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【明報專訊】要預測經濟和部署投資策略，從日常生活作「微觀」分析，可能較單方面參考官方公布的宏觀經濟數據更有效。
於2008年金融海嘯時旗下基金仍錄得兩成增長，現為睿亦嘉（Rega）資本管理董事總經理的陳建良，便極為擅長以微觀現象作投資分析，並新近推出著作《微觀看勢》（圖）。他指出，單從快餐店的價錢，已可知香港通脹情况遠較通脹數據嚴重，加上經濟增長收縮，滯脹（即經濟停滯，但通脹高企）局面已成，這對實物資產如樓宇價格有支持，並相信香港樓市在滯脹下表現容易跑贏股市。
快餐店加價幅度 遠高官方通脹率
陳建良表示，他在6至7年前曾在某大型快餐連鎖店的價格水牌前拍照，與現時同一餐價比較，當時的晚餐價格，現在只可以買午餐，其時食一個午餐，現時則只可支付早餐，而當時在酒樓的消費，則現時只可以在吃快餐，這些較官方公布的數據，更能反映香港的通脹情况，也反映通脹遠比官方公布的數據嚴重，如財政預算案代付電費，以及公屋租金被凍結或被寬免，都令公布的通脹率被人為壓低。
陳指出，受到美國量化寬鬆貨幣措施，加上低息政策影響，通脹容易惡化，同一時間各國又要減債，因而減少了公共和私人投資，令經濟增長受壓，於是形成滯脹局面。
他表示，滯脹之下，有利實物資產，並不利公司營運，因租金會上升，原材料成本價會上漲，卻又未必能將有關成本升幅轉嫁消費者，令公司盈利增長追不上通脹，股市便也難有出色表現。
另一方面，滯脹有利資產價格，與出現通縮時的情况相反。「97至03年，香港處於通縮期，所以擁有資產的人面對的壓力比較大，而無產者如領綜援或退休金人士，收入不變，購買力則上升，生活壓力反而愈來愈輕鬆。但現時的情况就正好相反，由於滯脹出現，無資產者的收入升幅不及通脹，令其壓力增加，這情况相信還會持續。這情况下，現金值將會減低，令樓價容易跑贏股票市場，現時的情况和97年金融風暴後至2003年不同，當時是正利率，現時卻是零息政策，持有實物的成本下降，所以現時只有實物投資才可以跑贏通脹，不要假設樓市將會如同97年後般大跌。」
買樓選呎價低於4000 樓齡少於25年
他在新書《微觀看勢》提到，現時只要持有的物業面積不小於800方呎，呎價低於4000元，而且樓齡少於25年，就屬於安全的投資範圍，「受到通脹影響，現時的每方呎建築成本差不多也要4000元，所以如果物業的呎價本身已經低於這個數字，就難有下跌空間」。他又認為，早前政府對樓市的「落藥」時間和力度都比較準確，現時雖然成交縮減，但沒有出現大規模「蟹貨」和負資產的問題。
不過，他預測在政策干擾和歐債危機未明下，樓市仍存在濃厚的觀望氣氛，短期內樓價仍會稍為下跌，不過隨着美國經濟復蘇，香港的經濟和樓市亦會漸入佳境，「美國經濟最壞的時間應已過去，加上之前香港樓價急升，主要是受到美元貶值影響，但現時歐元已下跌，所以美元的價值不會跌得太差。在面對通脹和經濟增長，一般的政策都會傾向先刺激經濟增長，避免通縮，以後通脹升至不能接受時，才再想辦法」。
陳建良承認，香港樓價和租金高企，會形成「地產霸權」的問題，因為任何創新的理念或創意產業，只要較受歡迎就會面對加租和高昂租金影響，但香港經過多次經濟市場的升跌浪後，仍存在有生命力的企業家，對大市亦具有危機意識，市場經濟會相對穩定。
對內地樓市 態度較悲觀
雖然陳建良較為看好香港樓市，但對內地樓市的態度卻較為悲觀，並同時睇淡內房股的走勢，因為香港過去的地價一直較高，而且可建樓的土地不多，所以樓價會較高，但內地由於土地資源多，幾乎是無限供應，所以樓價下調的壓力亦會較大，現時仍未出現大跌市，主因是發展商不減價，令樓價沒有出現下跌的情况。
至於中國經濟會否出現硬着陸，他就認為除非內地政府再一次如09年的「粗獷式」印銀紙，令資源錯配，通脹急飈，否則硬着陸的機會不大。提到股票市場，他認為今年將會是「研究年」，比較適合做市場研究，因市場上存在的變數較多，加上貨幣氾濫，但市場信心仍不足，選購股票亦需要較為嚴謹，需要避免一些過分擴充的企業，他說：「以六福珠寶（0590）為例，在尖沙嘴隔一條街就有一間，甚至對街也有自己舖，猶如自己打自己，這類型公司就有過分擴充的情况。」但他亦認為大跌市不會出現，因基金並未持重倉，估計全年走勢仍會偏向淡靜。
