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【明報專訊】一年之計在於春，新年伊始，自不然要為各類投資作出部署，作為業主、收租佬、物業投資者、炒家或準買家，應如何評估今年樓市大勢？還是老掉牙的一句，多做功課，多吸收資訊和向高手請教，一定是百利而無一害。
為了幫助大家更容易掌握今年物業市况，明報置業網將在2月18日舉辦2012年樓市新形勢研討會，由筆者和管理市值200億元私人物業的紀惠集團行政總裁湯文亮博士，一起分析樓市最新形勢和討論部署策略，凡到場讀者，將獲贈筆者新作《樓市高手 智富攻略》和湯文亮即將出版新書各一本，有興趣參與的讀者，可登入以下網址報名登記：
www.mpfinance.com/2012seminar.htm
息口超廉 賣樓意欲低
閒話表過，龍年伊始，全港業主即獲得一份大禮——美國聯儲局表示，會維持超低利率至少至2014年底。由於聯繫匯率關係，則未來3年，香港利率也將會維持在偏低水平，對業主而言，則未來3年，供樓利息負擔也會維持在低水平，根據中原地產估計，如果按息維持不變，未來樓價再下跌5%，估計私樓住戶以最優惠利率（P）承做樓按的供樓負擔比率，將由41%下降至39%，跌幅為2個百分點，如此一來除非業主本身出現財政困難，又或對後市極度悲觀，否則要賣樓的意欲將會極低。
事實上，在扣除了通脹後的實質按揭利率，與香港樓價關係極為密切，對上一個龍年（2000年），由於香港處於通縮，雖然名義利率正回落，但實質按揭利率卻高逾10厘以上，令樓價備受壓力。相反，現在香港通脹高於5％，但名義按揭利率低於3厘，導致出現實質負利率，自然對樓市有支撐作用。
從《易經》看投資樓市
另外，每逢新春，不少人都喜歡從玄學角度探究來年的運程和經濟大勢。由於今年是龍年，而《易經》向來被視為卦書的始祖，而其首卦乾卦更幾乎全部和龍有關，不少人遂以此作為探究龍年運勢的參考。
不過，所謂善易者不卜，真正易學高手，更注重卦辭如何與做人和做事作互相感應，從而得出處理世事的原則，令到可以處變不驚，臨危不亂，又或是碰上機遇時，可以更順利的加以應對。
先看到六爻皆陽的乾卦為何﹕
初九：潛龍，勿用。
九二：見龍在田，利見大人。
九三：君子終日乾乾，夕惕若厲，无咎。
九四：或躍在淵，無咎。
九五：飛龍在天，利見大人。
上九：亢龍有悔。
有樓市高手將六爻作出「解碼」，說初九如說個人，則猶如財力不夠或知識不足，便不宜罔動，而就算有「財」，若市况不就，也宜先做「潛龍」，謀定而後動。
及至九二，錢多了，見識多了，可以略顯身手，見到時機對頭，不妨「試水」，但就算略有所成的到了九三階段，也宜摸着石頭過河，此時仍最好是「終日乾乾，夕惕若厲」，不得心高氣傲。
低潮潛龍勿用 有勢飛龍在天
好了，大好時機到了，實力和經驗也已有基礎，再配合大環境，大趨勢，到了關鍵階段，便應「或躍在淵」，毋所畏懼，不應猶豫如鯉躍龍門，才能更上一層樓，變成了九五的飛龍在天，成其大器。
不過，所謂高處不勝寒，飛龍在天之時，便也容易去到了極點，一來容易飄飄然，以為自己已是樓神，戰無不勝，於是加碼再加碼，就算經濟危機來了，也早已麻痺了，最後變成「亢龍有悔」，自高處撻下來。
可以說，乾卦內含極具參考意義的人生哲理，比如現在經濟和股市仍處不明朗階段，政府又不斷打壓樓市，業主或準買家可能最好的策略，便是「潛龍勿用」，「終日乾乾，夕惕若厲」，待市場凝聚購買力，經濟變好和銀行放寬按揭時，便可把握時機的「或躍在淵」，然後「飛龍在天」。
