻新項目，則有機會為荃灣麗城薈，預計最快可於明年下半年開始，並期望於2014年完工，雖然有關工程仍在計劃階段，至今仍未有投資金額，但目標回報率同為15%。


她續稱，房託的收購潛力是十分重要，公司亦很着重這一環，過去數年已進行多次收購行動，於03年公司最初在新加坡上市，當時只持有5個物業，市值僅約3億元，至現時為止，旗下收租物業已增加至16個，在物業數目大增、過去年地產市道向好帶動物業價值上升，現時旗下物業總值已達193億元，較2003年的3億高出63倍。


物業市值大 收入較穩定

趙氏又表示，一個房託所持物業市值大，除了會令公司租金收入大增之餘，市值擴大亦會推動基金在市場上的流通量，加上旗下物業進行翻新工程或租戶整合時，都會有一定樓面暫時停止出租，租金收入亦因而減少，若所持物業規模夠大，相對上對公司整體的收入影響亦會較小。


負債比例低 併購空間較大

第三，趙宇提醒投資者在選擇房地產基金時，必須要留意其負債比率，因房託大部分的收入都會分派予股東，故進行收購時，基金都會對外借貸，而在房地產信託基金條例下，每個基金的負債比率都設有上限。換句話說，負債比例愈低，可進行收購的機會愈高，公司的收購潛力、發展空間亦更大。


以置富產業為例，現時公司的負債比率為24.5%，據新加坡規例，其負債比率不得高於35%，即該公司仍有30億元的借貸空間；而若依照香港的條例，負債比率上限為45%，該公司更有60億元的借貸空間，絕對有利置富產業未來進行收購活動。


股息率亦需留意

最後，趙宇指，作為類似「高息股」的投資，房託的股息率最受投資者關注。而現時本港的房託，股息率一般都在6%左右，當然每個房託都會有些微差別。


明報記者 林尚民