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【明報專訊】大約半年前，香港樓價剛出現調整不久，兼且歐債危機下，港股急跌，投資市場氣氛極差，當時公司有別的部門同事，在閒談間問筆者對後市的意見。筆者尚未回答，同事即搶白曰﹕「你不是仍看升樓市啩？」說時口角含笑，似有不屑之意。
當時筆者的回應是﹕「不如大家對賭，以中原樓價指數計算，如果一年之內，指數升高過今年調整前高位，我便贏，否則，便是你輸，如何？賭注最多10萬，不過，樓價正下調，牌面看現時似乎是閣下贏面較大，如落注，我輸賠5萬，贏則贏10萬，如何？」結果呢，同事冷笑之下離開。
樓價指數 升破去年高位
其實，有關「賭局」自然是說笑，當不得真，而中原日前公布，港島區樓價指數原來已創出歷史新高，而其餘三大地區，包括九龍、新界東和新界西的樓價指數，也已升破了去年的高位，同時創出97年後的新高。
每逢樓價急升或創出新高，都會出現所謂「泡沫論」，雖說現時一些地區或屋苑樓價，已升近甚至升破97年的歷史高位，但現時距97年已有15年時間，又是否單單以「泡沫」一辭，便可解釋得了？
筆者認為，說一項投資工具出現泡沫，應要有兩大條件配合，一是大部分用家離場，只剩下投資者，甚至只得投機者參予買賣，二是價格上升，乃是因借貸過於寬鬆，入市資金由借貸主導，只要樓價不升或少許下跌，持貨者便要被迫離場，如此泡沫才算成熟，接近爆破階段。
然而，根據差餉物業估價署日前公布的《香港物業報告2012》初步統計數字，香港私人住宅空置單位去年減少了3910個，令整體空置率跌至4.3％，兩者同是近年新低，便反映新落成私樓，極大部分買家不是自住，便是出租，且租得出，與以往炒風熾熱時，人們買入單位，寧願丟空的情况大不相同。如此，樓市仍是由用家或實力長線投資者主導，泡沫成分自也減少。
樓市用家主導 泡沫成分少
事實上，2003年樓市低潮時，香港私宅空置量達68,780個，空置率則達6.8％，兩者同是多年的新高，樓價不受壓力也難。及至2008年金融海嘯時，雖然樓價也曾受衝擊急挫，但其時私宅空置率已跌至5％以下（只得4.9％），到09年更進一步跌至4.3％，令樓市具極強支持力，當海嘯威力稍減，樓價便又再急升。
從來，住宅的空置率，主要由兩大變數來決定，一是新增供應量，二是物業落成後的入住情况，若經濟環境沒有大變化，則一是樓價升得過急，二是新供應量大增，空置量才會大增。同樣根據差餉物業估價署數字，今明兩年雖然私宅落成量會回升，但最多只能補回過去數年落成量偏低的「缺口」（過去5年，有3年私宅落成量不足1萬伙），要供應「正常化」，則可能要待2014至2015年，之後，則要看新特首梁振英今年7月1日上場後的房屋及土地政策了。可以說，樓宇空置率應在2014年以後才有可能急升，若屆時人們仍盲目高追，樓市泡沫爆破的風險便會大增。
正如前述，空置率以外，也要留意樓市買家是否過度倚賴借貸入市。根據人口普查最新數字，全港擁有自置居屋家庭，約六成已不用再供樓，至於新做按揭，借貸比例只有五成多，似乎泡沫成分也不多，當然，若新特首上場後，誓要全力打壓樓市，便會做成「政策風險」，對樓市不利。
倚賴借貸入市 比率仍低
上月兩會政協經濟組分組會議上，中國建築工程總公司前董事長孫文傑曾說，與地產朋友聊起樓價，感到就是「升亦難時降亦難」，他還發牢騷﹕「樓價漲被買不起房的人罵，樓價跌被已買房的人罵，實在矛盾！」筆者認為，孫文傑的說法，正正道出了房屋政策製訂的困難，而香港偏偏是有約一半家庭擁有自置居所，另一半則是租樓住或住在公營房屋，令到「矛盾」更加對立和明顯。新特首上場後，也要想清楚，如房策太過向地產商傾斜，固然容易惹來「民怨」，但不顧後果的打壓樓市，也要小心「另一半」的不滿。
新政府制定房屋政策 須兼顧各方利益
市建局主席張震遠接受電視台訪問時建議，將部分市建局收回的細規模市區地，交予政府興建單幢式公屋，協助解決劏房問題，至於收地呎價可能高達1萬元，有關做法是否適合，他則說留待政府來判斷。
眾所周知，張震遠屬梁營主將之一，其建議會否獲梁振英上任後採納，值得關注。張氏的建議提出以後，即引來其他意見，包括將政府擁有的市區工業地改建公屋，又或將現起得較矮的市區公屋重建等。筆者認為，張震遠的市建局興建單幢公屋意見，極可能只是一種協助新特首的談判技巧，令梁振英上場後，能夠在爭取增加市區重建密度時，有更大的政策彈性和談判空間。
