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【明報專訊】早前有評論指出，根據歷史經驗，香港樓價若現調整，不會只跌數個百分點便完事，但近期樓市出現「小陽春」，剛公布的中原樓價指數更再度升破100點水平，這是2011年中以來指數第三次高於100點水平，香港樓價在7月1日新特首正式上台前，隨時有可能打破97年的高位。到底，香港樓市調整已完，還是另一輪大跌市開始前，向歷史高位作出「死亡之吻」？
根據金管局的統計，撇除1997年至2003年期間的極端情况，原來過往香港樓價調整平均減幅為13%，調整時間亦不算很長，為平均11個月（見表及圖）。相比之下，去年6月初樓價指數見100.72點的97年後最高位，一度跌至今年1月初的最低點94.31點，調整幅度只有約6.4％，調整時間只有7個月，之後便醞釀「小陽春」，可見調幅相當溫和，金管局更指若與之前兩年的強勁飈升相比，情况更加突出。
樓價高08年金融海嘯前四成
金管局指出，截至目前為止，房屋價格較2008/09年全球金融危機前錄得的高位高出約40%。但家庭入息相對滯後，僅增長約13%，導致置業負擔能力惡化、按揭信貸迅速擴張，以及家庭財務槓桿上升。譬如以住宅物業價格與年收入比率計算，最近雖然小幅下滑，但截至2011年底仍達11倍，遠高於歷史平均水平。因此，購置房屋對家庭財務狀况仍然構成巨大壓力。
當局又指出，整體而言，在過去樓價急升的幾年中，家庭按揭債務的確積累了不少。按揭供款方面，儘管當前利率偏低（但最終會逆轉），但按揭供款與除稅前入息比率（或收入槓桿比率）仍遠高於其10年平均值（38%）。另外，在資產定價方面，鑑於租金收益率降至接近3%，樓價相對租金資本化而言亦較高。
金管局認為，未來樓市走向將視乎以下因素的相互影響而定。下行因素方面，樓價可能會因經濟前景不明朗及市場情緒轉差而面對壓力，尤其是假如全球前景進一步惡化。如果銀行的資金壓力持續增加，按揭信貸亦可能收緊。另一方面，樓價卻同時存在相當的上行壓力。尤其是相對於需求，單位供應仍然緊張，利率也可能較長時期維持在低水平，這些因素綜合起來可能導致房屋價格持續高漲。此外，考慮到本報告前面各章所述的全球經濟背景，市場再度熾熱的風險仍然存在，並可能再次推動房屋價格上漲。
7月1日政府換屆 小心政策風險
筆者認為，樓市永遠存在利好或利淡因素，若稍後樓價指數破了97年的頂位，應用股市分析，樓市便已完成調整並破位，技術上可引發新的升浪。不過，7月1日政府換屆，會否容忍樓價再度急升，以致引來政治壓力，從而推出新的打壓樓市措施，卻是值得關注。
亞太區億萬富翁人數 超歐美
除了金管局的分析，國際物顧問萊坊和花旗私人銀行聯合發布的《財富報告2012》，對分析樓市也頗有參考之處。該報告指出，全球財富持續向亞太地區轉移的趨勢：包括中國、東南亞和日本在內的地區擁有資產超過1億美元的億萬富翁的數量，已經超過了北美和西歐。
對於超級富豪而言，生活品質、知識和影響力，以及經濟活動是物業投資的關鍵因素，高凈資產人士認為，倫敦、紐約、香港和巴黎是全球最重要的城市，至於北京和上海，則是重要性上升最快的城市。
此外，在高栾凈資產人士對於居住城市的考慮因素中，個人安全（佔63％）的排名高於經濟開放程度（60％）。樓價方面，摩納哥仍然是全球最貴的豪宅地區，豪宅價格達每平方米58,300美元（2011年第四季度），其次為費拉角、倫敦和香港。同時，豪宅是富豪投資組合中的關鍵部分——2011年全球在房地產方面的投資增加了19％。
李嘉誠：自由法治是香港核心價值
《財富報告2012》主編Andrew Shirley指出：「全球的富豪比一般大眾更好地渡過了經濟放緩期，並且這一趨勢更體現在豪宅市場上。這些被認為是『資金避險地』的市場繼續吸引私人投資者尋求投資豪宅和商業地產的機會。全球政治和經濟的不確定因素，更是加劇了這一趨勢的發展。」
花旗私人銀行歐洲、中東及非洲的執行總裁Luigi Pigorini表示：「富裕的個人和家庭，特別是那些來自歐洲、中東、非洲和亞洲的富人，變得非常的全球化。很多人為了追求法制和穩定性而選擇英國作為投資首選。」
總括報告，原來中國和亞洲的億萬富豪人數，已超歐美，並認為香港是重要的投資城市，這些因素，對香港豪宅市場自然有支持作用。更值得關注的是，富人對法制、個人安全和穩定性，在進行投資時為重要的考慮因素。「超人」李嘉誠日前表示，香港的核心價值為法治和自由，民主則按《基本法》而「一步一步」，看來，如香港能保持法治和自由，實有利全球富豪放心投資香港的房產。
