【明報專訊】在大多數人心目中，土地和房屋供應不足，乃是近年香港樓價高企的「元兇」，亦成為了政治團體以至特首候選人抨擊政府施政的最有效武器。不過，香港大學房地產及建設系助理教授姚松炎指出，影響香港樓價的最重要因素，其實是港元與美元掛鈎，令香港利率和通脹變化都不能自主，以至樓價「被動式」的大上大落成為「宿命」。
他進一步指出，若政府不知真相，以大量增加供應量來遏抑樓價，隨時因滯後效應，當大批新樓落成時卻遇上利息飈升和經濟收縮，將重現97年後的大跌市。
坊間不少言論指住宅供應不足為影響香港價樓的最主要因素，姚松炎卻認為，聯繫匯率影響最大，並以大、中、小型住宅之樓價及租值變化比較作佐證。
他指出，近年豪宅供應增幅明顯大於中小型住宅，按道理供應增加，有關物業價格應該受壓，但近年豪宅價格卻明顯跑贏了中小型住宅單位，便可反映影響香港樓價，供應以外的因素更重要。另外，中型住宅單位樓價升幅高於小型住宅單位，但租金升幅卻遜於小型住宅單位，一般而言，租金應與樓價升幅同步，而上述差異，則反映了中型住宅樓價升幅，涉及較大的「投資」成分，即投資者對未來風險、利率、通脹等外圍因素的預期作出「貼現」，這些外圍因素，聯繫匯率在當中發揮頗大作用。
美匯港樓價高度相關
姚又表示，港元與美元掛鈎，美元匯價指數與香港樓價，在統計學上的相關系數高逾八成，美元強時，香港樓價大多偏軟，相反當美元弱時，香港樓價則偏強，進一步反映了聯繫匯率對香港樓價的重要性。
姚松炎指出，相對供應量而言，利率和通脹更為波動和難以捉摸，所以若大眾接受聯匯的好處，也要知道要付出的「成本」，就是香港樓價將會長時間大幅波動。
「因為港元與美元掛鈎，港人實際等於使用美元，美國的銀根寬鬆和低息，香港便也要承受，但貿易伙伴卻是中國內地，中美的經濟周期很多時是不一致的。」
樓價上升 對經濟無增值
「有錢喺香港唔買樓就會貶值，買樓又要驚有大幅波動的風險，成為了struggle（掙扎）」。姚指出，最可抗衡通脹就是買樓，「但要食定驚風散」。既然樓市前景難測，「短炒不適合樓市，要短炒不如炒股」，惟物業有保值功能，「長線而言持有資產物業都是划算」。
他又指出，在美國有樓價指數期貨作對冲，香港政府則可考慮推出豁免地價的資助房屋，如此政府便為市民承擔了「對冲」地價波動的功能，當市民購入有關物業後，便不用怕地價的升跌。當然，日後樓價升值，買家也享受不了，但市民如要買樓博升值，便應置身於私人市場。
香港人的主要投資，不外乎樓市和股市，姚氏認為兩者最大不同是，股市可反映經營業務令世界改善，從而得到value-added（增值），房地產升值，很多時可能只是銀根、土地供應等虛無因素所造成，「樓市升值，往往係純炒關係，資產本身無value-added」。
因此，姚建議開拓房地產市場「第三條線」，思考如何令房地產市場升值，主要體現於社區的改善，基礎建設，以及人的質素等。
特首應改善住房實際需要
行政長官選舉將至，姚指「唔同人（當選）好唔一樣」，若「市場派」上場，只會增加公屋數目；如「干預派」掌權，將大幅增加土地以快速遏抑樓價，若不幸遇上美國加息，1997年後的局面有機會重現。他認為，三名特首候選人不約而同以增加供應穩定樓市為政綱，「個個講增加供應，但無助樓市」，又指候選人統統不應只着眼於樓價變動，應將焦點放在市民對房屋的實際需要。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
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