明報記者 陸振球
當時筆者的回應是﹕「不如大家對賭，以中原樓價指數計算，如果一年之內，指數升高過今年調整前高位，我便贏，否則，便是你輸，如何？賭注最多10萬，不過，樓價正下調，牌面看現時似乎是閣下贏面較大，如落注，我輸賠5萬，贏則贏10萬，如何？」結果呢，同事冷笑之下離開。
樓價指數 升破去年高位
其實，有關「賭局」自然是說笑，當不得真，而中原日前公布，港島區樓價指數原來已創出歷史新高，而其餘三大地區，包括九龍、新界東和新界西的樓價指數，也已升破了去年的高位，同時創出97年後的新高。
每逢樓價急升或創出新高，都會出現所謂「泡沫論」，雖說現時一些地區或屋苑樓價，已升近甚至升破97年的歷史高位，但現時距97年已有15年時間，又是否單單以「泡沫」一辭，便可解釋得了？
筆者認為，說一項投資工具出現泡沫，應要有兩大條件配合，一是大部分用家離場，只剩下投資者，甚至只得投機者參予買賣，二是價格上升，乃是因借貸過於寬鬆，入市資金由借貸主導，只要樓價不升或少許下跌，持貨者便要被迫離場，如此泡沫才算成熟，接近爆破階段。
然而，根據差餉物業估價署日前公布的《香港物業報告2012》初步統計數字，香港私人住宅空置單位去年減少了3910個，令整體空置率跌至4.3％，兩者同是近年新低，便反映新落成私樓，極大部分買家不是自住，便是出租，且租得出，與以往炒風熾熱時，人們買入單位，寧願丟空的情况大不相同。如此，樓市仍是由用家或實力長線投資者主導，泡沫成分自也減少。
樓市用家主導 泡沫成分少
事實上，2003年樓市低潮時，香港私宅空置量達68,780個，空置率則達6.8％，兩者同是多年的新高，樓價不受壓力也難。及至2008年金融海嘯時，雖然樓價也曾受衝擊急挫，但其時私宅空置率已跌至5％以下（只得4.9％），到09年更進一步跌至4.3％，令樓市具極強支持力，當海嘯威力稍減，樓價便又再急升。
從來，住宅的空置率，主要由兩大變數來決定，一是新增供應量，二是物業落成後的入住情况，若經濟環境沒有大變化，則一是樓價升得過急，二是新供應量大增，空置量才會大增。同樣根據差餉物業估價署數字，今明兩年雖然私宅落成量會回升，但最多只能補回過去數年落成量偏低的「缺口」（過去5年，有3年私宅落成量不足1萬伙），要供應「正常化」，則可能要待2014至2015年，之後，則要看新特首梁振英今年7月1日上場後的房屋及土地政策了。可以說，樓宇空置率應在2014年以後才有可能急升，若屆時人們仍盲目高追，樓市泡沫爆破的風險便會大增。
正如前述，空置率以外，也要留意樓市買家是否過度倚賴借貸入市。根據人口普查最新數字，全港擁有自置居屋家庭，約六成已不用再供樓，至於新做按揭，借貸比例只有五成多，似乎泡沫成分也不多，當然，若新特首上場後，誓要全力打壓樓市，便會做成「政策風險」，對樓市不利。
倚賴借貸入市 比率仍低
上月兩會政協經濟組分組會議上，中國建築工程總公司前董事長孫文傑曾說，與地產朋友聊起樓價，感到就是「升亦難時降亦難」，他還發牢騷﹕「樓價漲被買不起房的人罵，樓價跌被已買房的人罵，實在矛盾！」筆者認為，孫文傑的說法，正正道出了房屋政策製訂的困難，而香港偏偏是有約一半家庭擁有自置居所，另一半則是租樓住或住在公營房屋，令到「矛盾」更加對立和明顯。新特首上場後，也要想清楚，如房策太過向地產商傾斜，固然容易惹來「民怨」，但不顧後果的打壓樓市，也要小心「另一半」的不滿。
新政府制定房屋政策 須兼顧各方利益
市建局主席張震遠接受電視台訪問時建議，將部分市建局收回的細規模市區地，交予政府興建單幢式公屋，協助解決劏房問題，至於收地呎價可能高達1萬元，有關做法是否適合，他則說留待政府來判斷。
眾所周知，張震遠屬梁營主將之一，其建議會否獲梁振英上任後採納，值得關注。張氏的建議提出以後，即引來其他意見，包括將政府擁有的市區工業地改建公屋，又或將現起得較矮的市區公屋重建等。筆者認為，張震遠的市建局興建單幢公屋意見，極可能只是一種協助新特首的談判技巧，令梁振英上場後，能夠在爭取增加市區重建密度時，有更大的政策彈性和談判空間。
明報記者 陸振球
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