又如年初二鄉議局主席劉皇發為港人求得中籤﹕「何為邪鬼何為神，神鬼如何兩不分。但管信邪修正外，何愁天地不知聞。」各人對何為鬼，何為神，自有解說，筆者就認為，籤文中的「修正」兩字反而最關鍵，即不管前景如何難辨，做正確的事才是最重要的，就如乾卦的卦象，古人解說為，天行健，君子以自強不息。又如股神巴菲特買股票，最重要是以合理價錢買到好公司，一時經濟不利，反而不應太注重。
明報記者 陸振球
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息口超廉 賣樓意欲低
閒話表過，龍年伊始，全港業主即獲得一份大禮——美國聯儲局表示，會維持超低利率至少至2014年底。由於聯繫匯率關係，則未來3年，香港利率也將會維持在偏低水平，對業主而言，則未來3年，供樓利息負擔也會維持在低水平，根據中原地產估計，如果按息維持不變，未來樓價再下跌5%，估計私樓住戶以最優惠利率（P）承做樓按的供樓負擔比率，將由41%下降至39%，跌幅為2個百分點，如此一來除非業主本身出現財政困難，又或對後市極度悲觀，否則要賣樓的意欲將會極低。
事實上，在扣除了通脹後的實質按揭利率，與香港樓價關係極為密切，對上一個龍年（2000年），由於香港處於通縮，雖然名義利率正回落，但實質按揭利率卻高逾10厘以上，令樓價備受壓力。相反，現在香港通脹高於5％，但名義按揭利率低於3厘，導致出現實質負利率，自然對樓市有支撐作用。
從《易經》看投資樓市
另外，每逢新春，不少人都喜歡從玄學角度探究來年的運程和經濟大勢。由於今年是龍年，而《易經》向來被視為卦書的始祖，而其首卦乾卦更幾乎全部和龍有關，不少人遂以此作為探究龍年運勢的參考。
不過，所謂善易者不卜，真正易學高手，更注重卦辭如何與做人和做事作互相感應，從而得出處理世事的原則，令到可以處變不驚，臨危不亂，又或是碰上機遇時，可以更順利的加以應對。
先看到六爻皆陽的乾卦為何﹕
初九：潛龍，勿用。
九二：見龍在田，利見大人。
九三：君子終日乾乾，夕惕若厲，无咎。
九四：或躍在淵，無咎。
九五：飛龍在天，利見大人。
上九：亢龍有悔。
有樓市高手將六爻作出「解碼」，說初九如說個人，則猶如財力不夠或知識不足，便不宜罔動，而就算有「財」，若市况不就，也宜先做「潛龍」，謀定而後動。
及至九二，錢多了，見識多了，可以略顯身手，見到時機對頭，不妨「試水」，但就算略有所成的到了九三階段，也宜摸着石頭過河，此時仍最好是「終日乾乾，夕惕若厲」，不得心高氣傲。
低潮潛龍勿用 有勢飛龍在天
好了，大好時機到了，實力和經驗也已有基礎，再配合大環境，大趨勢，到了關鍵階段，便應「或躍在淵」，毋所畏懼，不應猶豫如鯉躍龍門，才能更上一層樓，變成了九五的飛龍在天，成其大器。
不過，所謂高處不勝寒，飛龍在天之時，便也容易去到了極點，一來容易飄飄然，以為自己已是樓神，戰無不勝，於是加碼再加碼，就算經濟危機來了，也早已麻痺了，最後變成「亢龍有悔」，自高處撻下來。
可以說，乾卦內含極具參考意義的人生哲理，比如現在經濟和股市仍處不明朗階段，政府又不斷打壓樓市，業主或準買家可能最好的策略，便是「潛龍勿用」，「終日乾乾，夕惕若厲」，待市場凝聚購買力，經濟變好和銀行放寬按揭時，便可把握時機的「或躍在淵」，然後「飛龍在天」。
又如年初二鄉議局主席劉皇發為港人求得中籤﹕「何為邪鬼何為神，神鬼如何兩不分。但管信邪修正外，何愁天地不知聞。」各人對何為鬼，何為神，自有解說，筆者就認為，籤文中的「修正」兩字反而最關鍵，即不管前景如何難辨，做正確的事才是最重要的，就如乾卦的卦象，古人解說為，天行健，君子以自強不息。又如股神巴菲特買股票，最重要是以合理價錢買到好公司，一時經濟不利，反而不應太注重。
明報記者 陸振球
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