賣樓等跌價再入市 不划算

【明報專訊】冼小姐與丈夫及兩歲女兒一家三口，現居於青衣一單位，家庭月入共2.8萬元，扣除每月供樓及管理費支出4500元、借貸還款2170元、保險費共2300元及1.1萬元其他開支後，仍餘下約8000元作儲蓄。她預計至明年8月後，她的儲蓄可增至18萬元。


除非有更值得投資項目才套現

此外，冼小姐的單位於2008年以120萬元買入，經歷4年樓市攀升，單位已升值至約260萬元，累積升幅達1.17倍。現時她希望先在樓市獲利，並計劃在其後兩年先租住每月租金1萬元以下的單位，再考慮是否重新入市。事實上，除非售樓後搬回與家人同住，節省住屋開支，否則並不建議她出售自住單位。


另一方面，本港首季供樓負擔指數為46.4%，仍低於過去20年50.4%的長期平均數，反映樓市仍未過熱。而以目前經濟情况估計，未來2年息口維持在偏低水平的機會仍大，相信短期內樓市大幅下調的機會不高。同時，冼小姐作決定前須明白其單位除了自住用途外，亦可視之為投資。因此，如套現後的資金可投入另一回報更高的投資項目上，才值得出售其物業。


然而，假如冼小姐以260萬元出售自住物業，扣除銀行按揭及父母借出的首期，她可取回約150萬元（未扣除佣金、律師費及釐印費等雜費）。


租樓有面臨大幅加租風險

不過此影響日後每月開支方面，租金將佔其最大開支。以目前同區、呎數相若的租盤推算，租金開支平均約9000元，扣除省去的按揭及管理費，住屋方面的支出淨增加4500元，即現時供樓支出的一倍。此外，假設她即時清還月供貸款，令其他開支減少至1.1萬元，每月固定支出共22,300元，意味儲蓄將減少至5700元。


冼小姐要注意的是，由於她希望於明年九月女兒開學後轉為全職主婦，即表示家庭收入將由現時2.8萬元減少至2萬元。加上當女兒入讀幼稚園後，保守估計每月須至少額外2000元的幼稚園學費及雜費等開支，屆時很可能出現入不敷支的情况。此外，兩年後冼小姐亦可能面臨業主加租的風險。


當全職主婦不如找兼職

雖然冼小姐可運用套現的150萬作其他投資，惟考慮到她或於兩年後須買樓，即意味投資年期只有2年，可承受風險水平亦只屬中低程度，相信回報難以大幅跑贏通脹，即與持有物業抗通脹的效果相若。


不過，冼小姐仍要為明年轉為全職主婦作準備。屆時她每月固定支出約17,800元。倘計入女兒幼稚園學費及雜費等開支，每月收入僅足夠餬口。所以，建議可考慮由全職轉為兼職工作，以提升其儲蓄能力及財務靈活性。否則，她需要節省其他開支及降低生活水平。再扣除6個月家庭開支，即約12萬元作應急之用後，冼小姐可將每月儲蓄投資於人民幣定存，或以月供方式投資大中華股票基金及環球債劵基金等。至於目前每月約8000元的儲蓄，主要用於家庭備用資金，亦適合投放在沒有鎖定期及低風險的項目上，可考慮人民幣存款。


梁健兒

AMTD 證券及財富管理業務部證券分析員