【明報專訊】不少人看好樓市或買樓投資，都是以息低做理由，曾任多家投資銀行高層、現在是中大全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師的黃元山就認為，這種做法和對冲基金常採用的利差交易（Carry trade）有相似之處，但就要極小心息口走向對樓市的影響。
黃在他的新著作《金融黑洞》中指出，金融海嘯後美國經濟仍在養傷，歐債危機正在惡化，中國經濟也似有轉角向下迹象，令到內地銀根隨時抽緊。如此，勢令香港的息口也可能被扯升，令香港樓市難以獨善其身。
對冲基金的利差交易，包括以低息借入弱勢貨幣，然後以之購入具較高回報的投資工具，藉此賺價又賺息。不過，一旦借入的貨幣轉強或相關息口上升，基金往往便要面對「兩頭蝕」的困境而被迫拆倉，令到所投資的工具的價格短時間內受到極大壓力。
按揭等同利率槓桿 增買樓風險
黃元山指出，買樓也可算是carry trade的一種，就是向銀行以低息做按揭，來買入相對高租金回報的物業，尤其值得注意的是，買樓一般只付三成首期，所以有關的carry trade，更是具有槓桿作用的leverage interest play（放大利差的槓桿遊戲），風險也因而加大。幸而「香港人試過負資產的滋味，知道leverage係double-edged sword（雙刃劍），可令你發達，亦都可令你破產」，因此風險意識提高，買樓借貸的槓桿較97年前的香港，或早幾年前的歐美國家的人為小，對樓市算是有支持作用。
另外，大眾對樓市看法往往存有謬誤，認為過去樓市大漲小回，便推論樓價必升。黃元山認為，單純看過去的經驗推斷未來結果，是oversimplify（過度簡化），忽略了大市趨勢的背後原因，「唔應該單以過去20年嘅performance（表現），便推斷未來20年嘅performance也一樣」。
比方說，金融海嘯後內地政府曾推出4萬億元救市計劃，不少人便以為當經濟一放緩，政府便一定又會減息、放水，卻忘記了90年代時朱鎔基也曾重手推出宏觀調控，結果不少投資者便捱不過而銷聲匿迹。
投資者要注意「中值回歸」
投資市場有所謂「中值回歸」（Median Regression）的現象，短時間跑贏大市的經金基理或投資工具，往後反而會回歸平庸，香港樓市近期破頂，但往後卻可能回歸「中值」，變成跑輸。
黃元山表示，低供應量等基本因素確實利好港樓市，然而，外圍因素影響更甚，香港正面對「金融黑洞」，亦即信貸黑洞，因為美國信貸泡沫延續了數十年，泡沫爆破後的影響不會一時三刻便消失。
另外，歐債問題固然影響港股、樓市，事實上，港股跌幅更甚於美股，可見香港受內地因素影響更大，內地經濟同樣處於轉角位，內地樓市已明顯下跌，而且由一手樓帶動，出現「發展商要錢唔要貨」，遲早便會對香港樓市造成影響。
黃說，內地2002年至今仍是負利率，偏低的利率追不上通脹，造成經濟扭曲。內地樓市與港樓市唇齒相依，當內地客在內地樓市賺不到錢，自然缺乏資金投放於港樓市。
他又指出，中央政府欲將利率市場化，拉近人為利息與市場利息差距，慢慢步向理性化，經濟放緩雖可令降低存款準備金的空間加大，但預料不會全面減息。
額印擴闊買賣差價 不利用家
黃氏續稱，內地經濟放緩，市場憧憬內地會減息，減息短線確是好事，但長期而言會造成資產泡沫；反之，加息或會造成短期陣痛，長遠卻是好事。
香港政府以穩定樓市為理由，自2010年11月實施額外印花稅措施，以杜絕樓市炒風。黃元山就認為，額印扭曲市場，「無炒家嘅市場，並唔等同健康咗」，「炒家create liquidity（創造流通量），家係冇liquidity，只會令盤源和交投減少，令買賣差價擴闊，對用家更不利，市場更加不健康。……雖然額印未至於改變樓市的趨勢，但跌市時跌幅會更厲害。供應量不足的形勢下，加上額印的影響，用家唔敢放樓、唔敢換樓，令到樓市乾升。」
明報記者﹕ 鄒凱婷、陸振球
攝影﹕鄧宗泓
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財經
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