明報記者 歐陽慧恩、陸振球
攝影 陳淑安
於2008年金融海嘯時旗下基金仍錄得兩成增長，現為睿亦嘉（Rega）資本管理董事總經理的陳建良，便極為擅長以微觀現象作投資分析，並新近推出著作《微觀看勢》（圖）。他指出，單從快餐店的價錢，已可知香港通脹情况遠較通脹數據嚴重，加上經濟增長收縮，滯脹（即經濟停滯，但通脹高企）局面已成，這對實物資產如樓宇價格有支持，並相信香港樓市在滯脹下表現容易跑贏股市。
快餐店加價幅度 遠高官方通脹率
陳建良表示，他在6至7年前曾在某大型快餐連鎖店的價格水牌前拍照，與現時同一餐價比較，當時的晚餐價格，現在只可以買午餐，其時食一個午餐，現時則只可支付早餐，而當時在酒樓的消費，則現時只可以在吃快餐，這些較官方公布的數據，更能反映香港的通脹情况，也反映通脹遠比官方公布的數據嚴重，如財政預算案代付電費，以及公屋租金被凍結或被寬免，都令公布的通脹率被人為壓低。
陳指出，受到美國量化寬鬆貨幣措施，加上低息政策影響，通脹容易惡化，同一時間各國又要減債，因而減少了公共和私人投資，令經濟增長受壓，於是形成滯脹局面。
他表示，滯脹之下，有利實物資產，並不利公司營運，因租金會上升，原材料成本價會上漲，卻又未必能將有關成本升幅轉嫁消費者，令公司盈利增長追不上通脹，股市便也難有出色表現。
另一方面，滯脹有利資產價格，與出現通縮時的情况相反。「97至03年，香港處於通縮期，所以擁有資產的人面對的壓力比較大，而無產者如領綜援或退休金人士，收入不變，購買力則上升，生活壓力反而愈來愈輕鬆。但現時的情况就正好相反，由於滯脹出現，無資產者的收入升幅不及通脹，令其壓力增加，這情况相信還會持續。這情况下，現金值將會減低，令樓價容易跑贏股票市場，現時的情况和97年金融風暴後至2003年不同，當時是正利率，現時卻是零息政策，持有實物的成本下降，所以現時只有實物投資才可以跑贏通脹，不要假設樓市將會如同97年後般大跌。」
買樓選呎價低於4000 樓齡少於25年
他在新書《微觀看勢》提到，現時只要持有的物業面積不小於800方呎，呎價低於4000元，而且樓齡少於25年，就屬於安全的投資範圍，「受到通脹影響，現時的每方呎建築成本差不多也要4000元，所以如果物業的呎價本身已經低於這個數字，就難有下跌空間」。他又認為，早前政府對樓市的「落藥」時間和力度都比較準確，現時雖然成交縮減，但沒有出現大規模「蟹貨」和負資產的問題。
不過，他預測在政策干擾和歐債危機未明下，樓市仍存在濃厚的觀望氣氛，短期內樓價仍會稍為下跌，不過隨着美國經濟復蘇，香港的經濟和樓市亦會漸入佳境，「美國經濟最壞的時間應已過去，加上之前香港樓價急升，主要是受到美元貶值影響，但現時歐元已下跌，所以美元的價值不會跌得太差。在面對通脹和經濟增長，一般的政策都會傾向先刺激經濟增長，避免通縮，以後通脹升至不能接受時，才再想辦法」。
陳建良承認，香港樓價和租金高企，會形成「地產霸權」的問題，因為任何創新的理念或創意產業，只要較受歡迎就會面對加租和高昂租金影響，但香港經過多次經濟市場的升跌浪後，仍存在有生命力的企業家，對大市亦具有危機意識，市場經濟會相對穩定。
對內地樓市 態度較悲觀
雖然陳建良較為看好香港樓市，但對內地樓市的態度卻較為悲觀，並同時睇淡內房股的走勢，因為香港過去的地價一直較高，而且可建樓的土地不多，所以樓價會較高，但內地由於土地資源多，幾乎是無限供應，所以樓價下調的壓力亦會較大，現時仍未出現大跌市，主因是發展商不減價，令樓價沒有出現下跌的情况。
至於中國經濟會否出現硬着陸，他就認為除非內地政府再一次如09年的「粗獷式」印銀紙，令資源錯配，通脹急飈，否則硬着陸的機會不大。提到股票市場，他認為今年將會是「研究年」，比較適合做市場研究，因市場上存在的變數較多，加上貨幣氾濫，但市場信心仍不足，選購股票亦需要較為嚴謹，需要避免一些過分擴充的企業，他說：「以六福珠寶（0590）為例，在尖沙嘴隔一條街就有一間，甚至對街也有自己舖，猶如自己打自己，這類型公司就有過分擴充的情况。」但他亦認為大跌市不會出現，因基金並未持重倉，估計全年走勢仍會偏向淡靜。
明報記者 歐陽慧恩、陸振球
攝影 陳淑安
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