明報記者 陸振球
根據金管局的統計，撇除1997年至2003年期間的極端情况，原來過往香港樓價調整平均減幅為13%，調整時間亦不算很長，為平均11個月（見表及圖）。相比之下，去年6月初樓價指數見100.72點的97年後最高位，一度跌至今年1月初的最低點94.31點，調整幅度只有約6.4％，調整時間只有7個月，之後便醞釀「小陽春」，可見調幅相當溫和，金管局更指若與之前兩年的強勁飈升相比，情况更加突出。
樓價高08年金融海嘯前四成
金管局指出，截至目前為止，房屋價格較2008/09年全球金融危機前錄得的高位高出約40%。但家庭入息相對滯後，僅增長約13%，導致置業負擔能力惡化、按揭信貸迅速擴張，以及家庭財務槓桿上升。譬如以住宅物業價格與年收入比率計算，最近雖然小幅下滑，但截至2011年底仍達11倍，遠高於歷史平均水平。因此，購置房屋對家庭財務狀况仍然構成巨大壓力。
當局又指出，整體而言，在過去樓價急升的幾年中，家庭按揭債務的確積累了不少。按揭供款方面，儘管當前利率偏低（但最終會逆轉），但按揭供款與除稅前入息比率（或收入槓桿比率）仍遠高於其10年平均值（38%）。另外，在資產定價方面，鑑於租金收益率降至接近3%，樓價相對租金資本化而言亦較高。
金管局認為，未來樓市走向將視乎以下因素的相互影響而定。下行因素方面，樓價可能會因經濟前景不明朗及市場情緒轉差而面對壓力，尤其是假如全球前景進一步惡化。如果銀行的資金壓力持續增加，按揭信貸亦可能收緊。另一方面，樓價卻同時存在相當的上行壓力。尤其是相對於需求，單位供應仍然緊張，利率也可能較長時期維持在低水平，這些因素綜合起來可能導致房屋價格持續高漲。此外，考慮到本報告前面各章所述的全球經濟背景，市場再度熾熱的風險仍然存在，並可能再次推動房屋價格上漲。
7月1日政府換屆 小心政策風險
筆者認為，樓市永遠存在利好或利淡因素，若稍後樓價指數破了97年的頂位，應用股市分析，樓市便已完成調整並破位，技術上可引發新的升浪。不過，7月1日政府換屆，會否容忍樓價再度急升，以致引來政治壓力，從而推出新的打壓樓市措施，卻是值得關注。
亞太區億萬富翁人數 超歐美
除了金管局的分析，國際物顧問萊坊和花旗私人銀行聯合發布的《財富報告2012》，對分析樓市也頗有參考之處。該報告指出，全球財富持續向亞太地區轉移的趨勢：包括中國、東南亞和日本在內的地區擁有資產超過1億美元的億萬富翁的數量，已經超過了北美和西歐。
對於超級富豪而言，生活品質、知識和影響力，以及經濟活動是物業投資的關鍵因素，高凈資產人士認為，倫敦、紐約、香港和巴黎是全球最重要的城市，至於北京和上海，則是重要性上升最快的城市。
此外，在高栾凈資產人士對於居住城市的考慮因素中，個人安全（佔63％）的排名高於經濟開放程度（60％）。樓價方面，摩納哥仍然是全球最貴的豪宅地區，豪宅價格達每平方米58,300美元（2011年第四季度），其次為費拉角、倫敦和香港。同時，豪宅是富豪投資組合中的關鍵部分——2011年全球在房地產方面的投資增加了19％。
李嘉誠：自由法治是香港核心價值
《財富報告2012》主編Andrew Shirley指出：「全球的富豪比一般大眾更好地渡過了經濟放緩期，並且這一趨勢更體現在豪宅市場上。這些被認為是『資金避險地』的市場繼續吸引私人投資者尋求投資豪宅和商業地產的機會。全球政治和經濟的不確定因素，更是加劇了這一趨勢的發展。」
花旗私人銀行歐洲、中東及非洲的執行總裁Luigi Pigorini表示：「富裕的個人和家庭，特別是那些來自歐洲、中東、非洲和亞洲的富人，變得非常的全球化。很多人為了追求法制和穩定性而選擇英國作為投資首選。」
總括報告，原來中國和亞洲的億萬富豪人數，已超歐美，並認為香港是重要的投資城市，這些因素，對香港豪宅市場自然有支持作用。更值得關注的是，富人對法制、個人安全和穩定性，在進行投資時為重要的考慮因素。「超人」李嘉誠日前表示，香港的核心價值為法治和自由，民主則按《基本法》而「一步一步」，看來，如香港能保持法治和自由，實有利全球富豪放心投資香港的房產。
明報記者 陸振球
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